根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%、接近腰斬，月均成交僅約為1808套，日均成交量約為59套。從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉看來，2023年深圳樓市能否有所起色，取決于泡沫是否褪去等因素。

去年深圳二手房交易僅為北京1/7

李宇嘉表示，數(shù)據(jù)顯示，2022年熱點(diǎn)城市二手房交易套數(shù)都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%。這么看，深圳下跌47%也并不算出奇。問題是，如果看2021年，北京二手房交易套數(shù)上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳下跌了58.8%。也就是說，深圳連續(xù)2年二手房交易量腰斬。從交易規(guī)模來看，2022年，深圳二手房交易2.17萬套，北京交易了14.06萬套，深圳僅為北京的1/7。2021年，深圳交易量相當(dāng)于北京的1/5。而在2020年之前，深圳交易量大約占北京的55%左右。

掛牌量攀升、上漲預(yù)期不再

為什么出現(xiàn)這么大的降幅，而且連續(xù)2年腰斬式下行?李宇嘉認(rèn)為有以下幾個(gè)方面的因素:

一是，2018-2020年連續(xù)3年二手房交易正增長，釋放了一些需求，特別是2020年交易量達(dá)到9.4萬套，僅低于2015年的12.5萬套，為歷史第二高位。在房價(jià)比2015年翻一倍的情況下，能達(dá)到如此高的交易量難能可貴。

二是，2021年開啟二手房參考價(jià)，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，再加上2020年7.15調(diào)控以后，入戶三年才能買房，對購買力進(jìn)行了強(qiáng)力限制。購買力和杠桿雙重發(fā)力，調(diào)控二手房，導(dǎo)致之前靠杠桿支撐、拉升起來的房價(jià)無法獲得支撐，開始降價(jià)出售，反過來惡化了市場預(yù)期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三是，深圳供給端改革開始見效，包括土地供應(yīng)端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房價(jià)”的大招，價(jià)格限定、供應(yīng)量大的新房開始分流需求，導(dǎo)致高位不勝寒，且在云端下不來的二手房開始去泡沫過程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房價(jià)上漲預(yù)期不再，大家不再積極買房，而是去申請性價(jià)比高的保障房。

四是，部分區(qū)域前期泡沫太重，包括寶安中心區(qū)、前海、后海、光明等區(qū)域，2021年及之前都存在投資客炒作的現(xiàn)象。還包括學(xué)位房的爆炒等。前期漲得快，后期回落得也就快。

預(yù)計(jì)上半年還將在低位徘徊

李宇嘉認(rèn)為，2023年深圳樓市能否有所起色，取決于三方面因素:

一是前期泡沫是否褪去。目前來看，除少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外，深圳大部分區(qū)域的房價(jià)仍明顯高于2020年的房價(jià)水平；二是疫情后對需求端的修復(fù)。疫情疊加金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)整治，再加上一些行業(yè)降薪，深圳中產(chǎn)購買力大不如從前；三是深圳鐵板一塊的調(diào)控政策能否松動(dòng)，比如入戶三年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年、增值稅免征期“5年”等，但目前來看這些政策松動(dòng)的可能性比較小。

綜合來看，至少在2023年上半年，深圳二手房還將在低位徘徊，一直到絕大多數(shù)二手房按照參考價(jià)成交，房價(jià)降到可承受的水平上。

來源：南方都市報(bào)　記者孫陽