一、起草背景和過程

《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法實施細則》（成住建規(guī)〔2022〕7號）自2022年7月1日起施行，在此期間，我市預售資金監(jiān)管整體規(guī)范有序、運行順暢。為認真貫徹黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署，加快構建房地產發(fā)展新模式，防范化解重大風險，市住建局對現行的商品房預售資金監(jiān)管辦法實施細則進行了優(yōu)化完善，在貫徹落實國家系列最新要求的基礎上，對比分析了廣州、杭州、南京等城市經驗做法，結合我市實際，制定了《成都市商品房預售資金監(jiān)管辦法實施細則》（以下簡稱《細則》）。

二、《細則》主要內容

《細則》共計5章32條，包含總則、一般規(guī)定、預售資金的支取、監(jiān)管措施、附則等內容。主要內容如下：

（一）關于公開招標確定監(jiān)管銀行

市住建局會同人民銀行四川省分行、四川金融監(jiān)管局，通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行，并通過市住建局門戶網站予以公示。參與公開招標的銀行應為在我市行政區(qū)域內營業(yè)的分行級及以上的商業(yè)銀行。

（二）關于監(jiān)管賬戶設立、三方監(jiān)管協議簽訂

開發(fā)企業(yè)應于申請商品房預售許可前，從監(jiān)管服務平臺中選定一家承辦銀行，開設預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），并與監(jiān)管部門、承辦銀行簽訂《商品房預售資金三方監(jiān)管協議》（以下簡稱三方監(jiān)管協議）。三方監(jiān)管協議的承辦銀行名稱、監(jiān)管賬號、監(jiān)管部門等主要內容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。協議指導文本由市住建局制定。

監(jiān)管賬戶按照一個預售許可對應一個監(jiān)管賬戶的原則開設，賬戶名稱中須帶有“預售資金監(jiān)管賬戶”等字樣。監(jiān)管賬戶應在《商品房預售許可證》和《商品房買賣合同》上載明。

開發(fā)企業(yè)須通過監(jiān)管服務平臺發(fā)起簽訂三方監(jiān)管協議，申報監(jiān)管范圍、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度等信息，同時提交工程建設進度計劃；承辦銀行、監(jiān)管部門應分別在2個工作日內確認，并及時完成紙質文本的蓋章、存檔手續(xù)。三方監(jiān)管協議主要內容發(fā)生變更的，開發(fā)企業(yè)應當及時通過監(jiān)管服務平臺發(fā)起變更流程，承辦銀行、監(jiān)管部門進行確認。變更流程完成前，按原協議執(zhí)行。

（三）關于監(jiān)管額度

監(jiān)管額度按清水監(jiān)管額度和裝修監(jiān)管額度分別測算。清水監(jiān)管額度按預售房屋清水掛牌價款總額的15%與房屋建筑平均建安費用取高確定。其中，預售工程形象進度要求為正負零（有地下室的）或地上一層頂板澆筑完畢（無地下室的）的商品房項目，按清水掛牌價款總額的25%與房屋建筑平均建安費用取高確定。預售房屋為成品住宅的，裝修監(jiān)管額度按裝修掛牌價款總額的80%測算。

監(jiān)管部門在初步測算監(jiān)管額度的基礎上，根據開發(fā)企業(yè)簽訂三方監(jiān)管協議時在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級，最終確定監(jiān)管額度。信用等級為B級及以上的，監(jiān)管額度保持不變；信用等級為C級的，監(jiān)管額度上浮20%；信用等級為D級的，監(jiān)管額度上浮40%。

開發(fā)企業(yè)根據本市房地產開發(fā)企業(yè)信用管理辦法的規(guī)定申請實施了信用關聯的，按照信用關聯母公司的信用等級測算監(jiān)管額度。

2025年7月1日前取得預售許可（含已生效的三方監(jiān)管協議）的批次，監(jiān)管額度無需按照本《細則》進行調整；2025年7月1日前生效的三方監(jiān)管協議，若因掛牌價格變化等原因變更監(jiān)管額度的，其測算方式原則上仍按照簽訂三方監(jiān)管協議時的規(guī)定執(zhí)行。

（四）關于保函置換

監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可使用商業(yè)銀行出具的保函置換額度內資金，置換金額根據開發(fā)企業(yè)信用等級確定。信用等級為A級的，置換金額不超過監(jiān)管額度的20%；A+級及以上的，置換金額不超過監(jiān)管額度的30%。

保函應為見索即付型保函，開發(fā)企業(yè)使用保函的，可置換的金額原則上以簽訂三方監(jiān)管協議時的信用等級為準；信用等級降低的，以申請置換時的信用等級為準。開發(fā)企業(yè)可使用自有資金或新開具的保函替換原保函。

（五）關于工程形象進度審核

工程質量監(jiān)督機構或監(jiān)管部門應當在2個工作日內對主體結構施工階段、外墻裝飾（不含外立面門、窗安裝）、內外裝飾裝修和竣工驗收完成階段建設形象進度進行審核。其中，市管項目由市工程質量監(jiān)督機構負責，區(qū)管項目由區(qū)（市）縣住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責。工程并聯竣工驗收牽頭部門應當在2個工作日內對建設工程竣工驗收備案情況進行審核。

（六）關于預售資金的支取

預售資金支取分為一般支取和應急支取。

一般支取包括額度內資金支取和額度外資金支取。額度內資金應當�？顚Ｓ�，必須用于本預售批次的工程建設，包括必需的農民工工資、建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。額度內資金依開發(fā)企業(yè)申請，監(jiān)管部門按照工程建設進度節(jié)點直接撥付給材料方、設備方和施工方，撥付給其他收款人的需經監(jiān)管部門同意。完成建設工程竣工驗收備案且監(jiān)管賬戶內資金滿足資金余額要求的，可依開發(fā)企業(yè)申請，將監(jiān)管賬戶內不超過監(jiān)管額度2%的剩余資金直接撥付至住宅專項維修資金專戶。額度內資金支取新增“主體結構工程三分之二且不少于7層”、“建設工程竣工驗收”2個支取節(jié)點。2025年7月1日前生效的三方監(jiān)管協議，其資金支取節(jié)點、留存比例均按照本《細則》執(zhí)行。

額度外資金應當優(yōu)先用于本項目農民工工資、建筑材料、設備和施工進度款、工程勘察設計監(jiān)理費用、購房人退房退款等，在保障項目建設的基礎上，可用于償還開發(fā)貸款。

應急支取是開發(fā)企業(yè)因重大經營風險等原因，產生重大債務和矛盾糾紛等不穩(wěn)定因素，致使項目不能順利建設影響竣工交付，且賬戶余額不能滿足一般支取需求，但急需資金用于工程建設時使用的支取方式，應急支取需經區(qū)（市）縣政府（管委會）集體研究同意，明確支取金額及收款賬戶。應急支取的預售資金應切實用于本預售批次的工程建設，不得用于與工程建設無直接關系的費用。

（七）關于暫停支取

開發(fā)企業(yè)存在未將預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶，違規(guī)挪用、抽逃預售資金，未按規(guī)定將預售資金用于工程建設，或有其他違規(guī)行為且未按要求整改的，市住建局、監(jiān)管部門可暫停開發(fā)企業(yè)支取預售資金。

（八）關于退房退款

退房退款有兩種方式：

一是監(jiān)管賬戶內的資金超過監(jiān)管額度或發(fā)生過支取的，購房人退房退款由開發(fā)企業(yè)提取的額度外資金或自籌資金進行保障，賬戶內資金不得直接劃轉用于退房退款；

二是監(jiān)管賬戶內的資金未達到監(jiān)管額度且未發(fā)生過支取的，開發(fā)企業(yè)可申請將監(jiān)管賬戶內的資金直接劃轉用于退房退款。“發(fā)生過支取”包括除退款方式以外的一般支取、應急支取、資金被扣劃等動用資金的情形。

開發(fā)企業(yè)申請監(jiān)管額度內資金用于支付退房款的，需提供解除購房協議，監(jiān)管部門審核通過后，承辦銀行辦理劃轉。

（九）關于預售資金監(jiān)管違規(guī)行為的處理

開發(fā)企業(yè)有相關違規(guī)行為的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，逾期未整改的，由監(jiān)管部門按照相關規(guī)定予以信用記減分、暫停支取預售資金、暫停簽訂新的三方監(jiān)管協議等處理。承辦銀行、監(jiān)管銀行違反協議約定的，依照協議處理；違反相關規(guī)定情節(jié)嚴重或逾期未整改的，監(jiān)管部門可暫停與其簽訂新的三方監(jiān)管協議，直至報請市住建局暫停其預售資金監(jiān)管資格。

支持開發(fā)企業(yè)與購房人、按揭貸款銀行簽訂三方協議，約定監(jiān)管賬戶為按揭貸款發(fā)放的唯一收款賬戶。按揭貸款銀行擅自或協助開發(fā)企業(yè)將購房人的按揭貸款發(fā)放至其他賬戶的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。按揭貸款銀行存在違規(guī)行為的，屬地監(jiān)管部門應核實處理，按揭貸款銀行不配合整改的，由市住建局協商相關部門核實處理�？辈�、設計、施工、監(jiān)理單位協助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，對逾期未整改的，按規(guī)定予以信用記減分、向社會公示等處理。

相關主管部門及其工作人員在預售資金監(jiān)管工作中未依法依規(guī)履行職責的，由有關國家機關依法依規(guī)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法依規(guī)給予處理。

三、補充說明事項解讀機構：成都市住房和城鄉(xiāng)建設局市場處解 讀 人：王喬聯系電話：61881353