房貸最長(zhǎng)年齡紀(jì)錄被刷新了。

建發(fā)房產(chǎn)日前發(fā)布的一則海報(bào)信息顯示，建發(fā)房產(chǎn)與南寧部分銀行合作，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)建發(fā)南寧相關(guān)樓盤(pán)，在子女作為共同借款人情況下，住房按揭貸款年齡加貸款期限可放寬最長(zhǎng)至100歲。

對(duì)此，建發(fā)房產(chǎn)南寧旗下多個(gè)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)2月16日告訴記者，近期的確與合作銀行推出可貸至100歲的接力貸產(chǎn)品，目前已可以操作，具體貸款政策以銀行輸出為準(zhǔn)。

南寧部分樓盤(pán)推出“百歲貸”之際，近期北京、上海、成都、寧波、無(wú)錫等地部分銀行先后延長(zhǎng)最高貸款年齡期限。如成都部分銀行推出“合力貸”，貸款人貸款年限及年齡之和最高可至90歲，北京部分銀行表示在有子女擔(dān)保前提下，最高貸款年齡期限可達(dá)95歲。

中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，對(duì)購(gòu)房者而言，延長(zhǎng)最高貸款年齡期限為有購(gòu)房需求的老年人提供了政策支持，降低了老年人的購(gòu)房門(mén)檻。

“短期來(lái)看，信貸端支持住房需求力度或?qū)⑦M(jìn)一步增強(qiáng)，延長(zhǎng)最高貸款年齡期限的政策或出現(xiàn)在更多城市。”陳文靜稱(chēng)。

另有分析人士認(rèn)為，基于接力貸的特殊性質(zhì)，目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)是否會(huì)被叫停，有待進(jìn)一步觀察。

“百歲貸”如何展開(kāi)操作？

南寧建發(fā)五象印月置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，一個(gè)購(gòu)房者無(wú)法貸這么長(zhǎng)時(shí)間，但銀行放寬相關(guān)貸款條件并引入接力貸產(chǎn)品，則可延長(zhǎng)貸款時(shí)間。

“所謂‘百歲貸’的主要含義是，之前貸款年齡最高到65歲，一些銀行現(xiàn)在放寬至70歲，如果采用接力貸方式，子女再貸30年，70年加30年即為100歲。”上述置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)。

就如何申請(qǐng)接力貸，南寧建發(fā)和鳴置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，如產(chǎn)證上僅寫(xiě)父母名字，子女作為共同還款人，應(yīng)不用查驗(yàn)子女房貸等情況。但子女名字若寫(xiě)入產(chǎn)證，則需同步核驗(yàn)子女收入情況、是否仍在償還其它按揭貸款等。

“主要是查看還款人還貸能力，收入流水能否覆蓋月供。合作的各銀行的要求及政策并不相同，能貸多久、利率多少，具體操作細(xì)則由各合作銀行掌握。”建發(fā)和鳴置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“百歲貸”本質(zhì)上是增加部分購(gòu)房者貸款時(shí)長(zhǎng)，同時(shí)增加購(gòu)房者貸款額度、減輕月供壓力。

“此類(lèi)做法的好處是，老年人可利用名下購(gòu)房資格為子女購(gòu)房、申請(qǐng)房貸。通過(guò)接力貸，銀行提供了充足的貸款期限，又不必?fù)?dān)心老年人房貸出現(xiàn)違約，因?yàn)橛凶优�作為該�?xiàng)貸款的共同還款人。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，無(wú)論放寬還貸年限還是接力貸，均可視為降低購(gòu)房門(mén)檻的直接表現(xiàn)。

“此舉雖然并不會(huì)減少總還款額度，但通過(guò)延長(zhǎng)貸款期限可有效降低月供壓力，也可降低首付利率。這些措施是拉動(dòng)需求側(cè)的重要方式，將對(duì)促成交易起到較為明顯的帶動(dòng)作用。”張波表示。

從市場(chǎng)層面來(lái)看，南寧部分樓盤(pán)推出上述措施，與當(dāng)?shù)貥鞘薪禍孛黠@有一定關(guān)系。

張波告訴記者，南寧近三年主城區(qū)商品住宅成交量持續(xù)下滑，其中，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395萬(wàn)平方米，同比降幅度超過(guò)33%，2021降幅也超過(guò)三成。

“成交量的不斷下滑，促使部分樓盤(pán)聯(lián)手銀行推出該項(xiàng)業(yè)務(wù)，以推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。” 張波補(bǔ)充道。

接力貸曾長(zhǎng)時(shí)間處于灰色地帶

財(cái)聯(lián)社記者獲悉，在建發(fā)房產(chǎn)發(fā)布有關(guān)“百歲貸”宣傳海報(bào)不久，建發(fā)房產(chǎn)稱(chēng)相關(guān)廣告撤回，同時(shí)部分南寧的銀行也否認(rèn)了“百歲貸”產(chǎn)品的存在。

而之所以開(kāi)發(fā)商還將廣告撤回，或與接力貸歷來(lái)備受市場(chǎng)爭(zhēng)議不無(wú)關(guān)系。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，“百歲貸”成為熱議話題背后，反映出當(dāng)前市場(chǎng)一股潛流：在超長(zhǎng)的還款周期中，接力貸大有愈演愈烈之勢(shì)。

“該項(xiàng)業(yè)務(wù)此前曾開(kāi)展過(guò)，但在樓市深度調(diào)控背景下，接力貸很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于灰色地帶，很少有房企將其作為營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。房企一旦將其作為營(yíng)銷(xiāo)方案公布出來(lái)，可能會(huì)有更多樓盤(pán)或銀行跟進(jìn)，從而推出類(lèi)似產(chǎn)品。”盧文曦在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

張波指出，近期房地產(chǎn)信貸的寬松化趨勢(shì)值得關(guān)注，對(duì)需求側(cè)合理的購(gòu)房需求予以充分保障是政策的重要方向，但過(guò)于放松信貸門(mén)檻也會(huì)使得隱性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

“‘百歲貸’雖然在一定程度上對(duì)于樓市熱度提升會(huì)起到一定作用，但仍需要一個(gè)合理尺度，借款年齡的過(guò)度延長(zhǎng)本身也有待商榷。”張波補(bǔ)充道。

盧文曦認(rèn)為，接力貸在刺激改善性需求的同時(shí)，可能也會(huì)激發(fā)投資性需求。“對(duì)銀行而言，通過(guò)接力貸有望獲得增量?jī)?yōu)質(zhì)客戶(hù)，但具體操作中，如果存在相關(guān)審核環(huán)節(jié)不到位，就可能存在一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

多位分析師表示，即便接力貸備受爭(zhēng)議，但銀行仍選擇與開(kāi)發(fā)商合作推出相應(yīng)產(chǎn)品，或與銀行尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益不無(wú)關(guān)系。

與越來(lái)越多城市推出接力貸形成對(duì)比的是，近期提前還款現(xiàn)象不斷升溫。

盧文曦認(rèn)為，提前還貸難與房貸不斷延期這兩個(gè)現(xiàn)象中，存在一個(gè)相似之處，房貸被金融機(jī)構(gòu)視為風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“總體來(lái)看，購(gòu)房人還款貸款周期越長(zhǎng)，銀行可從中獲得的相應(yīng)收益就越多。”盧文曦稱(chēng)。

穆迪副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任諸蜀寧指出，去年下半年以來(lái)按揭提前還款趨勢(shì)仍在延續(xù)。

“按揭提前還款對(duì)銀行而言并非信用風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楸窘饡?huì)提前還給銀行，但提前還貸將使銀行面臨再投資的風(fēng)險(xiǎn)，目前利率下行的大環(huán)境下，將對(duì)銀行資產(chǎn)盈利有一定影響。”諸蜀寧稱(chēng)。

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社 記者 王海春