樓市調(diào)控持續(xù)加碼，部分二三線城市即將劃入新的限購范圍。7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議指出，要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

此消息的出臺，無疑對對目前平淡房地產(chǎn)市場再次沖擊，在新的限購執(zhí)行之前，開發(fā)商又將有怎樣的準備？

猜想一

川內(nèi)二圈層城市將會受限？

2011年5月31日，在四川宜賓這一川內(nèi)二級城市內(nèi)，一宗總價為4.13億元的地塊在拍賣會上被賣出。這塊樓面地價為10800元/㎡的地塊，在全川引起了關(guān)注。關(guān)注的焦點不止局限于地塊價值本身，更多的輿論探討引向“川內(nèi)二級城市房價”，二圈層城市房價由此被推向風口浪尖。

不止在宜賓，南充不少新建住宅項目價格接近6000元/m2，甚至超過了成都郊縣。在西昌，2008年房價僅2000元/m2到3000元/m2，如今已經(jīng)是一路飄紅至6000元/m2，不少新建住宅價格已經(jīng)超過7000元/m2。四川省內(nèi)二三級城市的房價如此火爆，是否會被受到本次二三線城市即將出臺的限購令影響呢？

近日記者就此問題走訪了龍泉驛區(qū)房管局。前些年發(fā)展相對滯后的龍泉驛，2005年區(qū)域均價在1800元/平方米左右，2010年均價4000元/平方米左右，如今已是一路漲至5000元/平方米。關(guān)于是否會受到二三線城市即將出臺限購令影響的問題，龍泉驛區(qū)房管局綜合科科長吳震表示，影響是肯定有的。就第二季度龍泉驛區(qū)住宅成交來看，并沒有因為主城區(qū)調(diào)控產(chǎn)生溢出效應，反而減少。而值得關(guān)注的是，龍泉驛區(qū)購房主力為省內(nèi)二級城市購房者，比例高達59.5%，大多是來自達州、內(nèi)江、資陽、南充等地的購房者�？磥硖幱诔啥贾苓�1小時生活圈內(nèi)的區(qū)域的二級城市購房者，由于龍泉驛交通便捷，經(jīng)濟環(huán)境好受到這些地區(qū)購房者的熱捧。龍泉某樓盤置業(yè)顧問告訴記者：“購房者擔心將來龍泉區(qū)域也限購，因此不管是本地人還是外地人都抓緊來買房。”看來二三線城市限購令尚未出臺之際，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)空白點，也許住成都的最后機會已經(jīng)到來。

猜想二

購買力如何釋放？

住宅封流，資金流向商業(yè)地產(chǎn)？

二三線城市限購的強烈預期及首套房首付比例的提高使得市場剛需購買力大大受限，投資者與異地購房者將會被排除在外，投機投資性購房需求得到有效抑制。如若新政策出臺，那么購買力將如何釋放？

世家機構(gòu)表示：“目前市場的投資經(jīng)過數(shù)輪組合式密集調(diào)控，投資需求被大量抑制，大部分的投資者將選擇持幣觀望，或是投資轉(zhuǎn)向，商鋪、寫字樓物業(yè)將成為目前投資者的首選。”吉信行的吳紫靜分析道：“從目前的情況的來看，對于老百姓來說，投資房地產(chǎn)是最簡便也是最安全的投資渠道。”本輪調(diào)控意在去除住宅的投資化屬性，不僅杠桿率變低，轉(zhuǎn)讓的成本也在增加。房地產(chǎn)投資作為周期較長，長期回報穩(wěn)定的投資方式更易被投資者接受。有業(yè)內(nèi)人士稱：“投資商業(yè)地產(chǎn)更像是防御手段，而不是從盈利的角度考慮；當投資者所處的行業(yè)風險大于房地產(chǎn)業(yè)的風險時，房地產(chǎn)被視為對沖風險的工具。”

猜想三

開發(fā)商或?qū)�搶占有限資源？

除了政策繼續(xù)緊縮徹底打消了一些開發(fā)商對于未來樓市的幻想，在高位存款準備金率下，央行三度加息，中央政府明確堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，使得民間資本借貸成本大幅提高。加上信貸繼續(xù)從緊，都對房地產(chǎn)市場形成調(diào)控的疊加效果。種種跡象顯示，樓市將迎來新一輪的調(diào)控風暴。加碼的調(diào)控，對于開發(fā)商而言，會產(chǎn)生哪些方面的影響？

首先是來自于心理上的壓力。此前不少開發(fā)商寄希望于下半年政策松動，而本次的“新國五條”可以說是將這種期盼完全粉碎，中央對于長期調(diào)控的決心毫不動搖。許多準備下半年集中放量的開發(fā)商或許將因此打亂計劃。上半年取得不俗業(yè)績的開發(fā)商大部分都有布局二三線城市房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士稱：“當一線城市執(zhí)行限購政策后，很多開發(fā)商選擇向未執(zhí)行限購令的二三線城市布局。一旦新一輪針對二三線的限購令密集出臺，開發(fā)商在住宅市場將退無可退。”開發(fā)商或轉(zhuǎn)型商業(yè)、工業(yè)、旅游地產(chǎn)，或者徹底放棄房地產(chǎn)行業(yè)。或“逆勢擴張”，提前搶占二三線城市具有購房能力人群的資源，最終達到搶占市場份額的目的。

集中放量也是下半年不變的主題。嘉進房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理馬永林分析：“在限購、限貸、限價的政策下，中央還在不斷地針對房地產(chǎn)縮進銀根，對于開發(fā)商來說，應加快出貨的速度，坐等或慢跑都將影響項目的整體推進和面臨更加殘酷的競爭。另外在新的產(chǎn)品規(guī)劃中，將根據(jù)政策調(diào)控下的客戶需求作出調(diào)整。”世家機構(gòu)也表示加緊出貨是開發(fā)商的不二之選：“目前樓市調(diào)控政策步步緊逼，成都樓市成交低迷，開發(fā)商為刺激消費，一方面下半年集中推盤，另外部分融資渠道單一，資金鏈吃緊的開發(fā)商將加大優(yōu)惠力度，力求出貨。另外部分大品牌開發(fā)商下半年的開發(fā)重心也將轉(zhuǎn)移至剛需產(chǎn)品，加大推貨量以平衡企業(yè)整體的資金回籠。”

猜想四

將現(xiàn)經(jīng)濟“硬著陸”危機？

持續(xù)的調(diào)控政策，對宏觀經(jīng)濟也產(chǎn)生了不小影響。自年初樓市調(diào)控政策出臺以來，中國經(jīng)濟“硬著陸”的問題被多次提及。還記得2008年底金融危機，得力于政府多項刺激消費政策如7折優(yōu)惠貸款利率，樓市回暖才帶領(lǐng)經(jīng)濟強勢反彈。而此番接連的調(diào)控政策若造成樓市大幅度回落，業(yè)內(nèi)人士討論經(jīng)濟有可能遭遇“硬著陸”。正是這樣的言論，也帶來了關(guān)于下半年政策放松、房價上漲的想象。

要避免硬著陸，惟有選擇軟著陸。本次“新國五條”關(guān)于加強保障房建設的要求恰恰將給房地產(chǎn)調(diào)控的負面影響提供緩沖。大量保障房的建設和供應，將會從一定程度上緩解房地產(chǎn)市場的剛性需求。一則避免大量需求在短時期內(nèi)集中釋放抬高房價，一則保障房的建設將大大增加房地產(chǎn)投資資金，使經(jīng)濟保持增長。同時保障房將滿足有真實住房需求的人群，抑制投資性需求。保障房的建設必將促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。