大邑淘房網(wǎng)訊 日前，美聯(lián)物業(yè)宣布暫時(shí)退出上海二手房中介業(yè)務(wù)。這意味著，上海房產(chǎn)中介業(yè)發(fā)生了自2008年以來(lái)最大規(guī)模關(guān)店。一石激起千層浪。中介市場(chǎng)將出現(xiàn)關(guān)門(mén)潮嗎？二手房市場(chǎng)跌入冰谷了嗎？對(duì)此，房報(bào)記者走訪(fǎng)了滬上多家中介門(mén)店，感知市場(chǎng)冷暖，并請(qǐng)二手房經(jīng)紀(jì)公司高管為您揭開(kāi)幕后真相。

成交萎縮價(jià)格緩漲

因?yàn)橐�回老家辦些事情，臣信的店長(zhǎng)徐罡向公司請(qǐng)了幾天假。請(qǐng)假，這在行情火爆的年份，是根本不可能的事情，因?yàn)槌山灰粏谓又�一單，除非十萬(wàn)火急，否則店長(zhǎng)兩三天不在公司，可能就錯(cuò)過(guò)一單大買(mǎi)賣(mài)。哪怕是在去年底想請(qǐng)假也很難，一個(gè)店一個(gè)月也就是六七單的成交，作為店長(zhǎng)，必須盯著每一單的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保不出差錯(cuò)。

而現(xiàn)在，雖然買(mǎi)房的主力人群和去年差不多，都是自住需求，但是，目前對(duì)貸款的嚴(yán)格控制，讓不少置換改善型客戶(hù)望而卻步。據(jù)徐罡粗略估計(jì)，60%的客戶(hù)都有貸款問(wèn)題，不是被限貸，就是貸款利率太高難以承受，不少客戶(hù)甚至期望通過(guò)假離婚獲得貸款資格和較低的利率。現(xiàn)在能順利成交的都是首套房。

雖然成交量大幅下降，從年初門(mén)店月成交6-7單下降到現(xiàn)在的2-3單，但價(jià)格卻不降反升，這段時(shí)間內(nèi)，緩慢上漲了4%-5%。

上房置換羅陽(yáng)店經(jīng)理徐瑋靜也有同樣的感覺(jué)——成交量下來(lái)了，價(jià)格還在漲。

去年年底成交活躍，讓她覺(jué)得新一輪行情可能就此開(kāi)始了，但很快，春節(jié)期間開(kāi)始的新一輪調(diào)控讓她打消了這一想法。去年底賣(mài)掉房子的客戶(hù)陸續(xù)在今年2月購(gòu)進(jìn)新房源后，買(mǎi)房客戶(hù)數(shù)量明顯減少，到了4月底開(kāi)始有回升，仍然不及去年年底水平，但是價(jià)格卻上升了5%-10%。

執(zhí)著的價(jià)格上漲主要集中在小戶(hù)型上。羅陽(yáng)七村一套不到40平方米的小戶(hù)型，從去年10月的68萬(wàn)元漲到現(xiàn)在90萬(wàn)元，而且掛牌一個(gè)星期就成交了。中等戶(hù)型和大戶(hù)型價(jià)格變化不大。“因?yàn)槎际切┠贻p人買(mǎi)的，需求很急迫，成交就快。”

去年徐瑋靜店里的業(yè)務(wù)員每人每月最少都有兩三單成交，現(xiàn)在整個(gè)門(mén)店每個(gè)月才一兩筆成交。“往年這個(gè)時(shí)候根本沒(méi)有休息時(shí)間，每個(gè)人都連軸轉(zhuǎn)，現(xiàn)在我兩個(gè)星期可以休息三天。”

業(yè)務(wù)少的時(shí)候，店里就顯得冷清，客戶(hù)來(lái)電比去年同期減少了60%，有時(shí)候一上午都接不到一個(gè)電話(huà)。很多客戶(hù)詢(xún)問(wèn)情況后知道自己被限貸，就沒(méi)有下文了。上周徐經(jīng)理帶看過(guò)兩個(gè)要買(mǎi)別墅的客戶(hù)，雙方價(jià)錢(qián)都談好了，但最后都在徐經(jīng)理去確認(rèn)貸款資格的時(shí)候戛然而止：客戶(hù)的妻子在上海貸款買(mǎi)的一套70平方米的房子，一家5口人居住，客戶(hù)多年前也在外地貸款買(mǎi)過(guò)房子，銀行明確告知不予貸款。“同樣的情況，春節(jié)那段時(shí)間政策剛下來(lái)的時(shí)候，還有人照樣簽了合同去銀行申請(qǐng)，試試看能不能批，現(xiàn)在連試都不試了。”

成交火爆的時(shí)候，房源買(mǎi)家多，客戶(hù)也都比較爽氣，現(xiàn)在“挑剔多了”。買(mǎi)賣(mài)雙方看房談價(jià)、成交都非常謹(jǐn)慎。前兩天成交雙方光是收定金、簽定金協(xié)議，就從晚飯后時(shí)間弄到半夜12點(diǎn)。

六成門(mén)店面臨虧損

美聯(lián)收縮上海二手業(yè)務(wù)的消息，引起了業(yè)內(nèi)對(duì)于生死存亡問(wèn)題的大思考。

漢原地產(chǎn)董事總經(jīng)理周士頂認(rèn)為，市場(chǎng)形勢(shì)不會(huì)立刻好轉(zhuǎn)，政策可能繼續(xù)加碼，持久戰(zhàn)中，可能陸續(xù)有人倒下。

最先倒下的是“夫妻老婆店”。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|透露，根據(jù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，中介門(mén)店數(shù)量已從一年之前的1.3萬(wàn)家左右，降至目前的不足1萬(wàn)家，萎縮已接近25%。

羅亞?wèn)|估計(jì)，六成門(mén)店虧損，調(diào)整尚未結(jié)束。“以目前套均總價(jià)250萬(wàn)元、月度成交套數(shù)1.2萬(wàn)套、中介成交占90%上下，整體傭金折扣8.5折左右來(lái)推算，上海中介業(yè)總傭金收入約為每月4.6億元，平攤到1萬(wàn)家門(mén)店，則店均月度傭收不足5萬(wàn)元。但從門(mén)店月租金、裝修費(fèi)攤銷(xiāo)、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、員工底薪及傭金提成、總部成本分?jǐn)偂⒍愂盏瘸杀卷?xiàng)測(cè)算，單店損益平衡點(diǎn)應(yīng)在月均8萬(wàn)元左右，部分門(mén)店損益平衡點(diǎn)更接近月均15萬(wàn)元。因此預(yù)計(jì)，目前中介行業(yè)整體上僅有20%左右的門(mén)店盈利，20%左右的門(mén)店基本盈虧平衡，而約60%門(mén)店處在虧損甚至嚴(yán)重虧損中。未來(lái)，除非市場(chǎng)成交量明顯反彈，否則，行業(yè)門(mén)店總數(shù)從現(xiàn)有的1萬(wàn)家左右降至7000家左右的可能性依然存在。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持有不同意見(jiàn)。智恒（中國(guó)）房產(chǎn)總經(jīng)理趙輝認(rèn)為，小中介大量關(guān)門(mén)，并不是因?yàn)樘潛p。很多“夫妻老婆店”的店?yáng)|，只要看市場(chǎng)在半年到一年時(shí)間內(nèi)賺不到錢(qián)，就決定關(guān)店了。他們開(kāi)店關(guān)店的成本更低，也無(wú)須考慮對(duì)品牌的影響，隨意性較大。

相反，大型品牌中介在強(qiáng)顏歡笑。滬上多家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年頭3個(gè)月，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)，原有的擴(kuò)張計(jì)劃被迫暫停。更有業(yè)內(nèi)人士透露，上海直營(yíng)門(mén)店規(guī)模在100家以上的大型中介，一個(gè)月大約虧損500萬(wàn)元以上。

趙輝表示：“智恒盈虧平衡，未出現(xiàn)虧損，今年關(guān)了兩家店，同期新加盟11家店，在徐匯核心商圈開(kāi)出兩家直營(yíng)門(mén)店。總門(mén)店數(shù)有增無(wú)減。我認(rèn)為，品牌中介不會(huì)隨意關(guān)店，由于資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，遇到市場(chǎng)不好的時(shí)候，一般會(huì)選擇咬牙堅(jiān)持。因?yàn)殚T(mén)店數(shù)量意味著市場(chǎng)份額，虧損也要開(kāi)店、搶市場(chǎng)。一旦市場(chǎng)好起來(lái)，門(mén)店的元?dú)鈺?huì)迅速恢復(fù)。”