政策影響市場(chǎng)，變數(shù)橫生

在看房踩盤過程中，小朱也在積極推進(jìn)著另一件事：掛牌出售坪山的自住房源。

相比于深圳福田區(qū)、南山區(qū)一套二手房源單價(jià)超10萬元，總價(jià)動(dòng)輒千萬元，坪山區(qū)房?jī)r(jià)要友好很多。類似于坪山區(qū)的坪山、坑梓等配套較為成熟的地段，每平方米單價(jià)4萬元左右。

在動(dòng)身去羅湖看房不久后，小朱便將這套自住房源掛出售賣。起初，還有幾個(gè)買家會(huì)詢問。而這些買家大多數(shù)是首套房用于自住，并且自身資金有限。此后月余，少有人問津，但小朱和他的家人堅(jiān)決表示不會(huì)降價(jià)。

這其中一個(gè)很重要的原因是，身邊人普遍認(rèn)為經(jīng)過坪山區(qū)的地鐵14、16號(hào)線建設(shè)在提速，城市軌道交通云巴1號(hào)線到2021年底會(huì)試運(yùn)營(yíng)。片區(qū)交通改善勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)洼地價(jià)格上行。同時(shí)，對(duì)深圳樓市上行的預(yù)期也給了他們很強(qiáng)的持有定力和耐心。

一邊是小朱的堅(jiān)持，而另一邊購(gòu)房者基于深圳全區(qū)的規(guī)劃考量，坪山始終是最末的選擇。雙方僵持之下，小朱舊房出售之路初遇坎坷。

2020年11月底，南山區(qū)的網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)府“打新”，眾籌、代持炒房等事件將深圳樓市推到了風(fēng)口浪尖，引發(fā)外界側(cè)目。但是，對(duì)于小朱這類持有不動(dòng)產(chǎn)的深圳人來說，反倒是一針強(qiáng)心劑：這至少再度印證了深圳房產(chǎn)的保值增值能力。由此坪山這樣深圳關(guān)外的區(qū)域房?jī)r(jià)下跌是大概率不會(huì)發(fā)生的事情了。

但計(jì)劃始終沒有變化快。2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格（下稱“28政策”）。

政策一出臺(tái)，小朱就被幾家房產(chǎn)中介通過微信告知，后續(xù)房源真實(shí)價(jià)格不再在中介平臺(tái)上展示，只會(huì)顯示二手房成交參考價(jià)，而房產(chǎn)的貸款額度也將受到成交參考價(jià)影響，大概率會(huì)縮水不少。

同理，貸款額度縮水的還有自己看中的羅湖區(qū)教育房。一方面舊房出售房款未到位，另一方面貸款額度縮水，也意味著首付款增加，兩者讓小朱又陷入了購(gòu)房困境。

“其實(shí)最主要的是舊房能及時(shí)出售就好了。”小朱復(fù)盤自己的經(jīng)歷說道，“我看上的這套房源，二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制中的指導(dǎo)價(jià)跟實(shí)際成交價(jià)相差在25%左右，如果舊房能夠順利出售的話，再買這套房問題也不大。”

但是“28政策”迎頭給了深圳發(fā)燒的樓市一盆冷水。新政推出二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制后，優(yōu)質(zhì)房源的業(yè)主報(bào)價(jià)一般高于官方參考價(jià)。而銀行會(huì)參考住建局給出的二手住房成交參考價(jià)、房屋的質(zhì)量、地段、年限等，評(píng)估出貸款額度，最高貸款額度一般不會(huì)超過房屋總價(jià)的70%。這樣下來，銀行貸款額度可能降低。與之對(duì)應(yīng)的是購(gòu)房人首付門檻提升，交易成本上行。

這樣一來，市場(chǎng)觀望情緒更加濃厚，小朱的坪山舊房出售再遇瓶頸。

但在當(dāng)時(shí)，更多的市場(chǎng)人士認(rèn)為，這無非是延后購(gòu)房需求，需求并不會(huì)消失。中遠(yuǎn)期看，買賣雙方都需保持樂觀從容的交易心態(tài)，是基本的心理建設(shè)了。

降價(jià)三十萬，置換仍折戟

在這種理性框架下，綜合衡量了樓市的基本面，小朱選擇在平和從容中度過2021年春節(jié)。

但等待他的不是節(jié)后樓市升溫，也不是置業(yè)小陽春。

和他一樣心情有些失落的還有房產(chǎn)中介。與往年過完春節(jié)就急吼吼趕回深圳忙著開單攬客大不同，微信上本來熱絡(luò)的幾個(gè)中介心情頗為低落。

與小朱關(guān)系不錯(cuò)的一位來自湖北的房產(chǎn)中介小黃等不及深圳樓市回溫，選擇今年在武漢另找了一份中介的工作。“老家武漢這邊今年樓市與2020年疫情時(shí)期大不同了，已經(jīng)開始暖起來了。與其回去深圳干耗著等，不如先在武漢找份工作干著吧。”

眼見著小黃們春節(jié)后沒有返深，而羅湖區(qū)教育房的業(yè)主已經(jīng)開始不斷催促小朱湊夠首付款四百萬元。積攢了一些心理壓力的小朱，心情也開始有些波動(dòng)了。

對(duì)于在置換之路上的深圳業(yè)主來說，是否選擇折價(jià)賣出確實(shí)是一個(gè)兩難的問題。內(nèi)外各種因素交織之下，離3月中旬越來越近，小朱更清醒地意識(shí)到，自身所在的片區(qū)可能目前優(yōu)勢(shì)并不顯著，審慎權(quán)衡下調(diào)了房源價(jià)格三十萬元。但與之對(duì)應(yīng)的是無人問津的膠著局面。

類似小朱這樣的例子今年3月后已經(jīng)漸漸多了起來。歷經(jīng)“7·15”調(diào)控、“2·8”指導(dǎo)價(jià)新政，房貸收緊、涉房信貸核差等組合拳，深圳樓市進(jìn)入橫盤局面。

首先是新房市場(chǎng)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交套數(shù)環(huán)比下滑23.6%，成交面積環(huán)比下滑24.9%。新房住宅成交已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月在下滑了。而二手市場(chǎng)同樣跌跌不休。5月二手過戶套數(shù)環(huán)比下滑37.9%，成交套數(shù)為3月以來的歷史新低。

多位市場(chǎng)人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會(huì)迎來實(shí)質(zhì)性變化，可能要看三季度的情況了。多個(gè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的深圳5月二手住宅掛牌價(jià)數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價(jià)堅(jiān)挺，市場(chǎng)買賣雙方仍在博弈。

樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中兩個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)的房源為8276套，占比19%；價(jià)格變動(dòng)的房源中，有42%房源為下調(diào)報(bào)價(jià)。而這些下調(diào)報(bào)價(jià)房源多為去年上漲較快的南山、寶安等少數(shù)高價(jià)盤，或?yàn)辂}田、龍崗等價(jià)格洼地短期漲幅較慢的個(gè)別樓盤，或是業(yè)主急于拋售回款等。

小朱這樣因置換需求主動(dòng)下調(diào)房源價(jià)格的業(yè)主，至今仍未迎來接盤族，而他的羅湖改善置業(yè)小目標(biāo)已告吹。不過，在經(jīng)歷輪番較量之后，他們內(nèi)心似乎更加坦然，始終認(rèn)為自住房源值得更高的市場(chǎng)價(jià)。不得不說，與深圳樓市如出一轍的是，深圳業(yè)主們的心態(tài)似乎也堅(jiān)挺坦然。這一切如何落定，都需要交給時(shí)間。

（應(yīng)受訪者要求，小朱為化名）