6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行當(dāng)天以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了20億元逆回購(gòu)操作；期限7天，中標(biāo)利率為1.90%，較6月12日2%的利率水平下降10個(gè)基點(diǎn)。這是2022年8月以來(lái)，7天期逆回購(gòu)操作利率的首次調(diào)整。

對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

第一，降息傳遞了明確的政策信號(hào)，要進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最大核心是行業(yè)信心問(wèn)題，因此，降息在一定程度上將從寬信貸、穩(wěn)信心方面產(chǎn)生較大利好作用。

第二，降息目的雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行救市，但穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效用客觀上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。降息，特別是非對(duì)稱(chēng)降息，代表了信貸政策會(huì)繼續(xù)寬松，這對(duì)樓市是利好。目前，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整體降息政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。

隨著本次央行宣布降息，市場(chǎng)聲音多認(rèn)為5年期LPR有望跟降。而5年期LPR一旦降息落地，必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面變化，有利于穩(wěn)定當(dāng)前樓市市場(chǎng)情況。

第三，有利于進(jìn)一步促進(jìn)房貸利率下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超過(guò)80個(gè)城市的首套房利率進(jìn)入“3字頭”，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7%的房貸利率下限，達(dá)到2019年以來(lái)的新低。

隨著降息持續(xù)，預(yù)計(jì)全國(guó)多地的房貸利率有望降到4%以下。目前，三四線城市房貸利率基本已處在4%以下的水平，一二線等重點(diǎn)城市房貸利率仍在較高水平，多地房貸利率仍有下調(diào)空間。

建議穩(wěn)樓市政策力度繼續(xù)升級(jí)

2023年上半年，隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放，樓市顯現(xiàn)出一波小陽(yáng)春，但后續(xù)政策效應(yīng)在減弱。

5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際效用繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面有限，難以拉動(dòng)改善性需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，當(dāng)前購(gòu)房者信心不足，而房企暴雷又在一定程度上影響了購(gòu)房者安全感，多重因素使得諸多寬松政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用低于預(yù)期。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)輕微變化。但影響購(gòu)房的重要因素，短期看是收入穩(wěn)定問(wèn)題，長(zhǎng)期看是人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此，我們需要警惕市場(chǎng)再次出現(xiàn)明顯下滑。

我們建議穩(wěn)樓市的政策力度應(yīng)繼續(xù)升級(jí)，可針對(duì)一線城市進(jìn)行“微調(diào)式松綁”。比如調(diào)整第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在更多范圍內(nèi)推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，以進(jìn)一步調(diào)動(dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善需求的積極性。

2023年，有兩大政策值得期待：其一，5年期LPR降息政策，其二，一線城市調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如果兩大政策能真正落地，樓市不排除再來(lái)一個(gè)成交小陽(yáng)春的可能。(中新經(jīng)緯APP)

來(lái)源：中新經(jīng)緯

作者：張大偉 中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師