購(gòu)房百事通

“一套房子總價(jià)65萬(wàn)元，交易稅費(fèi)的成本竟然高達(dá)18萬(wàn)元？”購(gòu)房者邰女士表示，近日她看中了一套約80平米的二手房，經(jīng)與賣(mài)方口頭協(xié)商，邰女士自愿承擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前的所有交易費(fèi)用，雙方隨后簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

未料在辦理過(guò)程中，令邰女士驚訝的是，該套房屋的個(gè)人所得稅便高達(dá)12萬(wàn)元，加上營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收，稅務(wù)成本高達(dá)18萬(wàn)元左右。算下來(lái)，該套住宅的實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格。

邰女士咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士得知，其所購(gòu)房屋的稅務(wù)成本高得離譜，是因?yàn)樗�買(mǎi)中了一套純屬贈(zèng)與性質(zhì)的二手房。

事件回放

當(dāng)初只為節(jié)省2%的傭金

據(jù)邰女士介紹，近日她在市中心看中了一套80多平米的房子，感覺(jué)地段、居住環(huán)境、生活配套、房屋品質(zhì)都很不錯(cuò)。更令邰女士心動(dòng)的是，這套房子叫價(jià)70萬(wàn)元，經(jīng)討價(jià)還價(jià)后賣(mài)方同意成交價(jià)為65萬(wàn)元，條件是邰女士承擔(dān)房屋過(guò)戶(hù)前的一切交易稅費(fèi)，包含契稅和個(gè)人所得稅等。經(jīng)咨詢(xún)朋友，邰女士了解到正常情況下稅務(wù)成本應(yīng)在3萬(wàn)元左右，算下來(lái)平均單價(jià)仍然不高，于是邰女士爽快同意了對(duì)方條件，簽訂了合同。

可是，邰女士在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)傻眼了：由于該套房屋性質(zhì)純屬贈(zèng)與，按規(guī)定個(gè)人所得稅為交易總額扣除合理費(fèi)用后的20%；因?yàn)樵撎追慨a(chǎn)的贈(zèng)與時(shí)間不足5年，還得繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅；再加上3%的契稅及其他費(fèi)用，加起來(lái)該套房子應(yīng)繳納的稅收約18萬(wàn)元左右。

“當(dāng)初為了節(jié)省2%的傭金，我繞過(guò)了二手房中介公司與買(mǎi)方私下交易，沒(méi)想到虧吃大了。”邰女士稱(chēng)，交易前賣(mài)方曾在不經(jīng)意間告知，該套房屋是其父母在2005年購(gòu)買(mǎi)的，2008年時(shí)贈(zèng)送到了對(duì)方名下，可邰女士并不知道這種情況下個(gè)人所得稅會(huì)那么高；營(yíng)業(yè)稅繳納也不是以該套房子購(gòu)買(mǎi)時(shí)的2005年進(jìn)行計(jì)算，而是以2008年的贈(zèng)與時(shí)間計(jì)算交易期限，所以交易未滿(mǎn)5年得交營(yíng)業(yè)稅，這是兩筆最大的稅費(fèi)。如果將所有稅務(wù)成本分?jǐn)偝鰜?lái)，這套房子的單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了市場(chǎng)價(jià)格。

業(yè)內(nèi)提醒

小心贈(zèng)與類(lèi)房產(chǎn)再次交易的成本

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都區(qū)域分部總經(jīng)理助理舒寧表示，按照國(guó)家稅收政策，對(duì)于個(gè)人因贈(zèng)與、繼承等無(wú)償原因發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，免征營(yíng)業(yè)稅，而且由于轉(zhuǎn)讓方無(wú)所得，當(dāng)然也不存在個(gè)人所得稅。為了打擊買(mǎi)賣(mài)雙方以繼承、贈(zèng)與等方式逃稅， 2006年10月國(guó)家稅務(wù)總局正式下發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，受贈(zèng)人將無(wú)償受贈(zèng)的二手房對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

舒寧透露，在二手房交易市場(chǎng)，賣(mài)方往往通過(guò)種種理由促使買(mǎi)方承擔(dān)房屋過(guò)戶(hù)前的“所有交易費(fèi)用”。由于贈(zèng)與和繼承類(lèi)房產(chǎn)屬于二手房市場(chǎng)中的“另類(lèi)房產(chǎn)”，很多與賣(mài)方自由交易的買(mǎi)家并不清楚其稅收成本而答應(yīng)了買(mǎi)家的要求，往往吃了大虧。正是由于繼承或贈(zèng)與類(lèi)房產(chǎn)在再次交易時(shí)賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的稅收過(guò)高，很多產(chǎn)權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與親屬或讓子女繼承時(shí)，往往選擇了正常買(mǎi)賣(mài)方式，以減輕該套房子再次交易時(shí)的重稅負(fù)擔(dān)。

四川泰和泰律師事務(wù)所資深律師高玉林表示，贈(zèng)與或繼承類(lèi)二手房在交易中往往由于繳稅成本極高而易于產(chǎn)生糾紛。如果這類(lèi)房產(chǎn)在交易過(guò)程中，賣(mài)方并沒(méi)有明確告知買(mǎi)方該房的贈(zèng)與或繼承性質(zhì)，買(mǎi)方可提請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)合同法等相關(guān)法律法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)人在出售房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)將房屋真實(shí)狀況告訴買(mǎi)方，如賣(mài)方未盡告知義務(wù)，買(mǎi)方可通過(guò)協(xié)商或法院判決等方式提請(qǐng)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 成都商報(bào)記者 萬(wàn)金龍

律師解答

1.贈(zèng)與房產(chǎn)，哪些情形可免征個(gè)稅？

律師：2009年6月15日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)手發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定了“房屋贈(zèng)與”三種情形可以免征個(gè)稅：1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或受遺贈(zèng)人。

2.贈(zèng)與后出售購(gòu)房時(shí)間認(rèn)定兩種方式？

律師：對(duì)于贈(zèng)與后再次出售的，其購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定將區(qū)分為兩種。第一種是個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

3.贈(zèng)與類(lèi)房產(chǎn)個(gè)人所得稅繳納方式

律師：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：對(duì)于受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20% 的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。