監(jiān)管層對涉房融資的層層收緊，進一步降低了市場預期，1-7月房地產行業(yè)債券融資規(guī)模累計增速保持下滑態(tài)勢。

根據貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-7月房企境內外債券融資金額累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年以來最低點。

在融資規(guī)模增速下滑的同時，房地產行業(yè)到期債務規(guī)模在7月又重回千億之上。上述機構數據顯示，2021年7月，房企境內外債券融資到期債務規(guī)模約1158億元，環(huán)比增加29.2%，同比增加12.6%；房企到期債務凈額210億元，償債壓力仍居高位。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模已連續(xù)保持11個月。

“這說明‘三線四檔’與房地產貸款集中度管理的金融調控效果較為明顯。同時，房地產信托等其他非標融資余額也在持續(xù)下降，行業(yè)調控趨緊的情況下，到期債務凈額或將保持長期為正。”貝殼研究院一位分析師表示。

在房企融資結構方面，前7月境內債券市場繼續(xù)保持主導地位，不過境內債市融資自5月以來增速開始下滑，而境外債券市場發(fā)債規(guī)模也在持續(xù)萎縮。

貝殼研究院數據顯示，2021年1-7月，房企境內累計發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%，境內債券規(guī)模占比68%；房企境外累計發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。境外融資規(guī)模占比跌至32%，創(chuàng)2017年以來新低。

在7月下半月，中資房企美元債出現普跌狀況，多只中資房企美元債跌幅創(chuàng)紀錄。

“受投資者信心下降影響，部分房地產企業(yè)境內外信用債發(fā)行受到一定阻礙，特別是持續(xù)低迷的境外債市，未見明顯利好趨勢，仍將維持較高不確定性預期。”上述分析師表示。

此外，房企債券票面利率呈結構性分化。7月，房企境內債券融資平均票面利率4.16%，較上月下降34個基點；境外債券融資平均票面利率為7.00%，較上月下降83個基點。

貝殼方面指出，7月境內發(fā)債企業(yè)中66%屬于國有企業(yè)，這部分企業(yè)平均票面利率為3.58%，拉低7月境內債券利率水平。而境外債券利率同樣面臨分化情況，國有企業(yè)背景的首開、遠洋利率分別為3.25、2.70%；而民營性質的匯景、上坤融資利率分別為12.50%、12.25%。

值得關注的是，受市場信心走低影響，房企境內外債券發(fā)行期限出現了縮短。

上述機構統(tǒng)計數據顯示，7月房企境內債券融資發(fā)行平均期限為3.5年，較上月減少約1年；境外債券平均發(fā)行期限為2.8年，較上月減少約0.3年。

多位業(yè)內人士表示，房企境內外發(fā)債期限減少主要是受市場預期的影響。7月末，中誠信國際發(fā)布了關于將中國房地產行業(yè)展望由穩(wěn)定調整為負面的公告。

自去年8月以來，針對房地產行業(yè)監(jiān)管部門動作不斷。房企融資“三條紅線”試點、房地產貸款集中度管理、“集中供地”等政策紛紛出臺，對房企融資端、銷售端與拿地端的行為均加以限制規(guī)范。

“嚴監(jiān)管政策約束下，經營層面，房企盈利空間進一步壓縮，且政策對其資金調配及運營能力提出更大挑戰(zhàn)；融資層面，房企分化明顯，部分企業(yè)融資環(huán)境惡化，發(fā)行受阻，二級價格大幅波動；同時，地產企業(yè)信用事件頻發(fā)，華夏幸福、藍光、恒大等一系列事件也抑制了投資人配置地產債的熱情。”華泰證券研究員指出。

目前，房地產行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢并未改變。

7月，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬元，主要違法違規(guī)事實多涉及房地產市場，釋放加大監(jiān)管力度信號。

同時，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，提出房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治范圍、措施和機制。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，“中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經歷調整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化。”

來源：財聯(lián)社