來(lái)源：新京報(bào)

記者：袁秀麗 編輯：武新

為了實(shí)現(xiàn)“保交樓”的目標(biāo)，各地在“因城施策”下祭出松緊不一的政策。9月13日晚，武漢市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”）。此舉在于對(duì)新建商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

自“停貸事件”后，西安、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市先后加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)也有地方出于“保交樓”的目標(biāo)，放寬了對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管要求。對(duì)此，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生是當(dāng)務(wù)之急，特別是此前預(yù)售資金問(wèn)題頻發(fā)，導(dǎo)致地方政府不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴(yán)格的監(jiān)管成為主流。

武漢擬加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

“停貸事件”引發(fā)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的關(guān)注。商品房預(yù)售資金是房企在商品房完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前進(jìn)行銷售，由購(gòu)房者按照買賣合同約定支付的房款。

此次武漢意見(jiàn)稿提到，預(yù)售資金監(jiān)管，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、�？顚Ｓ玫脑瓌t。監(jiān)管額度內(nèi)資金按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付。首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)首次登記。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的5%，交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額不得低于監(jiān)管額度的10%。

值得關(guān)注的是，出于“保交樓”，意見(jiàn)稿提出，監(jiān)管部門對(duì)確保項(xiàng)目達(dá)到竣工交付所需的資金進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管額度由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等因素確定，并在門戶網(wǎng)公示。

通過(guò)與之前武漢預(yù)售資金制度對(duì)比，李國(guó)政表示，從預(yù)售監(jiān)管資金總量上看，之前采用的是定額制，而現(xiàn)在是核定制，也就是必須留足“保交樓”建設(shè)所需的資金。

李國(guó)政舉例稱，此前監(jiān)管要求中，是根據(jù)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的15%-25%，施行重點(diǎn)監(jiān)管，要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)節(jié)點(diǎn)申報(bào)提權(quán)。其余非重點(diǎn)資金，企業(yè)使用相對(duì)比較自由。而意見(jiàn)稿如果實(shí)行，規(guī)則就發(fā)生了變化，監(jiān)管額度要根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等因素確定，確保賬戶內(nèi)的資金足以完成“保交樓”，并且加強(qiáng)提取和使用的審核和監(jiān)管。

“如果按照意見(jiàn)稿執(zhí)行，對(duì)于不同類型項(xiàng)目，影響有差別。對(duì)于成本較高的項(xiàng)目，可能受重點(diǎn)監(jiān)管的金額比以前多了�？梢钥隙ǖ氖牵�武漢進(jìn)一步升級(jí)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，就是謹(jǐn)防抽逃挪用。”李國(guó)政說(shuō)。

因城施策，松緊相濟(jì)

在“停貸事件”后，西安、東莞、九江等多個(gè)地區(qū)開(kāi)始加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。7月14日，西安率先打響了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的第一槍，成為首個(gè)出臺(tái)完善預(yù)售制度的省會(huì)城市。

8月3日，“長(zhǎng)沙發(fā)布”微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱，對(duì)預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，并優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

事實(shí)上，預(yù)售資金監(jiān)管缺失也在影響著“保交樓”。近日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（NIFD）發(fā)布的2022年二季度房地產(chǎn)金融研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預(yù)售資金被房企挪用，而預(yù)售資金被普遍挪用的核心原因是預(yù)售資金的監(jiān)管要求在實(shí)踐中并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致房企套取預(yù)售資金的情況時(shí)有發(fā)生。

據(jù)李國(guó)政介紹，目前市場(chǎng)上很多停工爛尾的項(xiàng)目，曾是銷冠或者網(wǎng)紅樓盤。這跟以前出現(xiàn)的爛尾樓不同。究其原因是預(yù)售資金監(jiān)管政策要么執(zhí)法不嚴(yán)，要么缺少監(jiān)督，導(dǎo)致項(xiàng)目資金被抽調(diào)挪用了。

值得關(guān)注的是，在“因城施策”下，與西安、長(zhǎng)沙、武漢預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)相比，還有一些地方放寬了對(duì)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管要求，比如，浙江紹興市越城區(qū)明確，優(yōu)質(zhì)房企在政策允許范圍內(nèi)，可優(yōu)化部分監(jiān)管資金管理，二次拿地開(kāi)發(fā)的房企，監(jiān)管資金比例可適度下調(diào)。

目前，資金短缺影響工程進(jìn)度，危及“保交樓”。此次武漢意見(jiàn)稿提到，工程進(jìn)度未達(dá)撥付節(jié)點(diǎn)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)資金支付本項(xiàng)目工程款、農(nóng)民工工資的，經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)人民政府書(shū)面申請(qǐng)，監(jiān)管部門可予以支持。

業(yè)內(nèi)：更嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管是主流

值得一提的是，此次武漢意見(jiàn)稿要求設(shè)立子公司的房企，集團(tuán)公司不得抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)資金。在商品房完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃。

在李國(guó)政看來(lái)，公開(kāi)喊話不得抽調(diào)資金，這是對(duì)項(xiàng)目公司的保護(hù)性條款。避免項(xiàng)目資金被調(diào)用后，出現(xiàn)被動(dòng)局面。事實(shí)上，目前存在一些項(xiàng)目銷售資金被集團(tuán)公司抽調(diào)而陷入停工事件。

近日，網(wǎng)傳西安一項(xiàng)目公司因預(yù)售監(jiān)管資金被集團(tuán)挪用，面對(duì)交付壓力下，向集團(tuán)公司提交催促函。

從目前來(lái)看，武漢還只是征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)能否最終落下，或者有哪些調(diào)整，還將拭目以待。

不過(guò)，李國(guó)政認(rèn)為，房企一直建言，希望地方政府放松對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，提高資金利用效率，緩解資金鏈緊張狀況。但是，在目前的環(huán)境下，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生是當(dāng)務(wù)之急，特別是此前預(yù)售資金問(wèn)題頻發(fā)，導(dǎo)致地方政府目前不斷加碼，扎緊“籬笆墻”，更嚴(yán)格的監(jiān)管成為主流。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉也表示，在“停貸事件”之后，預(yù)售制度應(yīng)該是正本清源、全面加強(qiáng)。簡(jiǎn)單來(lái)講，監(jiān)管必須要執(zhí)行到位，不能出現(xiàn)監(jiān)管“篩子”。

事實(shí)上，4月29日，中央政治局會(huì)議提出要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一優(yōu)化意味著未來(lái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松。

“該提取的必須要給提取，并且是用在項(xiàng)目施工和交付等方面，不能因?yàn)閭鶛?quán)人保護(hù)等申請(qǐng)查封和抽走。同樣，也不能因?yàn)楣こ滩坏竭M(jìn)度，提前劃給開(kāi)發(fā)商，用于拿地或償債。”李宇嘉說(shuō)，預(yù)售資金大概率是將回歸從嚴(yán)監(jiān)管的軌道。