來源：證券時(shí)報(bào)

作者：張達(dá)

證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

證監(jiān)會(huì)日前開會(huì)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，提出要大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，包括全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表是近期監(jiān)管一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)，而股權(quán)融資是最直接有效的改善方式。“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。

全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)

房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃

證監(jiān)會(huì)會(huì)議提出，大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。加大力度、加快速度抓好資本市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策措施落地見效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債。落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

值得注意的是，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述中提到，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。此次證監(jiān)會(huì)表示要“全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的具體落實(shí)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表是近期監(jiān)管一再強(qiáng)調(diào)的任務(wù)，而股權(quán)融資是最直接有效的改善方式。此前證監(jiān)會(huì)支持股權(quán)融資信號(hào)發(fā)出后，已有20余家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃，這是上市房企的主動(dòng)融資行為。

11月28日，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”正式發(fā)射。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃意味著，對(duì)于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、質(zhì)地優(yōu)良、堅(jiān)持主業(yè)的房企，政策未來將從負(fù)債和資產(chǎn)端進(jìn)行扶持。負(fù)債端，通過各種融資渠道疏通，加大央地增信和擔(dān)保合作，促進(jìn)債務(wù)可償還，提高企業(yè)資信，暢通其在資本市場(chǎng)持續(xù)融資的通道；資產(chǎn)端，加快推進(jìn)拿地-開工-銷售-竣工的良性循環(huán)。

允許符合條件房企

“借殼”已上市房企

此次證監(jiān)會(huì)會(huì)議除了提出落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策外，還提出允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。

劉水認(rèn)為，“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。

劉水進(jìn)一步指出，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過重組“借殼”上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，可同時(shí)盤活兩類存量資源。對(duì)于擁有土儲(chǔ)資源的非上市企業(yè)，可以借機(jī)將地產(chǎn)部分分拆上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過資本市場(chǎng)的認(rèn)證開辟股權(quán)融資這一新的融資渠道。對(duì)于被重組的企業(yè)，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。此外對(duì)于雙方來說，均可借機(jī)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大資產(chǎn)、提升權(quán)益規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。

另外，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)的上市公司實(shí)施涉房重組，則是通過“同行業(yè)、上下游”整合，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大股權(quán)融資的實(shí)施范圍。劉水說，“金融16條”已提出穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，本次政策再度強(qiáng)調(diào)上下游企業(yè)協(xié)同融資的重要性、合理性，有利于全鏈條改善流動(dòng)性緊張的情況。

劉水認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)此次新舉措達(dá)到了多項(xiàng)共贏的目的。從主體來看，非上市優(yōu)質(zhì)房企、上市房企獲得重組機(jī)會(huì)；從效果來看，房企獲得融資，資產(chǎn)負(fù)債表得以優(yōu)化；從全鏈條來看，上下游得到全面整合的機(jī)會(huì)。

李宇嘉則認(rèn)為，資本市場(chǎng)對(duì)房企開閘，是在防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、保穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，促進(jìn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。因此，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃也是在改善中促進(jìn)這些企業(yè)轉(zhuǎn)向新模式。對(duì)于存量收并購、資產(chǎn)重組、再融資等，也是促進(jìn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)收并購出險(xiǎn)的項(xiàng)目。包括央企國(guó)企優(yōu)質(zhì)民企收并購，符合條件的房企“借殼”已上市房企，涉房企業(yè)（建筑等）收并購等，既防范了風(fēng)險(xiǎn)，保了民生，還促進(jìn)了轉(zhuǎn)型。

此外，對(duì)于證監(jiān)會(huì)提出加快打造保障性租賃住房REITs板塊，李宇嘉認(rèn)為，未來，租賃住房REITs會(huì)放量，一方面能夠盤活存量資產(chǎn)，讓持有大量重資產(chǎn)的企業(yè)能降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，還能騰出資金來收并購存量物業(yè)，加強(qiáng)其向存量運(yùn)營(yíng)和盤活的新模式轉(zhuǎn)型；另一方面，也能激勵(lì)開發(fā)商轉(zhuǎn)向保障性租賃住房這個(gè)新的方向。