債券、貸款融資相繼松綁之后，上市房企股權(quán)再融資的大門再度打開(kāi)。11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)以答記者問(wèn)形式對(duì)外發(fā)布5項(xiàng)措施，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，同時(shí)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。至此，本輪組合拳中的信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道政策均已落地，“三支箭”悉數(shù)射出。

證監(jiān)會(huì)表示，此舉旨在積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

2018年10月至今，涉房企業(yè)的再融資通道關(guān)閉已有4年之久。筆者認(rèn)為，這扇大門再度打開(kāi)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大，對(duì)頭部企業(yè)而言更是如此。因?yàn)橄啾葐渭兊姆康禺a(chǎn)貸款，再融資的市場(chǎng)化定價(jià)程度更高，對(duì)房企更有利。同時(shí)再融資對(duì)權(quán)益的補(bǔ)充力度更大，運(yùn)用恰當(dāng)有望打破部分房企的高負(fù)債循環(huán)，避免其不斷吞噬房企權(quán)益和凈利潤(rùn)，讓更多房企能夠更好的活下去，緩解其流動(dòng)性壓力，避免信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)散，最終達(dá)到“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目的。

在被叫停之前，房企的再融資規(guī)模有多大？WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月，當(dāng)時(shí)共有22家A股地產(chǎn)公司發(fā)布了定增預(yù)案，計(jì)劃募資1249.88億元。其中有5家公司預(yù)案獲得發(fā)審委通過(guò)或證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，涉及募資263.77億元。如若將可轉(zhuǎn)債等具有一定權(quán)益屬性的債務(wù)融資計(jì)入，上市房企在A股的總體再融資規(guī)模顯然將更為可觀。

要強(qiáng)調(diào)的是，恢復(fù)上市房企再融資并不意味著過(guò)去“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”時(shí)代的重新到來(lái)。過(guò)去，以恒大為代表的一些房企規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，產(chǎn)品力、管理水平卻沒(méi)有同步提升，高負(fù)債又吞噬了大量利潤(rùn)，房企長(zhǎng)期盈利能力下降，當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期后相繼暴雷，其教訓(xùn)不可謂不深刻。本次證監(jiān)會(huì)也明確指出，上市房企募集資金可用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤等，這也為房企的資金流向劃定了紅線——造血可以，擴(kuò)張不行。

因?yàn)檎�策指向明確，一些資不抵債、管理混亂、規(guī)模偏小的房企不能從中獲益，因此除部分將被成為上市房企并購(gòu)重組的對(duì)象外，其余仍將被加速淘汰出局。這也意味著，本輪并購(gòu)重組大潮啟動(dòng)之后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍然會(huì)進(jìn)一步上升，這符合近年來(lái)行業(yè)整體的發(fā)展規(guī)律。而相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年以來(lái)部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)后，龍頭公司市占率已經(jīng)連續(xù)多個(gè)季度有所下降。今年上半年，TOP20房企銷售金額占據(jù)行業(yè)的市場(chǎng)份額約為30.43%；TOP20房企銷售面積占據(jù)行業(yè)的市場(chǎng)份額為20.00%。

“三支箭”悉數(shù)落地之后，房企在融資上面臨的諸多困難預(yù)計(jì)將會(huì)得到有力化解。同時(shí)，股權(quán)融資和債務(wù)融資后續(xù)如能更好的匹配，對(duì)行業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況的修復(fù)會(huì)起到更大的作用。但不可否認(rèn)的是，受到當(dāng)前疫情反復(fù)等因素影響，房地產(chǎn)需求側(cè)的修復(fù)以及消費(fèi)者信心的恢復(fù)恐怕還需要一段時(shí)間，這也需要相關(guān)政策進(jìn)一步發(fā)力。

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