一、起草背景和過(guò)程

《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》（成住建規(guī)〔2022〕7號(hào)）自2022年7月1日起施行，在此期間，我市預(yù)售資金監(jiān)管整體規(guī)范有序、運(yùn)行順暢。為認(rèn)真貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，市住建局對(duì)現(xiàn)行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了優(yōu)化完善，在貫徹落實(shí)國(guó)家系列最新要求的基礎(chǔ)上，對(duì)比分析了廣州、杭州、南京等城市經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）。

二、《細(xì)則》主要內(nèi)容

《細(xì)則》共計(jì)5章32條，包含總則、一般規(guī)定、預(yù)售資金的支取、監(jiān)管措施、附則等內(nèi)容。主要內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于公開(kāi)招標(biāo)確定監(jiān)管銀行

市住建局會(huì)同人民銀行四川省分行、四川金融監(jiān)管局，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，并通過(guò)市住建局門戶網(wǎng)站予以公示。參與公開(kāi)招標(biāo)的銀行應(yīng)為在我市行政區(qū)域內(nèi)營(yíng)業(yè)的分行級(jí)及以上的商業(yè)銀行。

（二）關(guān)于監(jiān)管賬戶設(shè)立、三方監(jiān)管協(xié)議簽訂

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，從監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)中選定一家承辦銀行，開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶），并與監(jiān)管部門、承辦銀行簽訂《商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱三方監(jiān)管協(xié)議）。三方監(jiān)管協(xié)議的承辦銀行名稱、監(jiān)管賬號(hào)、監(jiān)管部門等主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并通過(guò)附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。協(xié)議指導(dǎo)文本由市住建局制定。

監(jiān)管賬戶按照一個(gè)預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則開(kāi)設(shè)，賬戶名稱中須帶有“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”等字樣。監(jiān)管賬戶應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》和《商品房買賣合同》上載明。

開(kāi)發(fā)企業(yè)須通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)發(fā)起簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，申報(bào)監(jiān)管范圍、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度等信息，同時(shí)提交工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃；承辦銀行、監(jiān)管部門應(yīng)分別在2個(gè)工作日內(nèi)確認(rèn)，并及時(shí)完成紙質(zhì)文本的蓋章、存檔手續(xù)。三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容發(fā)生變更的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)發(fā)起變更流程，承辦銀行、監(jiān)管部門進(jìn)行確認(rèn)。變更流程完成前，按原協(xié)議執(zhí)行。

（三）關(guān)于監(jiān)管額度

監(jiān)管額度按清水監(jiān)管額度和裝修監(jiān)管額度分別測(cè)算。清水監(jiān)管額度按預(yù)售房屋清水掛牌價(jià)款總額的15%與房屋建筑平均建安費(fèi)用取高確定。其中，預(yù)售工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零（有地下室的）或地上一層頂板澆筑完畢（無(wú)地下室的）的商品房項(xiàng)目，按清水掛牌價(jià)款總額的25%與房屋建筑平均建安費(fèi)用取高確定。預(yù)售房屋為成品住宅的，裝修監(jiān)管額度按裝修掛牌價(jià)款總額的80%測(cè)算。

監(jiān)管部門在初步測(cè)算監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議時(shí)在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)，最終確定監(jiān)管額度。信用等級(jí)為B級(jí)及以上的，監(jiān)管額度保持不變；信用等級(jí)為C級(jí)的，監(jiān)管額度上浮20%；信用等級(jí)為D級(jí)的，監(jiān)管額度上浮40%。

開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理辦法的規(guī)定申請(qǐng)實(shí)施了信用關(guān)聯(lián)的，按照信用關(guān)聯(lián)母公司的信用等級(jí)測(cè)算監(jiān)管額度。

2025年7月1日前取得預(yù)售許可（含已生效的三方監(jiān)管協(xié)議）的批次，監(jiān)管額度無(wú)需按照本《細(xì)則》進(jìn)行調(diào)整；2025年7月1日前生效的三方監(jiān)管協(xié)議，若因掛牌價(jià)格變化等原因變更監(jiān)管額度的，其測(cè)算方式原則上仍按照簽訂三方監(jiān)管協(xié)議時(shí)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）關(guān)于保函置換

監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可使用商業(yè)銀行出具的保函置換額度內(nèi)資金，置換金額根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)確定。信用等級(jí)為A級(jí)的，置換金額不超過(guò)監(jiān)管額度的20%；A+級(jí)及以上的，置換金額不超過(guò)監(jiān)管額度的30%。

保函應(yīng)為見(jiàn)索即付型保函，開(kāi)發(fā)企業(yè)使用保函的，可置換的金額原則上以簽訂三方監(jiān)管協(xié)議時(shí)的信用等級(jí)為準(zhǔn)；信用等級(jí)降低的，以申請(qǐng)置換時(shí)的信用等級(jí)為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)可使用自有資金或新開(kāi)具的保函替換原保函。

（五）關(guān)于工程形象進(jìn)度審核

工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)對(duì)主體結(jié)構(gòu)施工階段、外墻裝飾（不含外立面門、窗安裝）、內(nèi)外裝飾裝修和竣工驗(yàn)收完成階段建設(shè)形象進(jìn)度進(jìn)行審核。其中，市管項(xiàng)目由市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，區(qū)管項(xiàng)目由區(qū)（市）縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收牽頭部門應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)對(duì)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案情況進(jìn)行審核。

（六）關(guān)于預(yù)售資金的支取

預(yù)售資金支取分為一般支取和應(yīng)急支取。

一般支取包括額度內(nèi)資金支取和額度外資金支取。額度內(nèi)資金應(yīng)當(dāng)�？顚Ｓ�，必須用于本預(yù)售批次的工程建設(shè)，包括必需的農(nóng)民工工資、建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。額度內(nèi)資金依開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，監(jiān)管部門按照工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)直接撥付給材料方、設(shè)備方和施工方，撥付給其他收款人的需經(jīng)監(jiān)管部門同意。完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案且監(jiān)管賬戶內(nèi)資金滿足資金余額要求的，可依開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，將監(jiān)管賬戶內(nèi)不超過(guò)監(jiān)管額度2%的剩余資金直接撥付至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。額度內(nèi)資金支取新增“主體結(jié)構(gòu)工程三分之二且不少于7層”、“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收”2個(gè)支取節(jié)點(diǎn)。2025年7月1日前生效的三方監(jiān)管協(xié)議，其資金支取節(jié)點(diǎn)、留存比例均按照本《細(xì)則》執(zhí)行。

額度外資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于本項(xiàng)目農(nóng)民工工資、建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、工程勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)用、購(gòu)房人退房退款等，在保障項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)上，可用于償還開(kāi)發(fā)貸款。

應(yīng)急支取是開(kāi)發(fā)企業(yè)因重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等原因，產(chǎn)生重大債務(wù)和矛盾糾紛等不穩(wěn)定因素，致使項(xiàng)目不能順利建設(shè)影響竣工交付，且賬戶余額不能滿足一般支取需求，但急需資金用于工程建設(shè)時(shí)使用的支取方式，應(yīng)急支取需經(jīng)區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）集體研究同意，明確支取金額及收款賬戶。應(yīng)急支取的預(yù)售資金應(yīng)切實(shí)用于本預(yù)售批次的工程建設(shè)，不得用于與工程建設(shè)無(wú)直接關(guān)系的費(fèi)用。

（七）關(guān)于暫停支取

開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未將預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶，違規(guī)挪用、抽逃預(yù)售資金，未按規(guī)定將預(yù)售資金用于工程建設(shè)，或有其他違規(guī)行為且未按要求整改的，市住建局、監(jiān)管部門可暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)支取預(yù)售資金。

（八）關(guān)于退房退款

退房退款有兩種方式：

一是監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金超過(guò)監(jiān)管額度或發(fā)生過(guò)支取的，購(gòu)房人退房退款由開(kāi)發(fā)企業(yè)提取的額度外資金或自籌資金進(jìn)行保障，賬戶內(nèi)資金不得直接劃轉(zhuǎn)用于退房退款；

二是監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度且未發(fā)生過(guò)支取的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)將監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金直接劃轉(zhuǎn)用于退房退款。“發(fā)生過(guò)支取”包括除退款方式以外的一般支取、應(yīng)急支取、資金被扣劃等動(dòng)用資金的情形。

開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)監(jiān)管額度內(nèi)資金用于支付退房款的，需提供解除購(gòu)房協(xié)議，監(jiān)管部門審核通過(guò)后，承辦銀行辦理劃轉(zhuǎn)。

（九）關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管違規(guī)行為的處理

開(kāi)發(fā)企業(yè)有相關(guān)違規(guī)行為的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，逾期未整改的，由監(jiān)管部門按照相關(guān)規(guī)定予以信用記減分、暫停支取預(yù)售資金、暫停簽訂新的三方監(jiān)管協(xié)議等處理。承辦銀行、監(jiān)管銀行違反協(xié)議約定的，依照協(xié)議處理；違反相關(guān)規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重或逾期未整改的，監(jiān)管部門可暫停與其簽訂新的三方監(jiān)管協(xié)議，直至報(bào)請(qǐng)市住建局暫停其預(yù)售資金監(jiān)管資格。

支持開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人、按揭貸款銀行簽訂三方協(xié)議，約定監(jiān)管賬戶為按揭貸款發(fā)放的唯一收款賬戶。按揭貸款銀行擅自或協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)將購(gòu)房人的按揭貸款發(fā)放至其他賬戶的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。按揭貸款銀行存在違規(guī)行為的，屬地監(jiān)管部門應(yīng)核實(shí)處理，按揭貸款銀行不配合整改的，由市住建局協(xié)商相關(guān)部門核實(shí)處理�？辈�、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，對(duì)逾期未整改的，按規(guī)定予以信用記減分、向社會(huì)公示等處理。

相關(guān)主管部門及其工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中未依法依規(guī)履行職責(zé)的，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法依規(guī)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法依規(guī)給予處理。

三、補(bǔ)充說(shuō)明事項(xiàng)解讀機(jī)構(gòu)：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)處解 讀 人：王喬聯(lián)系電話：61881353