繼華夏幸福、泰禾、藍(lán)光之后，近日爆出陽(yáng)光100的一筆2億美元可轉(zhuǎn)換債券構(gòu)成違約，并觸發(fā)交叉違約條款，將于8月12日起申請(qǐng)暫停另一筆金額為2.196億美元的2022年到期債券的買賣。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管舉措接連不斷，從銷售、融資、拿地等各方面發(fā)力。在融資監(jiān)管一天緊似一天的情況下，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月-7月房企債券融資規(guī)模累計(jì)增速保持下滑，增速達(dá)2018年以來(lái)最低點(diǎn)，房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個(gè)月。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍會(huì)繼續(xù)加壓降溫，房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力，才能保持平穩(wěn)發(fā)展。

連續(xù)11個(gè)月新增發(fā)債不及到期債務(wù)

8月11日晚間，陽(yáng)光100發(fā)布公告稱，其2021年到期的金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券已構(gòu)成違約，這一可轉(zhuǎn)換債的到期日為8月11日，將觸發(fā)交叉違約條款。此前，陽(yáng)光100在違約預(yù)告中披露，目前已經(jīng)籌措到所需資金，并預(yù)期于到期日后的十個(gè)工作日內(nèi)支付該債券本金連同應(yīng)計(jì)利息。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)債券風(fēng)波不斷。華夏幸福、泰禾、藍(lán)光相繼在公開(kāi)債券市場(chǎng)上發(fā)生違約。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1158億元，環(huán)比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期債務(wù)凈額210億，償債壓力仍居高；房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個(gè)月。與此同時(shí)，1月-7月房企債券融資規(guī)模累計(jì)增速保持下滑，增速達(dá)2018年以來(lái)最低點(diǎn)。

從目前來(lái)看，房企融資“三線四檔”監(jiān)管以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，取得的效果較為明顯。

7月末，上海銀保監(jiān)局開(kāi)出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬(wàn)元，均指向銀行違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人買房輸血，釋放加大監(jiān)管力度信號(hào)。

與此同時(shí)，7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制。

貝殼研究院分析人士認(rèn)為，受此市場(chǎng)預(yù)期的影響，市場(chǎng)信心走低，房企境內(nèi)外發(fā)債期限減少，其中表現(xiàn)為發(fā)債期限縮短。7月，境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.5年，較上月減少約1.0年；境外債券平均發(fā)行期限為2.8年，較上月減少約0.3年。

房企單月融資規(guī)模同比增速“5連降”

中指研究院最新發(fā)布的《2021年7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)》顯示，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.5億元，同比下降10.7%，環(huán)比上升8.93%，單月融資規(guī)模同比增速連續(xù)5個(gè)月下降。而今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元，同比減少8.54%。

對(duì)于上述數(shù)據(jù)，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水解釋稱，今年房企累計(jì)融資額繼續(xù)下降，表明房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍處于持續(xù)收緊階段，融資難度上升。而單月環(huán)比小幅上升，主要由于7月海外債及ABS發(fā)行增加所致。

在融資結(jié)構(gòu)上，7月與上月相比變動(dòng)不大。但是，同比來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降20.4%；海外債融資同比下降43.9%；信托融資規(guī)模同比下降17.6%；反倒是ABS融資同比上升64.2%，成為唯一正增長(zhǎng)的融資方式。

值得關(guān)注的是，“今年以來(lái)各類融資方式的平均利率低于去年同期，房企融資平均成本較上年有所降低，且單月繼續(xù)成下降趨勢(shì)。”劉水表示，當(dāng)前仍處于低利率的融資窗口期，房企可在合理范圍內(nèi)盡量擴(kuò)大融資規(guī)模。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，7月首開(kāi)融資額度最高，合計(jì)64.7億元，平均融資利率3.1%。信用債利率最高的為陽(yáng)光城發(fā)行的10億公司債，利率為7.3%；最低為蘇高新發(fā)行的6億短期融資券，利率為2.49%。在海外債方面，利率最高為匯景發(fā)行的1.38億美元債，票面利率達(dá)12.5%；最低為武漢城建發(fā)行的3年期5億美元債券，利率為2.25%。

在同策研究院林丹妮看來(lái)，部分房企在愈加嚴(yán)厲的資金監(jiān)管下問(wèn)題顯現(xiàn)，給房企融資方面帶來(lái)了一定程度的負(fù)面影響。其中，房企融資利率區(qū)間擴(kuò)大，融資能力愈加分化。

部分基本面好及具備一定品牌優(yōu)勢(shì)的房企融資渠道穩(wěn)定，如碧桂園獲得大額海外融資貸款，或以較低成本融資。同時(shí)，部分房企通過(guò)住房租賃也能以較低成本獲得資金。

預(yù)期融資繼續(xù)收緊，另辟綠色債券賽道

“往年的7月、8月為信用債發(fā)債高峰，但今年7月環(huán)比并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，而前兩月信用債發(fā)行處于周期性低谷期，連續(xù)發(fā)行疲軟，境內(nèi)債券的融資能力恐怕力不如前。海外債雖然環(huán)比增長(zhǎng)28.45%，但是同比繼續(xù)下滑。”劉水如是表示。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，政策收緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，到年底前，房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

在貝殼研究院分析人士看來(lái)，受投資者信心下降影響，部分房企境內(nèi)外信用債發(fā)行受到一定阻礙，特別是持續(xù)低迷的境外債市，未見(jiàn)明顯利好趨勢(shì)，預(yù)期仍將維持較高的不確定性。同時(shí)，預(yù)計(jì)8月至年末房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢(shì)仍然不會(huì)改變，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控保持趨緊的情況下，到期債務(wù)凈額或?qū)⒈３珠L(zhǎng)期為正。

對(duì)于未來(lái)房企的融資環(huán)境，中指研究院也稱，今年以來(lái)，多家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，評(píng)級(jí)遭到下調(diào)，高負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動(dòng)性；商票、ABS也逐漸被納入監(jiān)管范圍，借助無(wú)息負(fù)債補(bǔ)充資金的能力也面臨控制，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會(huì)繼續(xù)加壓降溫。

另外，在平安證券分析人士看來(lái)，地產(chǎn)融資收緊政策執(zhí)行力度超預(yù)期， 可能導(dǎo)致房企資金壓力驟增，而房企違約事件點(diǎn)狀爆發(fā)，也對(duì)市場(chǎng)信心有一定影響。

不過(guò)，值得注意的是，近期綠色債券發(fā)行持續(xù)增長(zhǎng)，僅7月就有多家房企首次發(fā)行綠色債券，如龍光、陽(yáng)光100、力高、上坤、佳源國(guó)際等紛紛搭建綠色框架，進(jìn)入“綠債”發(fā)行通道。

對(duì)此，林丹妮表示，“綠債”是指以資助符合條件的綠色項(xiàng)目或?yàn)轫?xiàng)目提供再融資所發(fā)行的債券工具。而房地產(chǎn)發(fā)行“綠債”融得的資金一般會(huì)用在“節(jié)能”“環(huán)保”等概念項(xiàng)目上。在國(guó)家重視“綠色”可持續(xù)發(fā)展概念下，發(fā)行“綠債”成在融資渠道收緊下的新途徑，具備建造“綠色建筑”等能力的中小房企也能在“綠債”發(fā)行窗口期拓展融資渠道。

劉水也表示，在融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下，通過(guò)“綠色”加持，有利于中小型房企拓展海外融資渠道。此外，房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力，才能保持平穩(wěn)發(fā)展，而加速回款、分拆上市補(bǔ)充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。

來(lái)源：新京報(bào)