9月房企的債務(wù)重組，一邊是好消息不斷，另一邊則傳來變數(shù)。9月24日晚，中國恒大公告稱，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調(diào)查，目前的情況無法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。此外，恒大的債務(wù)協(xié)議安排會議再次延后。

不過，在9月份，也有不少房企的債務(wù)重組取得實質(zhì)性進展，碧桂園、中國奧園、花樣年完成全部計劃展期的債務(wù)重組；融創(chuàng)債務(wù)重組方案獲得高票通過；遠洋集團也主動謀劃債務(wù)重組。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企債務(wù)重組加速背后，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之寬松的調(diào)控政策在9月的密集落地，使得市場對于房企生存環(huán)境不斷改善的預(yù)期轉(zhuǎn)好，這是重組能夠推進的重要原因。

恒大債務(wù)重組或面臨變數(shù)，業(yè)內(nèi)稱不具普遍性

9月24日，中國恒大發(fā)布關(guān)于境外債務(wù)重組更新信息公告稱，鑒于恒大地產(chǎn)正在被立案調(diào)查，目前的情況無法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。這意味著恒大的債務(wù)重組可能面臨變數(shù)。

公告顯示，在建議重組下擬發(fā)行的各項新票據(jù)須根據(jù)其適用情形遵守中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》和國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《企業(yè)中長期外債審核登記管理辦法》，中國恒大須證明其符合相關(guān)規(guī)定。鑒于上述原由，中國恒大目前的情況無法滿足新票據(jù)的發(fā)行資格。

此前的8月16日，恒大地產(chǎn)在深交所發(fā)布公告稱，收到中國證監(jiān)會下發(fā)的《立案告知書》，因公司涉嫌信息披露違法違規(guī)，根據(jù)《中華人民共和國證券法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規(guī)，中國證監(jiān)會決定對恒大地產(chǎn)立案。

新票據(jù)發(fā)行是中國恒大債務(wù)重組方案中的重要一環(huán)。在今年3月份的債務(wù)重組方案中，恒大協(xié)議安排方案1指出，協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得新票據(jù)，新票據(jù)期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。在方案2下，協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù)。

此外，在景程協(xié)議安排中，債權(quán)人將獲得5筆由景程發(fā)行的期限為4-8年的新票據(jù)，本金總額為65億美元。在天基協(xié)議安排中，債權(quán)人將獲得4筆由天基發(fā)行的期限為5-8年的新票據(jù)，本金總額為8億美元。

除了新票據(jù)發(fā)行受阻外，中國恒大的境外債務(wù)重組相關(guān)會議也再度延后。據(jù)中國恒大9月22日發(fā)布的公告顯示，自今年3月22日以來，中國恒大的銷售情況不如預(yù)期�；�于中國恒大目前情況以及與其顧問及債權(quán)人協(xié)商，中國恒大認為有必要重新審視建議重組的條款以匹配其客觀情況和債權(quán)人訴求。因此，原定于9月25日、9月26日有關(guān)建議重組的相關(guān)協(xié)議安排會議將不舉行。而這已經(jīng)是第三次延期。

對此，58安居客研究院院長張波分析稱，由于恒大本身債務(wù)的特殊性，以及行業(yè)對其未來預(yù)期的變化，導致重組面臨較大挑戰(zhàn)，恒大的問題屬于房企中的特例，并不具有普遍性，恒大問題的復雜程度也遠超過其他房企。因此，其重組未來也將面臨更多困難和壓力，推進的節(jié)奏偏慢也屬正常。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企債券展期對于債權(quán)人只能說是為了避免直接違約而遭受全部損失的無奈之選，并無特殊的好處或亮點。債務(wù)重組雖然能夠保證債權(quán)人最大限度地收回債權(quán)，避免破產(chǎn)清算中不必要的風險，同時也有可能會收回一定數(shù)量的貨幣資金或有效的非貨幣性資產(chǎn)，提高債權(quán)人資金的周轉(zhuǎn)速度。

三家房企債務(wù)重組成功，一家重組方案獲通過

不過，9月份房企債務(wù)重組方面，也有好消息不斷傳出。

9月19日消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。

9月18日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過，預(yù)計融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過45億美元。

再往前的9月13日，“20花樣02”重組展期議案正式通過。至此，花樣年的境內(nèi)債重組全部完成，實現(xiàn)債務(wù)重組金額約64億元。

9月5日，中國奧園在上交所發(fā)行的“19奧園02債”債券持有人投票同意通過本息展期方案。至此，奧園存續(xù)的12只境內(nèi)標準化公開債務(wù)產(chǎn)品全部順利通過整體展期，總規(guī)模約116億元。

三家企業(yè)完成計劃重組債務(wù)的全部展期，一家房企債務(wù)重組方案獲得通過，還有未出險的遠洋集團主動謀求債務(wù)重組，9月的房企債務(wù)重組可謂邁出關(guān)鍵一步。

房企債務(wù)重組加速背后的原因是什么？張波認為，從市場上債務(wù)重組現(xiàn)象不斷增多來看，房企今年的償債壓力明顯減弱，房企“爆雷”現(xiàn)象會明顯減少，行業(yè)的預(yù)期會不斷向好，這主要源于兩方面原因。一方面，房企的融資政策不斷優(yōu)化，加之調(diào)控政策在9月的密集落地，使得市場對于房企生存環(huán)境不斷改善的預(yù)期轉(zhuǎn)好，這是重組能夠推進的重要原因。另一方面，重組對于很多債權(quán)人來說，是目前最佳的可選方案，給到房企更大的喘息機會，也更有利于債權(quán)人利益的最大化。

值得關(guān)注的是，碧桂園、遠洋集團并未違約，劉水認為，借由未出險的優(yōu)勢，其提出要將境外債全面重組，可以爭取到相對有利的條件。

四季度市場銷量成為房企走出困境的關(guān)鍵

不過，對于房企們來說，債務(wù)重組只是實現(xiàn)自救的第一步，后面還有很多路要走。

張波說，除了債務(wù)重組外，關(guān)鍵還在于自身現(xiàn)金回流，即四季度市場銷量能不能有明顯提升，這是房企未來實質(zhì)性走出困境的關(guān)鍵。重組也好，更多融資也罷，都只是房企延緩壓力的措施，沒有自身銷售的提振，未來壓力依然會偏大。

劉水也認為，債務(wù)重組只是讓債務(wù)人在財務(wù)困境中有短暫的喘息機會，并不能從根本上拯救企業(yè)，仍舊會面臨較大的現(xiàn)金流風險。因此，對于債權(quán)人來說，債券展期是以時間換空間，爭取最大限度收回債權(quán)的可能。

來源：新京報