深圳樓市轉(zhuǎn)向：剛需家庭卡在置換路口，有中介回了老家

第一財(cái)經(jīng)

作者：黃瓊 吳俊捷

市場(chǎng)買賣雙方仍在博弈。

從深圳坪山區(qū)置換到羅湖區(qū)，從70平方米換到100平方米的教育房——來(lái)深十余年的小朱由于小孩上學(xué)和居住需要，他從去年年底便開始了最新的房屋置換計(jì)劃。

對(duì)于不少來(lái)深人員，資金有限又有定居置業(yè)訴求，深圳龍崗、坪山、鹽田這些房源總價(jià)較低的區(qū)域便成為剛需上車的首選。從城市邊緣區(qū)域首次置業(yè)，慢慢騰挪，一步步置換到教育、商業(yè)、交通等配套較為成熟的中心區(qū)域，幾乎成為來(lái)深一族較為理性的置業(yè)邏輯。

從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政以來(lái)，深圳樓市迎來(lái)了一波密集的政策調(diào)控。緊接著的打新規(guī)則改變、嚴(yán)查首付來(lái)源、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比（與上月相比）持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。最新的一周（6月7日~13日），險(xiǎn)破700套關(guān)口，樓市橫盤局面并未扭轉(zhuǎn)。

在成交持續(xù)橫盤甚至略有下跌的情況下，深圳業(yè)主的報(bào)價(jià)卻仍然堅(jiān)挺。

樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，僅少數(shù)房源價(jià)格下調(diào)。

當(dāng)下，不少走在置換之路上的深圳業(yè)主都有類似于小朱這樣是否要選擇折價(jià)出售的糾結(jié)。一方面，此時(shí)折價(jià)出讓“舊房”，以便快速回款置換改善住房；但另一方面，又堅(jiān)信需求未消失，市場(chǎng)參與各方篤定持有更久則回報(bào)將更豐厚，“可再靜待一段時(shí)機(jī)”。

從坪山到羅湖，初步敲定

與不少置換族類似，小朱主要是考慮到現(xiàn)在居住的坪山區(qū)內(nèi)重點(diǎn)學(xué)校少，家里小孩馬上要上小學(xué)，羅湖教育資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)；另一方面，現(xiàn)下70平方米的房子空間并不富余，光線也不太明亮，整體的居住體驗(yàn)越來(lái)越差。

早在去年年底，小朱便和家人下定決心賣掉坪山的房子，再置換去羅湖。

彼時(shí)，深圳樓市在2020年“7·15”新政之后，新增客源量、二手帶看量都出現(xiàn)了持續(xù)性下滑，大量買房族進(jìn)入觀望期。

這種情況一直持續(xù)到2020年10月中旬。本以為成交下滑，二手房掛牌價(jià)會(huì)下行，但當(dāng)時(shí)小朱同房產(chǎn)中介打聽后發(fā)現(xiàn)，二手掛牌價(jià)仍處于上行通道，去年國(guó)慶前后深圳二手房均價(jià)已由“7·15”新政后的7.91萬(wàn)元/平方米，上行至8.16萬(wàn)元/平方米。

一方面是舊房出售，另一方面是新房置辦，兩者相較而言，小朱面對(duì)上行的二手房?jī)r(jià)，心里打起了算盤，盡快置換成為了小家庭的一致目標(biāo)。

重點(diǎn)教育房產(chǎn)、90平方米以上、周邊生活氣息濃厚等幾個(gè)核心要素確定后，小朱初步鎖定了四十多套房源。在隨后的兩三個(gè)月，每逢周六日但凡有閑散時(shí)間，小朱都會(huì)前往羅湖看房。白天閑散時(shí)間看房，晚上就抽空補(bǔ)查樓盤資料，中間隔幾天還會(huì)跟中介微信聊下最近市場(chǎng)的狀況，熱度、價(jià)格如何等信息，生怕自身掌握的信息滯后或片面。

由于預(yù)算緊緊巴巴，個(gè)性本就務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的他，秉持著買對(duì)又不買貴的原則，有條不紊地推進(jìn)著置換房計(jì)劃。最后小朱看中了羅湖口岸附近的一套100平方米左右的三房。

在小朱軟磨硬泡下，賣家答應(yīng)負(fù)責(zé)房屋稅費(fèi)辦理、入住前重新粗略裝修一遍墻體、洗手間等。前前后后算下來(lái)，羅湖區(qū)的這套100平方米教育房總價(jià)900萬(wàn)元。

房源既合心意，價(jià)格正合預(yù)算，小朱與家人商量?jī)商熘�后就敲定這套房源。彼時(shí)已臨近2021年元旦，買房這塊懸在小朱心尖的石頭眼見就要落地了。