來源：證券時報

作者：張達(dá)

繼9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會放寬部分城市首套住房貸款利率下限后，多地首套房貸利率進(jìn)入“3時代”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至10月19日，已經(jīng)有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。其中，石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30個基點。

10月，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個基點，二套房貸利率為4.91%，與上月持平。同時，10月平均放款周期為26天，整體放款速度較快。

10月20日，央行公布的5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.3%，與上月持平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，階段性放寬首套房貸利率下限，有助于增加市場成交，未來不排除會進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來政策放松的預(yù)期，繼續(xù)看好接下來的政策放松空間，尤其是一二線核心城市的限購限貸政策。

10城首套房貸利率進(jìn)入“3時代”

9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知稱，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

貝殼研究院的最新統(tǒng)計顯示，受此政策影響，截至10月19日，已有10城首套房貸利率降至3字頭，主要分布在湖北、廣東等地。二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠(yuǎn)首套利率最低，已降至3.7%。利率變化來看，10月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30個基點。另外，符合階段性放寬房貸利率下限政策的城市中，包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。

除商貸利率外，公積金貸款利率也有下調(diào)。9月30日，人民銀行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有河南、海南、北京、重慶、安徽、上海、深圳、南京、杭州、濟(jì)南、成都、天津、無錫等30余地落實新的貸款利率（5年期以上3.1%）。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年10月首套和二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套主流利率平均為4.12%，環(huán)比下行3個基點；二套平均為4.91%，與上月持平，首套和二套平均利率較去年最高點分別回落162個基點和109個基點。

貝殼研究院統(tǒng)計，分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169個基點和116個基點。以首套房100萬商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60個基點和52個基點。

值得注意的是，在二套房貸利率政策未變的情況下，10月貝殼研究院監(jiān)測的103城中95%的城市二套房貸利率保持在4.9%的下限水平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，階段性放寬首套房貸利率下限，結(jié)合放松限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

業(yè)內(nèi)看好未來政策繼續(xù)寬松

9月底，央行、銀保監(jiān)會和財政部在兩天內(nèi)接連出臺房貸利率下限放松、公積金貸款利率下降、置換購房個稅減免等組合拳政策。

信達(dá)證券研報認(rèn)為，相較于前期地方性放松政策的小幅頻發(fā)，本輪全國性政策工具箱的運用自上而下釋放了穩(wěn)地產(chǎn)積極信號，后續(xù)調(diào)控手段有望繼續(xù)升級加碼，正向作用于居民信心和市場預(yù)期。

信達(dá)證券研報同時指出，降低首付比例等調(diào)控方式對于需求的刺激將更加直觀，隨著本輪政策工具箱的使用，未來放松政策在全國范圍內(nèi)有望繼續(xù)跟進(jìn)，包括除個稅以外的其他交易稅費調(diào)整、全國性的認(rèn)貸不認(rèn)房、首付比例的認(rèn)定與調(diào)整（首套和二套）等更大力度的調(diào)控方式有望陸續(xù)出臺。

國盛證券研報也認(rèn)為，今年以來房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出“因城施策、小步快跑”的特點，地方城市結(jié)合自身情況出臺相關(guān)政策，每次力度較小但出臺頻次較高。近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來政策放松的預(yù)期，繼續(xù)看好接下來的政策放松空間，尤其是一二線核心城市的限購限貸政策。

在政策春風(fēng)下，二手房市場已率先回溫，周均成交套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。平安證券研報認(rèn)為，短期政策改善的方向沒有改變，隨著政策效應(yīng)逐步累積，四季度新房市場有望逐步修復(fù)。

中指研究院認(rèn)為，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。