來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

作者：張達(dá)

繼9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)放寬部分城市首套住房貸款利率下限后，多地首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月19日，已經(jīng)有石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。其中，石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。

10月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為4.91%，與上月持平。同時(shí)，10月平均放款周期為26天，整體放款速度較快。

10月20日，央行公布的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.3%，與上月持平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，階段性放寬首套房貸利率下限，有助于增加市場(chǎng)成交，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來(lái)政策放松的預(yù)期，繼續(xù)看好接下來(lái)的政策放松空間，尤其是一二線核心城市的限購(gòu)限貸政策。

10城首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。

貝殼研究院的最新統(tǒng)計(jì)顯示，受此政策影響，截至10月19日，已有10城首套房貸利率降至3字頭，主要分布在湖北、廣東等地。二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠(yuǎn)首套利率最低，已降至3.7%。利率變化來(lái)看，10月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。另外，符合階段性放寬房貸利率下限政策的城市中，包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。

除商貸利率外，公積金貸款利率也有下調(diào)。9月30日，人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有河南、海南、北京、重慶、安徽、上海、深圳、南京、杭州、濟(jì)南、成都、天津、無(wú)錫等30余地落實(shí)新的貸款利率（5年期以上3.1%）。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月首套和二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套主流利率平均為4.12%，環(huán)比下行3個(gè)基點(diǎn)；二套平均為4.91%，與上月持平，首套和二套平均利率較去年最高點(diǎn)分別回落162個(gè)基點(diǎn)和109個(gè)基點(diǎn)。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，分城市線來(lái)看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169個(gè)基點(diǎn)和116個(gè)基點(diǎn)。以首套房100萬(wàn)商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計(jì)算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬(wàn)元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60個(gè)基點(diǎn)和52個(gè)基點(diǎn)。

值得注意的是，在二套房貸利率政策未變的情況下，10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103城中95%的城市二套房貸利率保持在4.9%的下限水平。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，階段性放寬首套房貸利率下限，結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交。在改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

業(yè)內(nèi)看好未來(lái)政策繼續(xù)寬松

9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部在兩天內(nèi)接連出臺(tái)房貸利率下限放松、公積金貸款利率下降、置換購(gòu)房個(gè)稅減免等組合拳政策。

信達(dá)證券研報(bào)認(rèn)為，相較于前期地方性放松政策的小幅頻發(fā)，本輪全國(guó)性政策工具箱的運(yùn)用自上而下釋放了穩(wěn)地產(chǎn)積極信號(hào)，后續(xù)調(diào)控手段有望繼續(xù)升級(jí)加碼，正向作用于居民信心和市場(chǎng)預(yù)期。

信達(dá)證券研報(bào)同時(shí)指出，降低首付比例等調(diào)控方式對(duì)于需求的刺激將更加直觀，隨著本輪政策工具箱的使用，未來(lái)放松政策在全國(guó)范圍內(nèi)有望繼續(xù)跟進(jìn)，包括除個(gè)稅以外的其他交易稅費(fèi)調(diào)整、全國(guó)性的認(rèn)貸不認(rèn)房、首付比例的認(rèn)定與調(diào)整（首套和二套）等更大力度的調(diào)控方式有望陸續(xù)出臺(tái)。

國(guó)盛證券研報(bào)也認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出“因城施策、小步快跑”的特點(diǎn)，地方城市結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)政策，每次力度較小但出臺(tái)頻次較高。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來(lái)政策放松的預(yù)期，繼續(xù)看好接下來(lái)的政策放松空間，尤其是一二線核心城市的限購(gòu)限貸政策。

在政策春風(fēng)下，二手房市場(chǎng)已率先回溫，周均成交套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。平安證券研報(bào)認(rèn)為，短期政策改善的方向沒(méi)有改變，隨著政策效應(yīng)逐步累積，四季度新房市場(chǎng)有望逐步修復(fù)。

中指研究院認(rèn)為，未來(lái)合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。