朱慧卿繪/CFP

土地到手6年還未開工

——閑置期間，土地迅速升值，造成開發(fā)商不急于開發(fā)。一些政府原因更助長(zhǎng)了“合法閑置”

北京市中央商務(wù)區(qū)(CBD)附近，雙井橋西南角，有一塊足球場(chǎng)大小雜草叢生的空地。

公開資料顯示，這是華潤(rùn)京通在2005年5月以公開掛牌方式取得的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”，約定開工時(shí)間為2005年12月，約定竣工時(shí)間為2007年6月。從2005年出讓給開發(fā)商，6年過去了，周邊地價(jià)已經(jīng)升了數(shù)倍，而這塊“黃金寶地”仍基本保持原貌。

這并不是華潤(rùn)第一次卷入“囤地”的疑團(tuán)當(dāng)中，近兩年，僅在北京市，其就因?yàn)橥恋亻e置問題，被國(guó)土資源部、北京市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)次“點(diǎn)名曝光”。

按照規(guī)定，土地出讓后兩年不開發(fā)就可以收回，不少公眾和媒體都質(zhì)疑，這塊地已出讓6年，還未動(dòng)工，為何不收回？

近日，北京市國(guó)土資源局對(duì)該項(xiàng)目用地調(diào)查后，對(duì)本報(bào)記者回復(fù)表示，這一項(xiàng)目用地的確存在土地閑置問題，但同時(shí)解釋，造成閑置的原因復(fù)雜，主要是華潤(rùn)京通公司取得土地后，在辦理用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批手續(xù)過程中，因項(xiàng)目周邊居民的強(qiáng)烈反對(duì)，經(jīng)北京市規(guī)劃委員會(huì)多方協(xié)調(diào)，直至2008年12月，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整，將該項(xiàng)目總建筑面積由32000平方米調(diào)整為8000平方米，建筑使用性質(zhì)仍為公建，核減部分面積置換到鳳凰苑(東區(qū))公建項(xiàng)目中。2008年12月，北京市國(guó)土局依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整復(fù)函，為華潤(rùn)京通公司辦理了出讓合同變更手續(xù)。

“優(yōu)士閣項(xiàng)目閑置6年”案例，折射出我國(guó)大量閑置土地所存在的種種問題。

“住宅用地的大量閑置，直接導(dǎo)致原本稀缺的宅地市場(chǎng)更為緊缺，是資源的極大浪費(fèi)。而且對(duì)那些遵紀(jì)守法的企業(yè)來講也是不公平的。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明教授說，大量閑置土地未被開發(fā)，還造成政府無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)土地資源真實(shí)需求，土地市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮，土地資產(chǎn)功能被放大，房地產(chǎn)投機(jī)難于遏制，居民住房保障得不到落實(shí)。

據(jù)國(guó)土資源部最新統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國(guó)共查出閑置房地產(chǎn)用地2648宗，面積11944公頃。如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2、每套住房90平方米計(jì)算，將會(huì)增加270多萬套住宅。按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決800多萬人的住房問題。

開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)瘋狂舉牌、狂熱追求的地塊，為何到手后又把其“打入冷宮”遲遲不開發(fā)？

據(jù)介紹，拆遷難和居民反對(duì)等引發(fā)的規(guī)劃調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常提及的兩個(gè)主要理由。由于過去許多地不是凈地出讓，開發(fā)商和拆遷戶始終達(dá)不成一致意見，致使土地不能動(dòng)工。而項(xiàng)目周邊居民強(qiáng)烈反對(duì)規(guī)劃方案，因此需要調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃的調(diào)整自然要耗費(fèi)時(shí)間，延期開發(fā)也就理所當(dāng)然。此外，還有出讓地塊有復(fù)雜的法律糾紛導(dǎo)致動(dòng)工難等因素。

另一方面，隨著時(shí)間的推移，政府往往會(huì)在地塊周邊修建道路、醫(yī)院、廣場(chǎng)等配套設(shè)施，地價(jià)自然就升值了，這樣所獲得的利潤(rùn)比拿到地后立刻開發(fā)要多得多。而這些“閑著”的土地，也可以抵押在資本市場(chǎng)上融資。在地價(jià)不斷攀升的大背景下，閑著就能創(chuàng)造財(cái)富成為事實(shí)。因此，不少開發(fā)商甚至?xí)?ldquo;樂于”讓土地閑置。

此外，還有許多土地閑置有政府因素。

國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，六成閑置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。

“政府原因造成的延期開發(fā)，情況就復(fù)雜得多�！堕e置土地處置辦法》中規(guī)定了土地閑置時(shí)間超過兩年可無償收回的例外情況，但對(duì)‘不可抗力’、‘政府、政府有關(guān)部門的行為’和‘動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延’這3類例外情況均無進(jìn)一步的具體規(guī)定。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說，按現(xiàn)有政策規(guī)定，政府原因造成土地閑置原則上不予追究責(zé)任。“這相當(dāng)于一個(gè)擋箭牌，不排除一些企業(yè)為了躲避處罰，也編造理由擠進(jìn)了‘政府原因’中。”

“不少地方政府的經(jīng)濟(jì)利益和政績(jī)與開發(fā)商聯(lián)結(jié)在一起，在紛繁蕪雜的利益和動(dòng)機(jī)面前，政府對(duì)閑置土地‘收回’和‘重罰’制裁手段很少實(shí)施。監(jiān)管偏軟成了土地閑置的重要助力。”鄒曉云說，如果確實(shí)不具備開發(fā)條件，企業(yè)可把地交給政府，政府也可以收回。

“如果地方政府一再因?yàn)榭陀^理由放寬對(duì)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處罰，那就不排除會(huì)有開發(fā)企業(yè)制造客觀原因，實(shí)現(xiàn)閑置等待土地增值的情況出現(xiàn)。因此，只要土地超期不能開工的，就應(yīng)該退地。”他說。

土地出讓7年還在建設(shè)中

——開發(fā)一部分，閑著一部分，“隱性閑置”導(dǎo)致土地資源未能充分利用

與那些一直在“長(zhǎng)荒草、曬太陽”的閑置用地相比，還有一些居住用地出讓多年后，雖然建了一些住宅，但還遠(yuǎn)沒有開發(fā)完畢，依照現(xiàn)行法律法規(guī)不能認(rèn)定為閑置地。

在北京市順義區(qū)天竺，就有這樣一個(gè)16.25公頃地塊。“前幾年，這塊地建了一部分別墅，后來大片地就荒了，至少閑著好幾年了，最近才有動(dòng)工。”附近的一位居民告訴記者。

經(jīng)過十多年的發(fā)展，這個(gè)區(qū)域逐漸形成了一個(gè)高檔涉外居住圈。記者走進(jìn)該小區(qū)，售樓員介紹說這片16萬多平方米的別墅區(qū)，一期開發(fā)的別墅即將賣完，二手房已達(dá)到4萬元/平方米。