2024全國“兩會”召開在即，第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交“關(guān)于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。

代表：商品房建設進入存量時代 建議考慮取消商品房預售

朱征夫告訴紅星新聞，商品房預售制是指就已符合預售條件但尚未竣工的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者約定，購房者交付預售款項，在預售商品房項目竣工后擁有所購房屋的一種商品房交易制度。

據(jù)介紹，商品房預售制度較早出現(xiàn)于我國香港。我國內(nèi)地住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺，商品房供應量不足，于是借鑒香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預售制的實施方案，這份方案的提出標志著我國商品房預售制度正式形成。

在朱征夫看來，商品房預售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進程中起到了一定的積極作用。但預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。尤其自2021年以來，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務問題，有的地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象，多部門、地方政府出臺措施“保交樓”。朱征夫認為，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。

為何應取消？若項目存在問題，購房者面臨不可預知重大風險

對于該建議的理由，朱征夫進行了詳細闡述。

他認為，商品房預售制度弊端在于讓購房者承受了巨大的單方面風險，預售買賣雙方風險存在嚴重的不對等。房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預售款，意味著將建設風險和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨著自身貸款的違約，給個人生活造成影響。

同時，朱征夫指出，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，商品房預售項目應當在指定的監(jiān)管銀行開設專用賬戶，購房者支付的預售房款應當存入該賬戶。該賬戶由政府管理機構(gòu)、監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監(jiān)管。但在實踐中，預售資金有時未能按照規(guī)定進入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金。

朱征夫還關(guān)注到，商品房預售制度助長房企高杠桿高風險開發(fā)模式。很多企業(yè)或個人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構(gòu)資金寬裕假象，借此可不斷去滾動資金。一旦出現(xiàn)市場風險事件和預期不良等情況，就會導致資金鏈斷裂、工程爛尾項目擱置，不僅給地方政府帶來很大壓力，也給普通購房者造成了極高的風險和嚴重的后果。

此外，朱征夫認為，商品房預售制度的平穩(wěn)運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監(jiān)管機制，并且要求相關(guān)部門在各個實施階段都嚴格履行相應規(guī)定。相較于現(xiàn)房銷售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。同時，商品房預售中，由于涉及的購房者人數(shù)眾多且預售金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)的違約行為不僅會嚴重損害購房者的合法利益，也會削弱提供貸款銀行的經(jīng)營能力，造成銀行不良資產(chǎn)率升高，市場流動性降低，嚴重的話可能導致系統(tǒng)性金融風險。

取消后有何有利之處？讓購房者買得放心、用得舒心

朱征夫表示，取消商品房預售制度，可帶來諸多有利之處，如有力保護購房業(yè)主的合法權(quán)益，催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減輕政府監(jiān)管壓力等。

朱征夫解釋，取消預售制度之后，購房者不僅不用承擔項目爛尾和貸款違約的風險，而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

對于催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，朱征夫闡述說，取消預售制度將迫使小開發(fā)商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題有望大大降低。資金雄厚、技術(shù)過硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場競爭主力。

“在商品房現(xiàn)售制度下，實現(xiàn)公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發(fā)生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務與監(jiān)管等工作。”朱征夫說。

此外，朱征夫認為，對銀行而言，擔保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。

紅星新聞專業(yè)記者 張炎良 北京報道