2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏。2022年即將到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？房企債務(wù)到期和資金鏈壓力是否可控？信貸環(huán)境是緊是松？銷售規(guī)模是否回落？

問(wèn)題一：房企債務(wù)到期和資金鏈壓力是否可控？

2021年，房企大力度去杠桿，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，融資渠道受阻，房企面臨資金壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，房企信用債發(fā)行總額4801.7億元，同比下降13.3％；10月僅融資130億元，同比下降55.2％。海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35％。

“2021年下半年以來(lái)，多家房企違約，房企境外評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)，市場(chǎng)波動(dòng)，增加了境外發(fā)債融資難度，而2022年上半年為償債高峰，境外債券再融資壓力很大。房企還須做好過(guò)‘緊日子’的打算。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

從到期債務(wù)規(guī)模來(lái)看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年房企境外債券到期規(guī)模為3560.2億元。分季度看，第一、二季度合計(jì)到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。

談到房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成認(rèn)為，目前的風(fēng)險(xiǎn)暴露反映的是政策實(shí)施的強(qiáng)度、節(jié)奏以及政策疊加的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)和方向是正確的，有關(guān)方面也已及時(shí)作出調(diào)整，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，房企資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，不會(huì)引發(fā)進(jìn)一步的連鎖反應(yīng)。

問(wèn)題二：房地產(chǎn)信貸環(huán)境是否迎來(lái)逆轉(zhuǎn)？

2021年10月以來(lái)，相關(guān)部門接連釋放滿足房地產(chǎn)合理融資需求的信號(hào)，如銀行信貸加速發(fā)放、支持境內(nèi)外債券發(fā)行、ABS發(fā)行松綁等等。11月19日晚間，人民銀行發(fā)布《2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，再度提及“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)金融政策進(jìn)一步收緊概率不大。主要有三方面原因：若短期內(nèi)政策用力過(guò)猛，致使房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快暴露，可能造成金融市場(chǎng)震蕩，影響民生穩(wěn)定，因此有必要通過(guò)適度的政策引導(dǎo)，幫助部分企業(yè)平穩(wěn)度過(guò)發(fā)展較為困難的階段；銀行房地產(chǎn)貸款供給仍存空間，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比已壓降至監(jiān)管要求的范圍之內(nèi)，存在一定的靈活調(diào)節(jié)空間；雖然已經(jīng)不再把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為短期刺激手段，但也要避免矯枉過(guò)正，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要支柱行業(yè)，在促使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行方面仍將發(fā)揮一定的作用。

問(wèn)題三：銷售規(guī)模是否延續(xù)回落態(tài)勢(shì)？

“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售前景恐怕不容樂(lè)觀。”華泰證券地產(chǎn)專業(yè)分析師陳慎稱，在房地產(chǎn)貸款集中度管理政策下，按揭貸款收縮對(duì)市場(chǎng)信心的影響至少將持續(xù)至2022年上半年。同時(shí)，由于2021年下半年土地市場(chǎng)降溫，2022年上半年的供給也將收縮，因此成交量預(yù)計(jì)將在低位運(yùn)行。基數(shù)效應(yīng)下，預(yù)計(jì)2022年銷售額大概率會(huì)呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。

中指院也認(rèn)為，2022年，新開工的縮量將一定程度上拖累市場(chǎng)成交規(guī)模。同時(shí)，貨幣供應(yīng)量增加、信貸環(huán)境改善將對(duì)市場(chǎng)提供一定支撐，但預(yù)計(jì)難改市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)。“另外，考慮到2021年上半年基數(shù)較高，2022年上半年商品房成交規(guī)模同比增速或探底。”中指院相關(guān)人士稱。

問(wèn)題四：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會(huì)否回升？

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒V型走勢(shì)，截至10月末，累計(jì)同比增速為7.2％，連續(xù)8個(gè)月走低，且9月單月投資同比增速已轉(zhuǎn)負(fù)。

華西證券宏觀專業(yè)分析師孫付稱，房企融資的收緊和房地產(chǎn)銷售的下滑影響房地產(chǎn)企業(yè)的拿地意愿，一方面抑制了土地成交，造成土地購(gòu)置費(fèi)增速回落；另一方面，房屋新開工面積的下滑將導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間房屋施工面積增速的回落，影響建筑安裝工程及設(shè)備工器具購(gòu)置支出。孫付預(yù)計(jì)，本輪土地購(gòu)置費(fèi)增速將在明年2月達(dá)到低點(diǎn)，同比增速降至-17％左右。建筑安裝工程及設(shè)備工器具購(gòu)置投資增速則預(yù)計(jì)將在明年6月份觸底，同比增速將回落至-10％左右。通過(guò)對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)以及建筑安裝工程及設(shè)備工器具投資增速的判斷估算，預(yù)計(jì)2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在-2.4％。

各研究機(jī)構(gòu)對(duì)2022年房地產(chǎn)投資增速的測(cè)算不盡相同，但多數(shù)認(rèn)為，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)融資渠道難有顯著放松，以及債務(wù)到期壓力仍較大的背景下，未來(lái)土地購(gòu)置意愿趨弱的可能性更大，因此2022年房地產(chǎn)投資增速仍將進(jìn)一步下行。

問(wèn)題五：土地市場(chǎng)將有何表現(xiàn)？

2022年，在房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落的預(yù)判下，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地市場(chǎng)也將進(jìn)一步回歸理性。

國(guó)泰君安證券發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一致性減少拿地，優(yōu)質(zhì)房企傾向于更多尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)，在公開招拍掛途徑拿地的占比或?qū)�減少。

此外，從供應(yīng)端來(lái)看，中指院分析，2022年，土地“兩集中”模式大概率會(huì)延續(xù)，重點(diǎn)城市仍會(huì)保供應(yīng)，土拍規(guī)則有望進(jìn)一步優(yōu)化完善，確保土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，劉水建議，2022年應(yīng)繼續(xù)開源節(jié)流。一方面，加大營(yíng)銷、緊抓回款。必要時(shí)也要有“壯士斷腕”的勇氣，通過(guò)出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來(lái)穩(wěn)定資金鏈、盤活現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，應(yīng)量入為出、審慎拿地。同時(shí)，應(yīng)加快轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，“節(jié)衣縮食”過(guò)緊日子，改掉“黃金時(shí)代”開支大手大腳的習(xí)慣。