來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

多地集中供地密集開拍疊加優(yōu)質(zhì)地塊大增等因素影響下，今年9月份成交地價(jià)創(chuàng)一年新高。

多方數(shù)據(jù)顯示，今年9月份重點(diǎn)22城中共有13個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，且包括北京、上海在內(nèi)的不少城市于集中供地中大幅提升了優(yōu)質(zhì)地塊的占比。受此影響，今年9月份土地成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，成交地價(jià)創(chuàng)下近一年新高。

不過，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度并未隨成交地價(jià)一同走高，整體溢價(jià)率與流拍率等熱度指標(biāo)仍維持低位，不同城市以及同一城市不同區(qū)域間土地市場(chǎng)冷熱分化趨勢(shì)也進(jìn)一步加劇。

從目前已完成今年第三批次集中供地的13座城市來看，成交金額與溢價(jià)率等保持相對(duì)低位，相關(guān)指標(biāo)與今年首批次相比出現(xiàn)較明顯下降。

“截至目前，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市中已有13城完成了今年第三批次集中供地，共攬金3888億元，相較于去年第三批次的4364億元下降11%。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，從已完成情況來看，溢價(jià)成交地塊以及觸頂熔斷成交地塊比例較年內(nèi)首批次均有所下降，當(dāng)前土拍熱度再次回到去年第三批次的水平。

成交地價(jià)創(chuàng)新高

今年9月份，重點(diǎn)22城第三批次集中供地密集開拍，再加上進(jìn)行第二輪集中供地的鄭州、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春等城市，月內(nèi)共有13個(gè)城市進(jìn)行集中土拍，使當(dāng)月土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模維持在年內(nèi)高位。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年9月全國(guó)主要地級(jí)市共供應(yīng)土地1195宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為8685.96萬(wàn)平方米，同比下降28.2%，環(huán)比上升6.17%。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，今年9月全國(guó)300城共供應(yīng)各類用地規(guī)劃建筑面積23244.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.32%；住宅用地共供應(yīng)規(guī)劃建筑面積9218.26萬(wàn)平方米，同比下降7.69%。

同時(shí)，為提振土地市場(chǎng)熱度，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市于第三輪集中供地中大幅提升了優(yōu)質(zhì)地塊的占比。在此背景下，今年9月份土地市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，成交地價(jià)創(chuàng)下近一年新高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地9月總成交建筑面積為9480萬(wàn)平方米；成交幅數(shù)1879幅，環(huán)比減少12%，同比減少41%；土地成交總金額4215億元，環(huán)比增加58%，同比減少33%；成交樓面價(jià)為4446元/平方米，創(chuàng)下近一年來新高。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，今年9月全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為7911元/平方米，環(huán)比上漲72.02%，同比上漲18.36%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，今年9月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交700宗，成交規(guī)劃建筑面積為5209.42萬(wàn)平方米，同比下降41.21%，環(huán)比微升0.75%；成交樓面價(jià)為7588元/平方米，同比上漲29.53%，環(huán)比上漲84.77%；土地出讓金為3955.15億元，同比下降23.81%，環(huán)比上升86.22%。

“今年9月中下旬，不少集中供地城市密集拉開三批次土拍序幕，同時(shí)有個(gè)別城市陸續(xù)收尾二輪拍地，帶動(dòng)整體成交規(guī)模穩(wěn)步回升。”諸葛找房方面分析指出，根據(jù)目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市數(shù)較9月有所減少，由此預(yù)計(jì)10月成交規(guī)模大概率呈維穩(wěn)或小幅回落走勢(shì)。

市場(chǎng)分化加劇

成交“量?jī)r(jià)齊升”的同時(shí)，土地市場(chǎng)熱度卻未能隨之一同提升，溢價(jià)率與流拍率等熱度指標(biāo)維持低位，較年內(nèi)首批次有較明顯下滑，成交規(guī)模也不及去年同期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市土拍增多的情況下，今年9月其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率3.58%，較上月的3.8%依舊出現(xiàn)了小幅下滑；流拍率方面也在延續(xù)上升，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率于今年9月上升至15.6%，環(huán)比增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)三個(gè)月走高。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，今年9月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為3.24%，環(huán)比微降0.15個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.76個(gè)百分點(diǎn)；流拍率則為13.26%，較上月下降2.72個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)300城住宅用地平均溢價(jià)率為2.98%，較上月下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降1.17個(gè)百分點(diǎn)；共流拍住宅地塊90宗，流拍率為13.76%，較上月下降3.71個(gè)百分點(diǎn)。

“本月流拍率的持續(xù)走高，一方面是由于三四線城市流拍的持續(xù)，另一方面也是由于二線城市各自市內(nèi)土拍熱度的進(jìn)一步分化。”克而瑞方面分析指出，同一城市不同區(qū)域間土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步分化為流拍率持續(xù)走高的重要原因，如合肥各板塊之間的熱度即進(jìn)一步分化，土地流拍率也較今年第二輪上升8個(gè)百分點(diǎn)至25%，而結(jié)合本輪合肥流拍土地的共性特征來看，多為出讓附加條件較多，保障配建或商業(yè)比例較高的復(fù)合屬性地塊，在企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)空間和周轉(zhuǎn)速度愈加敏感的當(dāng)下，此類地塊自是更難實(shí)現(xiàn)順利出讓。

克而瑞方面進(jìn)一步分析指出，相關(guān)分化趨勢(shì)從溢價(jià)率方面也有明顯體現(xiàn)。以上海市此次集中供地為例，供應(yīng)的35宗地塊均成功出讓，其中11宗地塊溢價(jià)成交，且有8宗地塊觸及中止價(jià)，但分區(qū)域來看，城市內(nèi)土拍熱度進(jìn)一步分化，溢價(jià)成交地塊主要還是集中在徐匯、閔行、寶山、普陀等傳統(tǒng)市區(qū)，絕大多數(shù)遠(yuǎn)郊地塊和運(yùn)營(yíng)難度較大的商住地塊依舊底價(jià)成交，導(dǎo)致上海本輪土拍溢價(jià)率較第二輪下降2個(gè)百分點(diǎn)至2.3%。

從集中供地市場(chǎng)的供求數(shù)據(jù)來看，今年的集中供地市場(chǎng)供應(yīng)與成交規(guī)模均不及去年同期。

“從目前已完成今年第三批次供地的13個(gè)城市來看，當(dāng)前第三批次集中土拍流拍率基本維持在7%～8%的穩(wěn)定區(qū)間，熔斷地塊占比由年內(nèi)第一批次的接近30%腰斬至15%，溢價(jià)成交地塊比例也下降了15個(gè)百分點(diǎn)。土拍熱度再次降回2021年三批次的水平。”張凱指出，已完成土拍的13個(gè)城市，2022年三批次供應(yīng)規(guī)劃建面相較于2021年三批次下降了31%，收金額度也下降了11%。

“在今年部分城市增加供地批次的背景下，供應(yīng)、成交規(guī)模稍有分散，加之房企資金壓力猶存，拿地多持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交規(guī)模不及去年同期。”諸葛找房方面則指出，今年成交規(guī)模不及去年同期，與部分城市增加供地批次等因素不無關(guān)系。