不過目前來看，定金與預收款月度同比增速正在持續(xù)走低，2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，已降至年內(nèi)低位。

房企銷售回款壓力可見一斑，此次降低預售資金監(jiān)管占壓，能夠有效幫助企業(yè)加快銷售資金回籠，提升資金使用效率。

圖：2020年以來歷月房地產(chǎn)到位資金中定金及預收款變動情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，CRIC整理

市場“探底”亟需信心提振

事實上，全國樓市“轉(zhuǎn)冷”已是不爭的事實，無論是基本面較差的三四線城市，還是前期出現(xiàn)萬人搖的熱點城市，均透露出“寒意”。

以成都為例，10月新建商品住宅成交量僅82萬平方米，同環(huán)比分別下降49%和4%，二手房更為慘淡，10月迎來“四連降”，單月成交面積不足19萬平方米，達到了去年疫情以來的“新低”。成都整體樓市熱度正逐步從此前“萬人搖”恢復理性。

圖：2020年以來成都一二手住宅月度成交量及新房成交均價變動情況（單位：萬平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

由于房企對銷售回款的依賴度持續(xù)提升，在融資受阻、去化堪憂的情況下，密集的樓市調(diào)控和供需兩端信貸收緊，促使部分房企現(xiàn)金流危機爆發(fā)，行業(yè)信心亟需重建。

而此次成都和廣州對預售資金管控的“松口”無疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年銷售項目的部分資金回籠，保持后續(xù)的開發(fā)進程不受影響，保證交付；另一方面，也能以時間換空間，保證后續(xù)更多項目入市，實現(xiàn)自身的良性循環(huán)。

至于哪些城市大概率會跟進？大致可以分為三類：第一類，庫存風險過高的城市，尤其是庫存周期超過24個月的城市；第二類，土拍流拍率過高且土地財政依賴度高的城市，這類城市放松的動機更為強烈；第三類，房價下滑過快的城市。

此次成都放松預售資金監(jiān)管，對其他壓力城市具有一定的示范效應。當前市場行情之下，部分企業(yè)陷入困境，在不違背“房住不炒”主基調(diào)下適度因城施策，對企業(yè)紆困起到了一定的積極作用。除了放松預售監(jiān)管之外，還可以適度調(diào)降預售門檻，加快預售證審批，在土地市場方面降低土地競買保證金、延期繳納土地出讓金等。

值得注意的是，近期房地產(chǎn)信貸政策有了放松的信號，個人住房貸款發(fā)放提速，而成都此番明確協(xié)調(diào)金融機構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息，恰恰印證了央行“兩個維護”內(nèi)容，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，適度糾偏，防止出現(xiàn)大的系統(tǒng)性危機。

適度調(diào)整并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，只要“房住不炒”的總基調(diào)不變，樓市就很難再現(xiàn)“大水漫灌”式刺激性政策，對于企業(yè)而言，需要在機會窗口期努力“自救”，促銷售、抓回款，并在調(diào)控新常態(tài)下，尋求更多生存機會。

來源：財聯(lián)社