監(jiān)管層對涉房融資的層層收緊，進(jìn)一步降低了市場預(yù)期，1-7月房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模累計(jì)增速保持下滑態(tài)勢。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月房企境內(nèi)外債券融資金額累計(jì)約6428億元，較2020年同期下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年以來最低點(diǎn)。

在融資規(guī)模增速下滑的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)規(guī)模在7月又重回千億之上。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1158億元，環(huán)比增加29.2%，同比增加12.6%；房企到期債務(wù)凈額210億元，償債壓力仍居高位。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個月。

“這說明‘三線四檔’與房地產(chǎn)貸款集中度管理的金融調(diào)控效果較為明顯。同時(shí)，房地產(chǎn)信托等其他非標(biāo)融資余額也在持續(xù)下降，行業(yè)調(diào)控趨緊的情況下，到期債務(wù)凈額或?qū)⒈３珠L期為正。”貝殼研究院一位分析師表示。

在房企融資結(jié)構(gòu)方面，前7月境內(nèi)債券市場繼續(xù)保持主導(dǎo)地位，不過境內(nèi)債市融資自5月以來增速開始下滑，而境外債券市場發(fā)債規(guī)模也在持續(xù)萎縮。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月，房企境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比68%；房企境外累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。境外融資規(guī)模占比跌至32%，創(chuàng)2017年以來新低。

在7月下半月，中資房企美元債出現(xiàn)普跌狀況，多只中資房企美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄。

“受投資者信心下降影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外信用債發(fā)行受到一定阻礙，特別是持續(xù)低迷的境外債市，未見明顯利好趨勢，仍將維持較高不確定性預(yù)期。”上述分析師表示。

此外，房企債券票面利率呈結(jié)構(gòu)性分化。7月，房企境內(nèi)債券融資平均票面利率4.16%，較上月下降34個基點(diǎn)；境外債券融資平均票面利率為7.00%，較上月下降83個基點(diǎn)。

貝殼方面指出，7月境內(nèi)發(fā)債企業(yè)中66%屬于國有企業(yè)，這部分企業(yè)平均票面利率為3.58%，拉低7月境內(nèi)債券利率水平。而境外債券利率同樣面臨分化情況，國有企業(yè)背景的首開、遠(yuǎn)洋利率分別為3.25、2.70%；而民營性質(zhì)的匯景、上坤融資利率分別為12.50%、12.25%。

值得關(guān)注的是，受市場信心走低影響，房企境內(nèi)外債券發(fā)行期限出現(xiàn)了縮短。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月房企境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.5年，較上月減少約1年；境外債券平均發(fā)行期限為2.8年，較上月減少約0.3年。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，房企境內(nèi)外發(fā)債期限減少主要是受市場預(yù)期的影響。7月末，中誠信國際發(fā)布了關(guān)于將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面的公告。

自去年8月以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管部門動作不斷。房企融資“三條紅線”試點(diǎn)、房地產(chǎn)貸款集中度管理、“集中供地”等政策紛紛出臺，對房企融資端、銷售端與拿地端的行為均加以限制規(guī)范。

“嚴(yán)監(jiān)管政策約束下，經(jīng)營層面，房企盈利空間進(jìn)一步壓縮，且政策對其資金調(diào)配及運(yùn)營能力提出更大挑戰(zhàn)；融資層面，房企分化明顯，部分企業(yè)融資環(huán)境惡化，發(fā)行受阻，二級價(jià)格大幅波動；同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)信用事件頻發(fā)，華夏幸福、藍(lán)光、恒大等一系列事件也抑制了投資人配置地產(chǎn)債的熱情。”華泰證券研究員指出。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢并未改變。

7月，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬元，主要違法違規(guī)事實(shí)多涉及房地產(chǎn)市場，釋放加大監(jiān)管力度信號。

同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出房地產(chǎn)市場秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，“中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴(yán)格限制，結(jié)合銷售端個人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化。”

來源：財(cái)聯(lián)社