房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，小微房企加速退出市場。

9月5日，據(jù)人民法院公告網(wǎng)公告，包頭市昆都侖區(qū)人民法院根據(jù)申請人的申請，裁定受理包頭市天意房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“包頭天意”）破產(chǎn)清算一案。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，包頭天意成立于2007年，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，注冊資本為1000萬元，目前經(jīng)營狀態(tài)為吊銷。

時代周報記者不完全統(tǒng)計，今年以來，截至9月5日，共有274家房企發(fā)布破產(chǎn)文書，平均每天就約有一家房企破產(chǎn)。

“從比例上看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量在10萬家左右，9個月破產(chǎn)270多家，屬于正常的優(yōu)勝劣汰。”9月6日，一名地產(chǎn)分析師告訴時代周報記者，破產(chǎn)房企主要以小微房企為主，“這類企業(yè)競爭力和抗風(fēng)險能力都較弱，融資能力也遠(yuǎn)低于大中型房企。”

不過，時代周報記者梳理上述名單發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)房企雖主要以小微房企為主，但也不乏部分知名房企。

房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行新一輪洗牌重塑，不乏知名房企破產(chǎn)

今年3月，佛山市南海區(qū)人民法院根據(jù)龍元建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的申請，裁定受理佛山頤盛房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（下稱“佛山頤盛”）破產(chǎn)清算一案。

佛山頤盛成立于2013年，實繳資本1億元。旗下“三盛頤景園”總建筑面積25萬平方米，規(guī)劃定位為高端商住體。2017—2018年，佛山頤盛連續(xù)兩年獲得南海區(qū)西樵鎮(zhèn)“超3000萬元納稅大戶”殊榮。

通過層層股權(quán)穿透，佛山頤盛的最終實際控制人為上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán)（下稱“三盛宏業(yè)”）， 三盛宏業(yè)連續(xù)十年獲得“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”，曾多次被評為“中國最具影響力地產(chǎn)企業(yè)”。2019年，三盛宏業(yè)向員工發(fā)行理財產(chǎn)品均未還本付息；高管私自兌付理財轉(zhuǎn)走資金，引爆財務(wù)危機(jī)。今年8月，三盛宏業(yè)董事長陳建銘被法院通告，懸賞1000萬元征集其轉(zhuǎn)移財產(chǎn)線索。

另外一家知名房企是位于安徽合肥的元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“安徽元一”），該公司成立于2000年，實繳資本為6億元。自成立以來，安徽元一在合肥接連開發(fā)了元一名城、元一時代廣場、元一高爾夫、元一希爾頓等多個項目，在當(dāng)?shù)睾苡忻麣狻?/p>

今年7月，合肥鐵路運輸法院根據(jù)安徽省第一建筑工程有限公司、安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司清算組的申請，裁定受理安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司破產(chǎn)清算一案。目前，安徽元一已被多地法院列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額約為14億元。

通過層層股權(quán)穿透，安徽元一的最終實際控制人為香港元一集團(tuán)。上世紀(jì)九十年代末，元一集團(tuán)進(jìn)入內(nèi)地投資房地產(chǎn)，足跡遍布上海、浙江、江蘇、安徽等地，開發(fā)的房地產(chǎn)項目規(guī)模近500萬平方米，酒店38萬平方米，投資涉及酒店、高爾夫、商業(yè)、住宅、旅游等多個領(lǐng)域。今年5月，元一集團(tuán)執(zhí)行董事兼總裁李小榕被列為失信被執(zhí)行人，并限制高消費。

上市房企違約不斷

小微房企破產(chǎn)信息接連不斷，上市房企的日子也不好過。

今年2月，華夏幸福(600340.SH)發(fā)布公告稱，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，導(dǎo)致出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償還的情況。截至9月4日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)本息合計878.99億元。

7月，藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布公告稱，自2020年年度末至今，公司公開市場再融資受阻，經(jīng)營性現(xiàn)金流回速放緩，流動性出現(xiàn)階段性緊張，加之部分金融機(jī)構(gòu)提前宣布到期，導(dǎo)致部分債務(wù)未能如期償還。截至9月3日，藍(lán)光發(fā)展累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計186.64億元。

8月9日，陽光100中國（02608.HK）發(fā)布公告稱，公司2億美元可轉(zhuǎn)換債券或構(gòu)成違約。標(biāo)普指出，由于陽光100難以獲得新融資，此事可能導(dǎo)致該公司全面違約。為此，標(biāo)普將陽光100中國長期主體信用評級從“SD”（選擇性違約）調(diào)整為“D”（違約）。

廣發(fā)固收團(tuán)隊以“首次違約時存量債券余額/期初未違約債券余額”作為邊際違約率的計算方法，計算地產(chǎn)行業(yè)分季度的違約率情況。結(jié)果顯示，2020年7月以來，不論是從違約主體企業(yè)數(shù)量，還是違約債券金額，都遠(yuǎn)超歷史同期水平。

與此同時，信用風(fēng)險的暴露呈現(xiàn)“大型化”、“主流化”趨勢，違約逐漸從邊緣小型房企蔓延至TOP50房企。此前，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展都曾位列年度銷售規(guī)模TOP30以內(nèi)。

針對地產(chǎn)信用風(fēng)險頻發(fā)，廣發(fā)固收專業(yè)分析師劉郁表示，2020年7月“三道紅線”監(jiān)管后民營房企融資端顯著收緊，其中既有政策管控也有金融機(jī)構(gòu)自發(fā)的風(fēng)險偏好收縮，這導(dǎo)致部分2015—2017年大幅舉債杠桿較高的民營房企短期承擔(dān)了較大的資金鏈壓力，如果遇到債務(wù)集中到期未能滾續(xù)，同時資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不及時，則較容易引發(fā)信用風(fēng)險。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年9月，房企即將迎來又一個償債高峰，債券到期總規(guī)模高達(dá)838.5億元。今年10—12月，債券月度到期均值為619億元。從未來12個月的債券到期情況來看，下一個償債高峰將出現(xiàn)在2022年3—4月，到期規(guī)模分別為1039.4億元及940.6億元。

“可以預(yù)見下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會繼續(xù)加壓降溫，房企只有加強(qiáng)自身造血能力，才能保持平穩(wěn)發(fā)展。加速回款、分拆上市補(bǔ)充凈資產(chǎn)等，都是較為安全有效的措施。”中國指數(shù)研究院指出。

來源：時代周報