海南成首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份 期房是否將退出歷史舞臺(tái)?
作者:未知 來(lái)源:北京日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2020年03月11日 【字體:大 中 小】
在海南省3月7日的房地產(chǎn)調(diào)控新政里,“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度”一句話震驚了全國(guó)樓市。
雖然先前部分城市對(duì)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”有過(guò)各種嘗試,但在一省范圍內(nèi)全面推行還尚屬首次。這意味著,未來(lái)海南老百姓買(mǎi)房時(shí)將不用再擔(dān)心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開(kāi)發(fā)商頗為擔(dān)心:現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)將資金回流的時(shí)間延后一兩年,是否會(huì)抬高投資風(fēng)險(xiǎn)?
多地試點(diǎn)卻鮮有全面推行
往前倒推4個(gè)月,深圳首個(gè)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的樓盤(pán)龍華金茂府歷經(jīng)3年建設(shè)期后,終于開(kāi)盤(pán)。“10多萬(wàn)元人民幣的均價(jià),600多套房至今沒(méi)賣(mài)完。”目前深圳一名銷(xiāo)售代理仍在為這個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目奔波推廣。
2016年,深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。當(dāng)年,金茂和電建以82.9億元人民幣的總價(jià)聯(lián)合拿下首宗試點(diǎn)地塊,命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗,也是唯一一宗。“試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售主要是為了讓房企理性拿地,避免高杠桿,杜絕交房時(shí)貨不對(duì)板。”廣東省住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉說(shuō),現(xiàn)房比期房資金回流時(shí)間長(zhǎng),資金實(shí)力較強(qiáng)的房企才會(huì)參與。
杭州在2017年也一度增加“溢價(jià)50%需現(xiàn)房銷(xiāo)售”條款,約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預(yù)售”的消息不脛而走,之后相關(guān)機(jī)構(gòu)回應(yīng)只是內(nèi)部征求意見(jiàn)、并非正式實(shí)施。廣東中山也曾有現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求,但只是試點(diǎn)。
“海南的規(guī)定可認(rèn)為是全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類(lèi)政策意圖通過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式,防范各類(lèi)爛尾樓的出現(xiàn)。
現(xiàn)房對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求更高
最先實(shí)施預(yù)售又最早試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的深圳為何只有一宗試點(diǎn)地塊成交?在業(yè)內(nèi)看來(lái),試點(diǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,給后續(xù)政策帶來(lái)借鑒。“既限價(jià)又要現(xiàn)房銷(xiāo)售,對(duì)房企的壓力過(guò)大,也不利于價(jià)格調(diào)控。”李宇嘉分析,資金回流時(shí)間長(zhǎng)促使成本上漲,也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成高端住宅,反而抬高了房?jī)r(jià)。
“2017年杭州樓市本就供應(yīng)緊張,現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)商品房的供應(yīng)速度有所影響,也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司專(zhuān)業(yè)企業(yè)咨詢(xún)師陳煥春解釋?zhuān)贾莓?dāng)年政策的本意是通過(guò)設(shè)置溢價(jià)率門(mén)檻來(lái)避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒(méi)想到,由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)格外火熱,地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制。
從另一方面來(lái)看,開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售也有顧慮。“最大的風(fēng)險(xiǎn)還是資金。”一家知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),開(kāi)發(fā)商投資考慮的是投資何時(shí)回正。先前,以“高周轉(zhuǎn)”標(biāo)榜的碧桂園等開(kāi)發(fā)商都對(duì)項(xiàng)目有嚴(yán)格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上,未來(lái)政策一旦趨緊,會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn),投資意愿自然降低。
推廣現(xiàn)房還需“因城施策”
值得注意的是,雖然個(gè)別省份和城市采取了現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策,但預(yù)售依然是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷(xiāo)售方式。
對(duì)比來(lái)看,現(xiàn)售與預(yù)售各有利弊。“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對(duì)板,但預(yù)售也有利于開(kāi)發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析,與其他國(guó)家相比,我國(guó)一些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,再加上有開(kāi)發(fā)期限限制等原因,很難像國(guó)外開(kāi)發(fā)商拿一塊地慢慢開(kāi)發(fā),再銷(xiāo)售現(xiàn)房。
但不可避免的是,先前的確出現(xiàn)了不少預(yù)售損害購(gòu)房人權(quán)益的事件。樓建波舉例,同樣是預(yù)售,在美國(guó),預(yù)售只需購(gòu)房人提交一部分定金,且由第三方托管;開(kāi)發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度,同時(shí)有助于銀行方面的融資。另一方面,針對(duì)預(yù)售制度的漏洞,多地也曾嘗試提高預(yù)售門(mén)檻,實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管,收獲了不錯(cuò)的效果。
海南此次出臺(tái)的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是放在了一份名為《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》的政策中。歸根結(jié)底,推行現(xiàn)房銷(xiāo)售是為了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,海南目前是全域限購(gòu),外地炒房客無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng),本地購(gòu)房人需求有限,與深圳、杭州的情況有所不同。
現(xiàn)房銷(xiāo)售是否會(huì)被更多城市效仿?樓建波說(shuō),不管是現(xiàn)售還是預(yù)售,都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)判斷,這也符合目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”的要求。
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樓 盤(pán) | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
---|---|---|
祥榮城市綠洲 | 4400 | 大邑大道 |
潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng) | 3300 | 晉北新城 |
城市綠洲B區(qū) | 5468 | 大邑大道 |
保利中央公園 | 5589 | 桃源西區(qū) |
天邑鑫瑞花園 | 6457 | 大邑大道 |
富麗陽(yáng)光雅庭 | 6784 | 通達(dá)路 |
樓 盤(pán) | 區(qū) 位 | 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 |
---|---|---|
城市綠洲B區(qū) | 大邑大道 | 08-01 |
春熙江岸 | 內(nèi)蒙古大道 | 06-15 |
青禾名都 | 大邑大道 | 10-01 |
中交·錦天新城 | 大邑大道 | 02-10 |
大邑金融中心 | 內(nèi)蒙古大道 | 05-16 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 內(nèi)蒙古大道 | 04-02 |
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