大邑淘房網(wǎng)訊 日前，美聯(lián)物業(yè)宣布暫時(shí)退出上海二手房中介業(yè)務(wù)。這意味著，上海房產(chǎn)中介業(yè)發(fā)生了自2008年以來最大規(guī)模關(guān)店。一石激起千層浪。中介市場(chǎng)將出現(xiàn)關(guān)門潮嗎？二手房市場(chǎng)跌入冰谷了嗎？對(duì)此，房報(bào)記者走訪了滬上多家中介門店，感知市場(chǎng)冷暖，并請(qǐng)二手房經(jīng)紀(jì)公司高管為您揭開幕后真相。

成交萎縮價(jià)格緩漲

因?yàn)橐�回老家辦些事情，臣信的店長(zhǎng)徐罡向公司請(qǐng)了幾天假。請(qǐng)假，這在行情火爆的年份，是根本不可能的事情，因?yàn)槌山灰粏谓又�一單，除非十萬火急，否則店長(zhǎng)兩三天不在公司，可能就錯(cuò)過一單大買賣。哪怕是在去年底想請(qǐng)假也很難，一個(gè)店一個(gè)月也就是六七單的成交，作為店長(zhǎng)，必須盯著每一單的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保不出差錯(cuò)。

而現(xiàn)在，雖然買房的主力人群和去年差不多，都是自住需求，但是，目前對(duì)貸款的嚴(yán)格控制，讓不少置換改善型客戶望而卻步。據(jù)徐罡粗略估計(jì)，60%的客戶都有貸款問題，不是被限貸，就是貸款利率太高難以承受，不少客戶甚至期望通過假離婚獲得貸款資格和較低的利率。現(xiàn)在能順利成交的都是首套房。

雖然成交量大幅下降，從年初門店月成交6-7單下降到現(xiàn)在的2-3單，但價(jià)格卻不降反升，這段時(shí)間內(nèi)，緩慢上漲了4%-5%。

上房置換羅陽(yáng)店經(jīng)理徐瑋靜也有同樣的感覺——成交量下來了，價(jià)格還在漲。

去年年底成交活躍，讓她覺得新一輪行情可能就此開始了，但很快，春節(jié)期間開始的新一輪調(diào)控讓她打消了這一想法。去年底賣掉房子的客戶陸續(xù)在今年2月購(gòu)進(jìn)新房源后，買房客戶數(shù)量明顯減少，到了4月底開始有回升，仍然不及去年年底水平，但是價(jià)格卻上升了5%-10%。

執(zhí)著的價(jià)格上漲主要集中在小戶型上。羅陽(yáng)七村一套不到40平方米的小戶型，從去年10月的68萬元漲到現(xiàn)在90萬元，而且掛牌一個(gè)星期就成交了。中等戶型和大戶型價(jià)格變化不大。“因?yàn)槎际切┠贻p人買的，需求很急迫，成交就快。”

去年徐瑋靜店里的業(yè)務(wù)員每人每月最少都有兩三單成交，現(xiàn)在整個(gè)門店每個(gè)月才一兩筆成交。“往年這個(gè)時(shí)候根本沒有休息時(shí)間，每個(gè)人都連軸轉(zhuǎn)，現(xiàn)在我兩個(gè)星期可以休息三天。”

業(yè)務(wù)少的時(shí)候，店里就顯得冷清，客戶來電比去年同期減少了60%，有時(shí)候一上午都接不到一個(gè)電話。很多客戶詢問情況后知道自己被限貸，就沒有下文了。上周徐經(jīng)理帶看過兩個(gè)要買別墅的客戶，雙方價(jià)錢都談好了，但最后都在徐經(jīng)理去確認(rèn)貸款資格的時(shí)候戛然而止：客戶的妻子在上海貸款買的一套70平方米的房子，一家5口人居住，客戶多年前也在外地貸款買過房子，銀行明確告知不予貸款。“同樣的情況，春節(jié)那段時(shí)間政策剛下來的時(shí)候，還有人照樣簽了合同去銀行申請(qǐng)，試試看能不能批，現(xiàn)在連試都不試了。”

成交火爆的時(shí)候，房源買家多，客戶也都比較爽氣，現(xiàn)在“挑剔多了”。買賣雙方看房談價(jià)、成交都非常謹(jǐn)慎。前兩天成交雙方光是收定金、簽定金協(xié)議，就從晚飯后時(shí)間弄到半夜12點(diǎn)。

六成門店面臨虧損

美聯(lián)收縮上海二手業(yè)務(wù)的消息，引起了業(yè)內(nèi)對(duì)于生死存亡問題的大思考。

漢原地產(chǎn)董事總經(jīng)理周士頂認(rèn)為，市場(chǎng)形勢(shì)不會(huì)立刻好轉(zhuǎn)，政策可能繼續(xù)加碼，持久戰(zhàn)中，可能陸續(xù)有人倒下。

最先倒下的是“夫妻老婆店”。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東透露，根據(jù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，中介門店數(shù)量已從一年之前的1.3萬家左右，降至目前的不足1萬家，萎縮已接近25%。

羅亞東估計(jì)，六成門店虧損，調(diào)整尚未結(jié)束。“以目前套均總價(jià)250萬元、月度成交套數(shù)1.2萬套、中介成交占90%上下，整體傭金折扣8.5折左右來推算，上海中介業(yè)總傭金收入約為每月4.6億元，平攤到1萬家門店，則店均月度傭收不足5萬元。但從門店月租金、裝修費(fèi)攤銷、水電費(fèi)、電話費(fèi)、員工底薪及傭金提成、總部成本分?jǐn)�、稅收等成本�?xiàng)測(cè)算，單店損益平衡點(diǎn)應(yīng)在月均8萬元左右，部分門店損益平衡點(diǎn)更接近月均15萬元。因此預(yù)計(jì)，目前中介行業(yè)整體上僅有20%左右的門店盈利，20%左右的門店基本盈虧平衡，而約60%門店處在虧損甚至嚴(yán)重虧損中。未來，除非市場(chǎng)成交量明顯反彈，否則，行業(yè)門店總數(shù)從現(xiàn)有的1萬家左右降至7000家左右的可能性依然存在。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持有不同意見。智恒（中國(guó)）房產(chǎn)總經(jīng)理趙輝認(rèn)為，小中介大量關(guān)門，并不是因?yàn)樘潛p。很多“夫妻老婆店”的店?yáng)|，只要看市場(chǎng)在半年到一年時(shí)間內(nèi)賺不到錢，就決定關(guān)店了。他們開店關(guān)店的成本更低，也無須考慮對(duì)品牌的影響，隨意性較大。

相反，大型品牌中介在強(qiáng)顏歡笑。滬上多家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年頭3個(gè)月，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，原有的擴(kuò)張計(jì)劃被迫暫停。更有業(yè)內(nèi)人士透露，上海直營(yíng)門店規(guī)模在100家以上的大型中介，一個(gè)月大約虧損500萬元以上。

趙輝表示：“智恒盈虧平衡，未出現(xiàn)虧損，今年關(guān)了兩家店，同期新加盟11家店，在徐匯核心商圈開出兩家直營(yíng)門店�？傞T店數(shù)有增無減。我認(rèn)為，品牌中介不會(huì)隨意關(guān)店，由于資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，遇到市場(chǎng)不好的時(shí)候，一般會(huì)選擇咬牙堅(jiān)持。因?yàn)殚T店數(shù)量意味著市場(chǎng)份額，虧損也要開店、搶市場(chǎng)。一旦市場(chǎng)好起來，門店的元?dú)鈺?huì)迅速恢復(fù)。”