中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗在2023中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大會(huì)上表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，14億人可能住不完。原住建部副部長(zhǎng)仇保興在2022中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇上曾說(shuō)：住房空置率已達(dá)15%，有的省份達(dá)到25%甚至30%。

《中國(guó)人口普查年鑒-2020》則顯示，中國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米。似乎沒(méi)有多少人感覺(jué)到自己住的如此寬裕。

盡管如此，14億人住不完不簡(jiǎn)單等于房產(chǎn)過(guò)剩，而是結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并存。

在1980-2010年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)代，有6億中國(guó)人（超過(guò)歐盟的全部人口，也超過(guò)美國(guó)、日本、英國(guó)、加拿大、澳大利亞五國(guó)人口之和）從農(nóng)村進(jìn)入城市。但是，中國(guó)的很多城市尤其是一線城市，對(duì)人口的遷入有戶籍限制。老家沒(méi)有工作機(jī)會(huì)，雖在城市工作，但并沒(méi)有歸屬感。城市容納不下靈魂，故鄉(xiāng)安置不了肉身。于是，在城里工作在故鄉(xiāng)建房、買房是大多數(shù)人的選擇。人口外遷導(dǎo)致大量鄉(xiāng)村已成為空村，還有大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子只是在春節(jié)過(guò)年那幾天有人居住。在大多數(shù)的時(shí)間里，很多人自己在工作地租住在狹小的空間里，而被平均出來(lái)的“41.76平方米”卻在閑置。

城里的房子限買，鄉(xiāng)村的房子限賣，人的自由流動(dòng)與房地產(chǎn)的不自由流動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)資源錯(cuò)配、資源利用效率極低。房企這兩年大量暴雷、經(jīng)營(yíng)困難則是這種資源錯(cuò)配、資源利用效率低的一種表現(xiàn)。

中國(guó)復(fù)雜地權(quán)帶來(lái)的高成本由來(lái)已久，尤其是農(nóng)村的宅基地以及與之相關(guān)的集體土地。如果城市不限購(gòu)，城里人有權(quán)將自己的房子、土地賣給城里人、賣給農(nóng)民、抵押給銀行，而農(nóng)民無(wú)權(quán)將自己的的房子賣給城里人或非本村的外地農(nóng)民，也無(wú)權(quán)（更準(zhǔn)確地說(shuō)是“不可能”）在資金短缺時(shí)抵押給金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。

當(dāng)農(nóng)民無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)不會(huì)接受農(nóng)民土地、房產(chǎn)的抵押金融業(yè)務(wù)，農(nóng)民也不可能用這些固定資產(chǎn)獲得流動(dòng)性，農(nóng)民貸款難就會(huì)自然發(fā)生，農(nóng)民在土地、房產(chǎn)上的權(quán)利實(shí)質(zhì)上是被剝奪狀態(tài)。

權(quán)力，不可交易。權(quán)利，必須是可交易的，否則，公民的權(quán)利實(shí)際上是官僚的權(quán)力。

城市化是大勢(shì)所趨，在當(dāng)今中等收入以上的國(guó)家里，排名前20的城市多集中了該國(guó)人口的50%以上。城市化后，還會(huì)有一個(gè)“大城市化”過(guò)程。東亞尤其明顯。東京都市圈有4200萬(wàn)人口占日本人口的30％以上，占日本GDP的50％以上，這也是人口集中帶來(lái)的分工效率。首爾都市圈的人口已經(jīng)超過(guò)韓國(guó)人口的三分之一。臺(tái)北經(jīng)濟(jì)圈（臺(tái)北、新北、桃園、新竹）的人口也超過(guò)臺(tái)灣人口的三分之一。（阮加《貨幣經(jīng)濟(jì)的邏輯》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社2021年版）

中國(guó)需要提高房地產(chǎn)的自由流動(dòng)性，取消城市、鄉(xiāng)村住房的限購(gòu)政策才可以有效提升全國(guó)住房的使用效率。2021年全美退休人員移居人數(shù)最多的前十五個(gè)移入地沒(méi)有一個(gè)是大城市。大城市的退休人員賣掉自己的房子去小城市、鄉(xiāng)村養(yǎng)老，增加了大城市的住房供給，也抑制了大城市的房?jī)r(jià)上漲，降低鄉(xiāng)村住房的空置率。

（作者阮加為北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授）