在“三道紅線”傳出后，房企的債務(wù)問題引人關(guān)注。如果以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，按照財(cái)報(bào)周期中最新的2020年中報(bào)，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，選取的50家樣本上市房企中，有5家企業(yè)處于“綠色檔”，27家企業(yè)踩中一條紅線，10家中踩兩紅線，7家全染紅。

“三道紅線”高壓下，融資監(jiān)管收緊，房企償債壓力有多大？下半年如何降低高負(fù)債？

超30%房企凈負(fù)債率過百

按照媒體報(bào)道，“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三道紅線”中，第一個(gè)是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”，從2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，50家上市房企中，多數(shù)房企杠桿使用力度較大，企業(yè)多以外部資本推動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模的增長。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，僅有7家企業(yè)雙向剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，7家房企中有3家央企，1家國企，以及3家具有穩(wěn)健財(cái)務(wù)特征的民營房企；剩余的43家房企中，有34家房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率介于70%-80%之間，有8家房企大于80%。

“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率過高，對(duì)房企而言同樣代表的是資本債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡，風(fēng)險(xiǎn)偏高。這樣的企業(yè)越多，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將成倍放大。將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%作為紅線的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為具有一定的風(fēng)險(xiǎn)提示意義，有助于提示房企降低負(fù)債，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”億翰智庫數(shù)據(jù)研究報(bào)告指出。

在第二個(gè)指標(biāo)凈負(fù)債率方面，50家上市房企平均值為94.2%，與2019年94.1%基本持平，超過100%的企業(yè)有16家，其中建發(fā)國際集團(tuán)的凈負(fù)債率最高，達(dá)到247.7%，萬科凈負(fù)債率最低，為27.0%。

雖然平均值變化不大，但是從50家樣本企業(yè)具體分析，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，上半年，在市場(chǎng)出現(xiàn)機(jī)會(huì)的情況下，凈負(fù)債率偏低的房企凈負(fù)債率反而有了一定的上漲。與此同時(shí)，高負(fù)債企業(yè)著力降負(fù)債，加強(qiáng)銷售回款，控制投資力度，從現(xiàn)金流入和流出兩個(gè)端口優(yōu)化財(cái)務(wù)質(zhì)量，降低凈負(fù)債率。

此外，在現(xiàn)金短債比方面，50家上市房企的平均值為1.56，較2019年底的1.72有所下降，其中11家房企現(xiàn)金短債比小于1，60%企業(yè)分布1-2之間。

億翰智庫研究報(bào)告指出，整體上，多數(shù)房企的短期償債壓力較小，不過需要注意的是，房企的貨幣資金中有一部分資金的使用是受到限制的，如果受限制資金規(guī)模過高，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際可動(dòng)用的貨幣資金不足以覆蓋短期有息負(fù)債，如中南建設(shè)196億元的貨幣資金中有85.5億元的受限制資金，扣除該資金后，企業(yè)的現(xiàn)金短債比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道紅線”全染紅

綜合“三道紅線”來看，有7家房企全部染紅，處于“紅色檔”，分別為藍(lán)光發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中國恒大。諸如藍(lán)光發(fā)展，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為71.3%、105.7%、0.79，富力地產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)分別為78.2%、176.7%、0.5，融創(chuàng)中國為82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中兩條紅線，處于“橙色檔”，分別為華僑城A、大悅城、金科股份、佳兆業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、榮盛發(fā)展、首開股份、陽光城、建發(fā)國際、中南建設(shè)。雖然處于“橙色檔”，但是具體分析來看，部分企業(yè)距離“紅色檔”僅一步之遙，諸如金科股份、華僑城A、首開股份的現(xiàn)金短債比為1.01、1.07、1，距離“三道紅線”中現(xiàn)金短債比不低于1的基準(zhǔn)線很是接近，需要注意。

而處于“黃色檔”的企業(yè)最多，有27家房企踩中一條紅線，這些企業(yè)多數(shù)是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，多數(shù)企業(yè)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比處于安全值內(nèi)，不過招商蛇口、迪馬股份短期債務(wù)需要關(guān)注，現(xiàn)金短債比均低于1，還有中國金茂，由于未公布預(yù)收款的具體數(shù)據(jù)，因此，未測(cè)算剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，但是其現(xiàn)金短債比為0.83，明顯低于1。