來源：新京報

記者：袁秀麗 編輯：武新

為了實現(xiàn)“保交樓”的目標，各地在“因城施策”下祭出松緊不一的政策。9月13日晚，武漢市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》（簡稱“意見稿”）。此舉在于對新建商品房預售資金加強監(jiān)督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障購房人的合法權益，防范交易風險。

自“停貸事件”后，西安、長沙等多個城市先后加強預售資金監(jiān)管，同時也有地方出于“保交樓”的目標，放寬了對預售資金監(jiān)管要求。對此，中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生是當務之急，特別是此前預售資金問題頻發(fā)，導致地方政府不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴格的監(jiān)管成為主流。

武漢擬加強預售資金監(jiān)管

“停貸事件”引發(fā)對商品房預售資金監(jiān)管的關注。商品房預售資金是房企在商品房完成不動產(chǎn)首次登記前進行銷售，由購房者按照買賣合同約定支付的房款。

此次武漢意見稿提到，預售資金監(jiān)管，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。監(jiān)管額度內資金按照工程建設進度予以撥付。首次撥付節(jié)點不得早于地下結構完成，最后撥付節(jié)點為不動產(chǎn)首次登記。在項目竣工驗收之前，交付標準為毛坯的項目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的5%，交付標準為全裝修的項目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的10%。

值得關注的是，出于“保交樓”，意見稿提出，監(jiān)管部門對確保項目達到竣工交付所需的資金進行監(jiān)管。監(jiān)管額度由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等因素確定，并在門戶網(wǎng)公示。

通過與之前武漢預售資金制度對比，李國政表示，從預售監(jiān)管資金總量上看，之前采用的是定額制，而現(xiàn)在是核定制，也就是必須留足“保交樓”建設所需的資金。

李國政舉例稱，此前監(jiān)管要求中，是根據(jù)項目預售資金總額的15%-25%，施行重點監(jiān)管，要根據(jù)項目建設節(jié)點申報提權。其余非重點資金，企業(yè)使用相對比較自由。而意見稿如果實行，規(guī)則就發(fā)生了變化，監(jiān)管額度要根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等因素確定，確保賬戶內的資金足以完成“保交樓”，并且加強提取和使用的審核和監(jiān)管。

“如果按照意見稿執(zhí)行，對于不同類型項目，影響有差別。對于成本較高的項目，可能受重點監(jiān)管的金額比以前多了�？梢钥隙ǖ氖�，武漢進一步升級優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策，就是謹防抽逃挪用。”李國政說。

因城施策，松緊相濟

在“停貸事件”后，西安、東莞、九江等多個地區(qū)開始加強商品房預售資金監(jiān)管。7月14日，西安率先打響了加強預售資金監(jiān)管的第一槍，成為首個出臺完善預售制度的省會城市。

8月3日，“長沙發(fā)布”微信公眾號發(fā)布消息稱，對預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項目、留在當?shù)?rdquo;，并優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

事實上，預售資金監(jiān)管缺失也在影響著“保交樓”。近日，國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）發(fā)布的2022年二季度房地產(chǎn)金融研究報告指出，房地產(chǎn)項目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預售資金被房企挪用，而預售資金被普遍挪用的核心原因是預售資金的監(jiān)管要求在實踐中并未得到嚴格執(zhí)行，導致房企套取預售資金的情況時有發(fā)生。

據(jù)李國政介紹，目前市場上很多停工爛尾的項目，曾是銷冠或者網(wǎng)紅樓盤。這跟以前出現(xiàn)的爛尾樓不同。究其原因是預售資金監(jiān)管政策要么執(zhí)法不嚴，要么缺少監(jiān)督，導致項目資金被抽調挪用了。

值得關注的是，在“因城施策”下，與西安、長沙、武漢預售資金監(jiān)管趨嚴相比，還有一些地方放寬了對新建商品房預售資金監(jiān)管要求，比如，浙江紹興市越城區(qū)明確，優(yōu)質房企在政策允許范圍內，可優(yōu)化部分監(jiān)管資金管理，二次拿地開發(fā)的房企，監(jiān)管資金比例可適度下調。

目前，資金短缺影響工程進度，危及“保交樓”。此次武漢意見稿提到，工程進度未達撥付節(jié)點，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內資金支付本項目工程款、農(nóng)民工工資的，經(jīng)項目所在區(qū)人民政府書面申請，監(jiān)管部門可予以支持。

業(yè)內：更嚴格的預售資金監(jiān)管是主流

值得一提的是，此次武漢意見稿要求設立子公司的房企，集團公司不得抽調監(jiān)管額度內資金。在商品房完成不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃。

在李國政看來，公開喊話不得抽調資金，這是對項目公司的保護性條款。避免項目資金被調用后，出現(xiàn)被動局面。事實上，目前存在一些項目銷售資金被集團公司抽調而陷入停工事件。

近日，網(wǎng)傳西安一項目公司因預售監(jiān)管資金被集團挪用，面對交付壓力下，向集團公司提交催促函。

從目前來看，武漢還只是征求意見，征求意見能否最終落下，或者有哪些調整，還將拭目以待。

不過，李國政認為，房企一直建言，希望地方政府放松對預售資金的監(jiān)管，提高資金利用效率，緩解資金鏈緊張狀況。但是，在目前的環(huán)境下，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生是當務之急，特別是此前預售資金問題頻發(fā)，導致地方政府目前不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴格的監(jiān)管成為主流。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉也表示，在“停貸事件”之后，預售制度應該是正本清源、全面加強。簡單來講，監(jiān)管必須要執(zhí)行到位，不能出現(xiàn)監(jiān)管“篩子”。

事實上，4月29日，中央政治局會議提出要優(yōu)化預售資金監(jiān)管。在業(yè)內人士看來，這一優(yōu)化意味著未來商品房預售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松。

“該提取的必須要給提取，并且是用在項目施工和交付等方面，不能因為債權人保護等申請查封和抽走。同樣，也不能因為工程不到進度，提前劃給開發(fā)商，用于拿地或償債。”李宇嘉說，預售資金大概率是將回歸從嚴監(jiān)管的軌道。