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      全國人大代表朱征夫:建議取消商品房預售制度,讓購房者買得放心、用得舒心

      來源:紅星新聞 更新時間:2024年02月28日 【字體:

      2024全國“兩會”召開在即,第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交“關(guān)于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為,商品房建設已經(jīng)經(jīng)過高速增長期,進入存量時代。在這種背景下,應當考慮取消商品房預售制度。

      代表:商品房建設進入存量時代 建議考慮取消商品房預售

      朱征夫告訴紅星新聞,商品房預售制是指就已符合預售條件但尚未竣工的商品房,房地產(chǎn)企業(yè)與購房者約定,購房者交付預售款項,在預售商品房項目竣工后擁有所購房屋的一種商品房交易制度。

      據(jù)介紹,商品房預售制度較早出現(xiàn)于我國香港。我國內(nèi)地住房制度改革初期,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺,商品房供應量不足,于是借鑒香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗,在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預售制的實施方案,這份方案的提出標志著我國商品房預售制度正式形成。

      在朱征夫看來,商品房預售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進程中起到了一定的積極作用。但預售制度施行近30年來,其負面效應日益凸顯。尤其自2021年以來,一些大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務問題,有的地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象,多部門、地方政府出臺措施“保交樓”。朱征夫認為,商品房建設已經(jīng)經(jīng)過高速增長期,進入存量時代。在這種背景下,應當考慮取消商品房預售制度。

      為何應取消?若項目存在問題,購房者面臨不可預知重大風險

      對于該建議的理由,朱征夫進行了詳細闡述。

      他認為,商品房預售制度弊端在于讓購房者承受了巨大的單方面風險,預售買賣雙方風險存在嚴重的不對等。房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預售款,意味著將建設風險和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題,購房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險,還有可能面臨著自身貸款的違約,給個人生活造成影響。

      同時,朱征夫指出,根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,商品房預售項目應當在指定的監(jiān)管銀行開設專用賬戶,購房者支付的預售房款應當存入該賬戶。該賬戶由政府管理機構(gòu)、監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監(jiān)管。但在實踐中,預售資金有時未能按照規(guī)定進入銀行的監(jiān)管賬戶,或者雖進入監(jiān)管賬戶,但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金。

      朱征夫還關(guān)注到,商品房預售制度助長房企高杠桿高風險開發(fā)模式。很多企業(yè)或個人只要籌集小部分資金,后續(xù)通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式,虛構(gòu)資金寬裕假象,借此可不斷去滾動資金。一旦出現(xiàn)市場風險事件和預期不良等情況,就會導致資金鏈斷裂、工程爛尾項目擱置,不僅給地方政府帶來很大壓力,也給普通購房者造成了極高的風險和嚴重的后果。

      此外,朱征夫認為,商品房預售制度的平穩(wěn)運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監(jiān)管機制,并且要求相關(guān)部門在各個實施階段都嚴格履行相應規(guī)定。相較于現(xiàn)房銷售,商品房預售對政府的行政能力和跨部門協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求,額外增加政府管理成本。同時,商品房預售中,由于涉及的購房者人數(shù)眾多且預售金額較大,房地產(chǎn)企業(yè)的違約行為不僅會嚴重損害購房者的合法利益,也會削弱提供貸款銀行的經(jīng)營能力,造成銀行不良資產(chǎn)率升高,市場流動性降低,嚴重的話可能導致系統(tǒng)性金融風險。

      取消后有何有利之處?讓購房者買得放心、用得舒心

      朱征夫表示,取消商品房預售制度,可帶來諸多有利之處,如有力保護購房業(yè)主的合法權(quán)益,催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),減輕政府監(jiān)管壓力等。

      朱征夫解釋,取消預售制度之后,購房者不僅不用承擔項目爛尾和貸款違約的風險,而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著,切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

      對于催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),朱征夫闡述說,取消預售制度將迫使小開發(fā)商進行重組整合,充裕自身資金,市場主體將更優(yōu)質(zhì),行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高,樓盤爛尾和違約交付等問題有望大大降低。資金雄厚、技術(shù)過硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場競爭主力。

      “在商品房現(xiàn)售制度下,實現(xiàn)公開、公正、公平交易,商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發(fā)生,能夠有效減輕地方政府的壓力,也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務與監(jiān)管等工作。”朱征夫說。

      此外,朱征夫認為,對銀行而言,擔保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房,融資杠桿門檻提高,擔保物更集中可靠,銀行壞賬風險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言,供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。

      紅星新聞專業(yè)記者 張炎良 北京報道

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