又一房企觸發(fā)債務(wù)危機(jī) 融資監(jiān)管趨嚴(yán)下房企如何破局?
來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2021年08月13日 【字體:大 中 小】
繼華夏幸福、泰禾、藍(lán)光之后,近日爆出陽(yáng)光100的一筆2億美元可轉(zhuǎn)換債券構(gòu)成違約,并觸發(fā)交叉違約條款,將于8月12日起申請(qǐng)暫停另一筆金額為2.196億美元的2022年到期債券的買賣。
今年以來(lái),房地產(chǎn)監(jiān)管舉措接連不斷,從銷售、融資、拿地等各方面發(fā)力。在融資監(jiān)管一天緊似一天的情況下,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,1月-7月房企債券融資規(guī)模累計(jì)增速保持下滑,增速達(dá)2018年以來(lái)最低點(diǎn),房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個(gè)月。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍會(huì)繼續(xù)加壓降溫,房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力,才能保持平穩(wěn)發(fā)展。
連續(xù)11個(gè)月新增發(fā)債不及到期債務(wù)
8月11日晚間,陽(yáng)光100發(fā)布公告稱,其2021年到期的金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券已構(gòu)成違約,這一可轉(zhuǎn)換債的到期日為8月11日,將觸發(fā)交叉違約條款。此前,陽(yáng)光100在違約預(yù)告中披露,目前已經(jīng)籌措到所需資金,并預(yù)期于到期日后的十個(gè)工作日內(nèi)支付該債券本金連同應(yīng)計(jì)利息。
今年以來(lái),房地產(chǎn)債券風(fēng)波不斷。華夏幸福、泰禾、藍(lán)光相繼在公開(kāi)債券市場(chǎng)上發(fā)生違約。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,7月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1158億元,環(huán)比增加29.2%,同比增加12.6%,房企到期債務(wù)凈額210億,償債壓力仍居高;房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個(gè)月。與此同時(shí),1月-7月房企債券融資規(guī)模累計(jì)增速保持下滑,增速達(dá)2018年以來(lái)最低點(diǎn)。
從目前來(lái)看,房企融資“三線四檔”監(jiān)管以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策,取得的效果較為明顯。
7月末,上海銀保監(jiān)局開(kāi)出17張罰單,五大行均在被罰之列,涉及罰金共910萬(wàn)元,均指向銀行違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人買房輸血,釋放加大監(jiān)管力度信號(hào)。
與此同時(shí),7月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》,提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治范圍、措施和機(jī)制。
貝殼研究院分析人士認(rèn)為,受此市場(chǎng)預(yù)期的影響,市場(chǎng)信心走低,房企境內(nèi)外發(fā)債期限減少,其中表現(xiàn)為發(fā)債期限縮短。7月,境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.5年,較上月減少約1.0年;境外債券平均發(fā)行期限為2.8年,較上月減少約0.3年。
房企單月融資規(guī)模同比增速“5連降”
中指研究院最新發(fā)布的《2021年7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)》顯示,7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.5億元,同比下降10.7%,環(huán)比上升8.93%,單月融資規(guī)模同比增速連續(xù)5個(gè)月下降。而今年前7個(gè)月,房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元,同比減少8.54%。
對(duì)于上述數(shù)據(jù),中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水解釋稱,今年房企累計(jì)融資額繼續(xù)下降,表明房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍處于持續(xù)收緊階段,融資難度上升。而單月環(huán)比小幅上升,主要由于7月海外債及ABS發(fā)行增加所致。
在融資結(jié)構(gòu)上,7月與上月相比變動(dòng)不大。但是,同比來(lái)看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降20.4%;海外債融資同比下降43.9%;信托融資規(guī)模同比下降17.6%;反倒是ABS融資同比上升64.2%,成為唯一正增長(zhǎng)的融資方式。
值得關(guān)注的是,“今年以來(lái)各類融資方式的平均利率低于去年同期,房企融資平均成本較上年有所降低,且單月繼續(xù)成下降趨勢(shì)。”劉水表示,當(dāng)前仍處于低利率的融資窗口期,房企可在合理范圍內(nèi)盡量擴(kuò)大融資規(guī)模。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從典型房企債券發(fā)行來(lái)看,7月首開(kāi)融資額度最高,合計(jì)64.7億元,平均融資利率3.1%。信用債利率最高的為陽(yáng)光城發(fā)行的10億公司債,利率為7.3%;最低為蘇高新發(fā)行的6億短期融資券,利率為2.49%。在海外債方面,利率最高為匯景發(fā)行的1.38億美元債,票面利率達(dá)12.5%;最低為武漢城建發(fā)行的3年期5億美元債券,利率為2.25%。
在同策研究院林丹妮看來(lái),部分房企在愈加嚴(yán)厲的資金監(jiān)管下問(wèn)題顯現(xiàn),給房企融資方面帶來(lái)了一定程度的負(fù)面影響。其中,房企融資利率區(qū)間擴(kuò)大,融資能力愈加分化。
部分基本面好及具備一定品牌優(yōu)勢(shì)的房企融資渠道穩(wěn)定,如碧桂園獲得大額海外融資貸款,或以較低成本融資。同時(shí),部分房企通過(guò)住房租賃也能以較低成本獲得資金。
預(yù)期融資繼續(xù)收緊,另辟綠色債券賽道
“往年的7月、8月為信用債發(fā)債高峰,但今年7月環(huán)比并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),而前兩月信用債發(fā)行處于周期性低谷期,連續(xù)發(fā)行疲軟,境內(nèi)債券的融資能力恐怕力不如前。海外債雖然環(huán)比增長(zhǎng)28.45%,但是同比繼續(xù)下滑。”劉水如是表示。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),政策收緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變,到年底前,房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
在貝殼研究院分析人士看來(lái),受投資者信心下降影響,部分房企境內(nèi)外信用債發(fā)行受到一定阻礙,特別是持續(xù)低迷的境外債市,未見(jiàn)明顯利好趨勢(shì),預(yù)期仍將維持較高的不確定性。同時(shí),預(yù)計(jì)8月至年末房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢(shì)仍然不會(huì)改變,在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控保持趨緊的情況下,到期債務(wù)凈額或?qū)⒈3珠L(zhǎng)期為正。
對(duì)于未來(lái)房企的融資環(huán)境,中指研究院也稱,今年以來(lái),多家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約,評(píng)級(jí)遭到下調(diào),高負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露,高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動(dòng)性;商票、ABS也逐漸被納入監(jiān)管范圍,借助無(wú)息負(fù)債補(bǔ)充資金的能力也面臨控制,房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會(huì)繼續(xù)加壓降溫。
另外,在平安證券分析人士看來(lái),地產(chǎn)融資收緊政策執(zhí)行力度超預(yù)期, 可能導(dǎo)致房企資金壓力驟增,而房企違約事件點(diǎn)狀爆發(fā),也對(duì)市場(chǎng)信心有一定影響。
不過(guò),值得注意的是,近期綠色債券發(fā)行持續(xù)增長(zhǎng),僅7月就有多家房企首次發(fā)行綠色債券,如龍光、陽(yáng)光100、力高、上坤、佳源國(guó)際等紛紛搭建綠色框架,進(jìn)入“綠債”發(fā)行通道。
對(duì)此,林丹妮表示,“綠債”是指以資助符合條件的綠色項(xiàng)目或?yàn)轫?xiàng)目提供再融資所發(fā)行的債券工具。而房地產(chǎn)發(fā)行“綠債”融得的資金一般會(huì)用在“節(jié)能”“環(huán)保”等概念項(xiàng)目上。在國(guó)家重視“綠色”可持續(xù)發(fā)展概念下,發(fā)行“綠債”成在融資渠道收緊下的新途徑,具備建造“綠色建筑”等能力的中小房企也能在“綠債”發(fā)行窗口期拓展融資渠道。
劉水也表示,在融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下,通過(guò)“綠色”加持,有利于中小型房企拓展海外融資渠道。此外,房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力,才能保持平穩(wěn)發(fā)展,而加速回款、分拆上市補(bǔ)充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。
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