2022年最后一個(gè)季度的帷幕拉開，房地產(chǎn)業(yè)各方壓力不減。

10月19日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2022年三季度職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)的調(diào)查出爐，調(diào)查結(jié)果顯示，2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡(jiǎn)稱“中房MCI指數(shù)”）為40.01分，較2022年二季度的50分繼續(xù)下降。不過(guò)，受訪經(jīng)理人在國(guó)家宏觀政策產(chǎn)業(yè)政策分項(xiàng)上打出4.57分，較季度有所提升。

中房MCI指數(shù)得分由所調(diào)查時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)綜合測(cè)算得出，三季度綜合得分的下行也體現(xiàn)了從行業(yè)政策調(diào)整效果，到市場(chǎng)供需兩端，商品房銷售價(jià)格再到消費(fèi)者信心等方面的景氣程度。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年前三季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.12%，為2015年以來(lái)同期最低水平；其中三季度價(jià)格累計(jì)下跌0.03%。9月百城新建住宅均價(jià)16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，已連續(xù)3個(gè)月下跌。

一位房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人在受訪時(shí)表示，在總體經(jīng)濟(jì)面臨增長(zhǎng)壓力的情況下，市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)上升預(yù)期不足屬于正常現(xiàn)象。從市場(chǎng)調(diào)整周期的時(shí)間跨度來(lái)看，三季度內(nèi)一個(gè)完整的下行周期并未得到完全過(guò)渡，因此市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)還在。他認(rèn)為，三季度至今的市場(chǎng)已經(jīng)非常接近底部區(qū)間了，一旦經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)企穩(wěn)，交易狀況也將向好。

產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整符合預(yù)期

三季度中房MCI指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，在國(guó)家宏觀政策上，產(chǎn)業(yè)政策為所有單項(xiàng)評(píng)價(jià)中的最高分，即4.57分（該項(xiàng)總分8分），這在一定程度上說(shuō)明，職業(yè)經(jīng)理人們認(rèn)為，今年三季度從中央到地方政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整符合預(yù)期。

9月末，央行發(fā)布“階段性差別化調(diào)整住房信貸政策”后，已有超10個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)，首套房商貸利率降至4%以下，包括武漢、天津、石家莊等地。

市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期方面，在2022年二季度調(diào)查時(shí)，在房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判和城市供求情況方面，房企職業(yè)經(jīng)理人們分別打出了6.75分和5分（該項(xiàng)總分12分），但至三季度這兩項(xiàng)的分值分別滑落至3.42分和3.29分。其中，房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)仍舊是職業(yè)經(jīng)理人們?cè)谑袌?chǎng)走勢(shì)打分中的最高分，但在市場(chǎng)的供應(yīng)端和市場(chǎng)端熱度難起的情況下，對(duì)房?jī)r(jià)走強(qiáng)的預(yù)期有可能落空。

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，職業(yè)經(jīng)理人們?yōu)橄�費(fèi)者購(gòu)房意愿的平均打分為2.71分（該項(xiàng)總分8分），這一項(xiàng)分值比2022年二季度的4分低出不少，也側(cè)面反映出當(dāng)下市場(chǎng)的表現(xiàn)難以符合職業(yè)經(jīng)理人的預(yù)期。

相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企9月的銷售操盤額5709.6億元，規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降25%。雖然9月單月銷售操盤額環(huán)比增加，同比降幅也有所收窄，但職業(yè)經(jīng)理人們?nèi)噪y以對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)持有樂(lè)觀預(yù)期。

值得肯定的是，在行業(yè)發(fā)展遭遇下行的形勢(shì)下，打磨產(chǎn)品依舊是職業(yè)經(jīng)理人不忘的初心。在產(chǎn)品定位上，職業(yè)經(jīng)理人均給出平均4.57的分?jǐn)?shù)，說(shuō)明在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下，房企職業(yè)經(jīng)理人對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品定位上依然頗具信心。

四季度市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)

今年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，二季度GDP增長(zhǎng)0.4%，上半年僅增長(zhǎng)2.5%。三季度，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，滯脹風(fēng)險(xiǎn)上升，外部不確定因素持續(xù)增多，疊加國(guó)內(nèi)多地疫情散發(fā)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行壓力不減。

2022年三季度，在“房住不炒”的政策底線下，中央繼續(xù)支持地方優(yōu)化房地產(chǎn)政策。包括，7月中央政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好工具箱，壓實(shí)地方政府責(zé)任，“保交樓、穩(wěn)民生”；8月國(guó)常會(huì)多次提出允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；9月央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等?部委頻繁釋放利好政策，穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。

地方層面，中指研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，三季度已有約200個(gè)省市出臺(tái)政策超300條，但受傳統(tǒng)銷售淡季、“斷供”事件發(fā)酵和高溫天氣等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未出現(xiàn)明顯恢復(fù)，傳統(tǒng)“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期，整體政策效果尚不明顯。

到國(guó)慶假期，20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年國(guó)慶假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交降幅仍較大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，總體來(lái)看，短期內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

對(duì)話

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：做好準(zhǔn)備走更遠(yuǎn)的路

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：就目前的行業(yè)現(xiàn)狀而言，你最關(guān)心的是什么？

張鵬：從去年下半年以來(lái)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，公司也受到較大沖擊。經(jīng)過(guò)一年的努力，公司進(jìn)入到多方位蓄力的層面，也就是在更寬廣維度上鏈接合作伙伴，在更大范圍地開展項(xiàng)目合作，在更大格局上加速資源協(xié)同。

正值黨的“二十大”，看到總書記的報(bào)告已經(jīng)明確地強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)的定位，這也讓我們對(duì)后面出臺(tái)的相關(guān)政策更加期待，我們也會(huì)更加緊密地去研判行業(yè)政策和地方措施，爭(zhēng)取理解好、利用好這些政策工具，及時(shí)調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)策略，把我們的綠色科技更好地融入到產(chǎn)品和服務(wù)中，讓更多的業(yè)主享受到科技所帶來(lái)的舒適、健康，讓企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)做貢獻(xiàn)，也能更好地為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：應(yīng)該說(shuō)，今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年。讓你感觸最深的有哪些事情？

張鵬：今年確實(shí)是我20年從事房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)至暗的一年。看到今年1至9月房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為541億元，同比斷崖式的下降45%；百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1萬(wàn)億元，同比下降51%。這樣的業(yè)績(jī)?cè)诜康禺a(chǎn)20年的發(fā)展歷程中都見(jiàn)所未見(jiàn)。

關(guān)于房地產(chǎn)，我一直有三個(gè)“底”的看法，也就是政策底、預(yù)期底和市場(chǎng)底。但目前，從今年年初開始，政策底已經(jīng)觸及，各地出臺(tái)鼓勵(lì)政策的積極性高。但由于“有形的手”滯后，加上融資受限、疫情等因素的反作用，消費(fèi)者的預(yù)期依然處于底部，直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量也在低位膠著。當(dāng)然，這種狀態(tài)會(huì)逐步改善。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)壓力當(dāng)前，今年你和公司作了哪些新思考、新策略去應(yīng)對(duì)？

張鵬：我們一貫認(rèn)定的綠色科技方向不會(huì)因短期市場(chǎng)的波動(dòng)和新政策的出臺(tái)而亂了方寸，隨意調(diào)整發(fā)展重點(diǎn)，而應(yīng)篤守既定方向，大戰(zhàn)略堅(jiān)決不變、小策略與時(shí)俱進(jìn)，這是唯一在不確定的市場(chǎng)中的最大確定性。

首先還是產(chǎn)品主義。企業(yè)的最大價(jià)值就是為客戶打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的生活，為市民營(yíng)造綠色可持續(xù)的城市，這個(gè)不變。我們還是在自身20年綠色建筑科技的沉淀基礎(chǔ)上繼續(xù)研發(fā)產(chǎn)品。

其次是精益管理。通過(guò)流程與運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)的管理體系，輔之以數(shù)字化的管控工具，加上激勵(lì)問(wèn)責(zé)的管理手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效，增加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的循環(huán)速率。

最后是客戶至上。通過(guò)產(chǎn)品體系和服務(wù)品質(zhì)形成多渠道客戶發(fā)掘力，全生命周期的客戶服務(wù)力和全齡階的客戶鏈接力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)所需要的各種要素價(jià)格上升，企業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越少，你如果看待企業(yè)的“管理紅利”？

張鵬：房地產(chǎn)躺贏的“土地紅利”和高回報(bào)、高杠桿的“金融紅利”宣告結(jié)束，“管理紅利”是現(xiàn)實(shí)需求。在企業(yè)實(shí)踐層面，第一是持續(xù)優(yōu)化流程與運(yùn)營(yíng)效率，提升公司運(yùn)行速度、審批速度和決策速度；第二是加快周轉(zhuǎn)速度，這不同于高周轉(zhuǎn)的粗放模式，而是通過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工行銷運(yùn)行一體化，加速經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流快周轉(zhuǎn)；第三是優(yōu)化成本費(fèi)效，全面優(yōu)化項(xiàng)目成本和管理支出，過(guò)去的管理顆粒度是萬(wàn)，現(xiàn)在是元，降低費(fèi)效比。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你如何理解房地產(chǎn)的“不可能三角”，即規(guī)模、利潤(rùn)和現(xiàn)金流，在當(dāng)前的行業(yè)形勢(shì)下如何平衡？

張鵬：從來(lái)就不應(yīng)該在三者之間做選擇題。因?yàn)樗鼈儽緛?lái)就是相互促進(jìn)、相互作用的關(guān)系。評(píng)價(jià)一家企業(yè)，不只是規(guī)模和效益，還要看企業(yè)價(jià)值觀、產(chǎn)品力、風(fēng)控等復(fù)合因素。

為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)平衡，我們認(rèn)為，企業(yè)要具備三個(gè)核心能力。第一是低杠桿下的發(fā)展能力，“五道紅線”的金融強(qiáng)監(jiān)管下，房地產(chǎn)貸款將維持低水平，要內(nèi)部持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升綜合償債能力，最大化發(fā)揮存量資金的使用價(jià)值，外部廣開鏈接，構(gòu)建穩(wěn)健型融資能力體系。第二是低投入下的獲利能力，房地產(chǎn)逐步變?yōu)橐粋�(gè)薄利甚至無(wú)利的行當(dāng)，今后每花一分錢都要精打細(xì)算，每掙一分錢都要合理盤算，開源節(jié)流，提升人均效能，降低利潤(rùn)的邊際成本。第三是低成本下的品控能力，建立“低成本多適配高品質(zhì)”的系統(tǒng)化產(chǎn)品觀，加大市場(chǎng)認(rèn)知度和客戶接受度，最終提升產(chǎn)品的品質(zhì)力和溢價(jià)力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你覺(jué)得下一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改革開放過(guò)去幾十年相比，會(huì)呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展要注意什么？

張鵬：無(wú)論是國(guó)際形勢(shì)，還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，都決定了下一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，從外部形態(tài)看，就是以往強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速度，而如今更加強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展品質(zhì)，摒棄了過(guò)往吃環(huán)境飯、資源飯的老路子，進(jìn)而追求可持續(xù)的中高速發(fā)展。從內(nèi)部本質(zhì)看，以往是要素驅(qū)動(dòng)和投資驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式，而以后要逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，質(zhì)量更高，結(jié)構(gòu)更優(yōu)。

對(duì)于企業(yè)，未來(lái)的發(fā)展關(guān)鍵詞一定是多合作、廣鏈接和建生態(tài)。合作就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，抱團(tuán)取暖，也就是我們現(xiàn)在做的事；鏈接就是資源協(xié)同，取長(zhǎng)補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)多方共贏發(fā)展；生態(tài)就是發(fā)揮價(jià)值鏈和生態(tài)鏈價(jià)值，充分發(fā)揮上下游產(chǎn)業(yè)價(jià)值最大化，探索多種發(fā)展曲線。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策建議方面，你最想提什么樣的建議？

張鵬：在當(dāng)下的行業(yè)形勢(shì)下，很多企業(yè)都面臨著“保交付”的巨大壓力，所以首先希望政府和主管部門制定針對(duì)性的扶持措施，適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范提取和使用機(jī)制，助力房企做好在建項(xiàng)目的交付，這也是履行社會(huì)責(zé)任的本心，把房子交到業(yè)主手里。

在融資端，提出兩條建議，第一是進(jìn)一步加速結(jié)構(gòu)性降息，降低房企綜合融資難度，能夠保證金融安全的基礎(chǔ)上降低房企的綜合成本，尤其為民營(yíng)房企贏得喘息之機(jī)；第二是建立機(jī)構(gòu)黑白名單，實(shí)施融資精準(zhǔn)化管理。構(gòu)建更加科學(xué)的分層分級(jí)客戶名單，實(shí)施更加精準(zhǔn)化的融資決策，也是行業(yè)在新形勢(shì)下的必備之選。

在供給端，提一條建議，也是目前比較緊迫的需求，梳理債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，制定分層次幫扶措施，明確收并購(gòu)、債務(wù)展期、場(chǎng)外和解、引入戰(zhàn)投等策略，不斷強(qiáng)化監(jiān)管部門因企施策、因時(shí)施策。

在需求端，提出兩條建議。第一是進(jìn)一步放松“五限”政策，尤其是特大城市，激發(fā)住房剛需和改善需求，可積極嘗試泛大城市圈的區(qū)域性放松，激發(fā)住房剛需和改善性需求；第二是實(shí)行定向信貸傾斜，在還款方式和貸款規(guī)模上予以一定的政策扶持，切實(shí)降低購(gòu)房、換房的綜合成本。

最后是市場(chǎng)端，建議政府要釋放正向輿論引導(dǎo)，逐步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)情緒，恢復(fù)市場(chǎng)秩序。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)今年底和明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你有怎樣的判斷預(yù)測(cè)？

張鵬：我認(rèn)為，到今年底房地產(chǎn)整體的情況不會(huì)有大的變化。到了明年，逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展道路，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)和穩(wěn)定器，未來(lái)的發(fā)展將拋棄過(guò)去的高增長(zhǎng)、高杠桿、高耗能的粗放模式，轉(zhuǎn)而將更加注重品質(zhì)、體驗(yàn)和創(chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)一定是品質(zhì)化、低負(fù)債、微增長(zhǎng)的時(shí)代，品質(zhì)化就是以綠色低碳、環(huán)保舒適、可持續(xù)居住的產(chǎn)品將成為供給端的主流，客戶會(huì)更加關(guān)注建筑的碳排放、舒適性和智能化，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和安全性，城市的節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展；低負(fù)債就是在“三道紅線”的要求下盡可能維持健康良性的負(fù)債水平，包括有息負(fù)債和總負(fù)債，微增長(zhǎng)就是由于城鎮(zhèn)化的放緩和核心城市庫(kù)存量的逐步增加，進(jìn)一步拉低行業(yè)的整體增速。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有什么想對(duì)自己或同行表達(dá)的話？

張鵬：我最想說(shuō)的是，勝利成于堅(jiān)持，堅(jiān)持源于信心。

全行業(yè)全社會(huì)都要去系統(tǒng)性地重塑房地產(chǎn)行業(yè)的信心，這里面既包括購(gòu)房者的信心，又包括房企的投資意愿；既包括供應(yīng)商的信心，又包括資本市場(chǎng)的信心。當(dāng)然，這里面我覺(jué)得最重要的是消費(fèi)者的信心。

之所以相信，就是堅(jiān)持做好準(zhǔn)備走更遠(yuǎn)的路。唯一對(duì)未來(lái)不恐懼的路，就是走更遠(yuǎn)的路。