■大勢觀察

當前，中國經(jīng)濟下行壓力仍然較大。 8月，匯豐PMI終值從7月份的49．3降至47．6，創(chuàng)41個月新低，已連續(xù)10個月位于榮枯分界線下方。新出口訂單、就業(yè)指數(shù)創(chuàng)新低，企業(yè)庫存攀升至2004年4月有PMI數(shù)據(jù)以來的歷史高點。 PMI回落主要原因是外需疲軟，進而又導致內(nèi)需不足。機構預測，8月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)難有驚喜，四季度或成為政策出臺的窗口期。

隨著部分經(jīng)濟數(shù)據(jù)的超預期下滑，短期保持經(jīng)濟“穩(wěn)增長”仍需從需求管理方面尋找突破�？v觀當前國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢，投資和外需兩架馬車的動力已不足，而且其對經(jīng)濟長期發(fā)展和調(diào)結構不利。如此以來，擴大內(nèi)需是防止經(jīng)濟硬著陸的唯一出路。在此緊要關頭，我們不能再走回老路，而是要抓緊契機尋找擴大內(nèi)需新路徑。

長期以來，房地產(chǎn)市場扮演者“資金黑洞”的角色，吸收了大量的貨幣流動性。這不僅鎖定了中等收入者的消費需求，還易導致實體經(jīng)濟資金鏈斷裂，引發(fā)民間信貸和地方債務危機。有如此一個 “流動性陷阱”，央行貨幣政策效果難免大打折扣，而且還會埋下通脹隱患。所以，當局應該多觀察已出臺政策的效果，不能再在同一個地方跌倒。我們認為，當前的貨幣政策應慎用降息手段 （特別是在美國QE3出臺的情況下），并要多給財政政策留有空間。

8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比上漲0．24％。這是住宅均價自6月止跌以來，連續(xù)第3個月環(huán)比上漲。在經(jīng)濟增長放緩、消費需求低迷、企業(yè)庫存嚴重的情況下，政府面臨“穩(wěn)增長”又“控房價”的兩難。但如果考慮到，房地產(chǎn)調(diào)控對于釋放消費潛力、破除流動性陷阱的長期作用，那么我們?nèi)孕枰�有足夠的信心，來堅持房地產(chǎn)調(diào)控措施不動搖。

“一套房子吞沒一個中產(chǎn)家庭”，也吞沒了中國的消費能力。以北京為例，按照最新平均工資6000元的水平來看，想要在五環(huán)內(nèi)買一套一居室房子，即使不吃不喝也需要25年，而且前提是房價不繼續(xù)上漲。別忘了，在我國這僅僅是購買到了這套房子的70年產(chǎn)權。看得出，城市住宅已變成某些利益集團掠奪工薪階級財富的工具。年輕人收入不高，每月工資近一半用于交房租，更難積累財富來買房。在這種狀況下，無論是租房還是貸款買房，無數(shù)中產(chǎn)階層的消費能力都已被高房價凍結。

“房價飛漲”、“住房難”的問題是關系到國計民生的大事。它不僅影響老百姓生活的幸福程度，而且對經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定等方面都構成了威脅。解決這一難題的過程是一項系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)市場需要政府規(guī)制的介入。自1998年房改以來，我國的房價上漲和政府調(diào)控就從未停止過博弈。到 2010年，房價依然如脫韁之馬，再次引發(fā)多次嚴厲調(diào)控。從“限貸”到“限購”，“史上最嚴”的這一輪樓市調(diào)控，終于讓房價堅冰動搖起來，下行跡象日漸明顯，房地產(chǎn)調(diào)控正朝預期方向發(fā)展。但如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動 GDP的老路，短期內(nèi)可能會對經(jīng)濟增長起到刺激作用，長期看則無異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會導致實體經(jīng)濟不振，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整無法推進等問題，還會鎖定國內(nèi)的消費需求，對于經(jīng)濟的長期傷害遠大于短期拉動。

由于住房具有商品和投資品的雙重屬性，隨著近年來房價的飆升，民間資本大肆涌入房地產(chǎn)市場進行投機。由此也導致的實體經(jīng)濟空心化，是未來經(jīng)濟發(fā)展急需填補的黑洞。例如，近年來溫州民企高價購地卻悉數(shù)被套，最終導致溫州企業(yè)不想純粹做實業(yè)的悲慘現(xiàn)實。很多企業(yè)，做了20年實業(yè)后，把資本全部放到了房地產(chǎn)業(yè)。如今隨著房地產(chǎn)市場泡沫的退去，其資產(chǎn)深度被套，資本貶值嚴重。房地產(chǎn)市場吸引了巨額投資，抽空了實業(yè)生產(chǎn)的資本，經(jīng)濟發(fā)展減緩，失業(yè)現(xiàn)象嚴重，最終導致消費市場的萎縮。

分析房價的構成我們發(fā)現(xiàn)，土地出讓金和稅費占房價五成以上，打壓房價需要從這兩方面入手。從2008年開始，全國土地出讓金增勢強勁，并在 2011年達到31500億元的歷史高點。 2008年城市地價監(jiān)測結果顯示，全國29個重點城市的地價房價比均值為31．8％，而土地成本占房產(chǎn)銷售價的比值也在不斷上漲�？梢钥闯觯�土地的價格以及土地價格的快速上漲，是住房價格上漲的最大推力。另外，房地產(chǎn)商繳納的相關稅費總體占其銷售收入的15％左右，而房屋建設成本占房價的30％以上，地產(chǎn)商凈利潤占房價的10％左右。

為解決土地出讓金過高的問題，需要從土地征收制度改革做起。土地征收要遵從不損害公共利益的大前提。但在實際拆遷和土地征收過程中，80％以上的情況是以商業(yè)盈利為目標的，并非出于為擴大公共利益而進行的土地開發(fā)。對于這些種情況，征收土地應采取市場交易的方式來進行。否則，政府和開發(fā)商一起以公共利益為名義，強制征收農(nóng)民土地的問題就無法解決。另外，還有積極推行土地產(chǎn)權制度改革。土地產(chǎn)權性質(zhì)改變后，可通過土地入股、改變稅收政策等方式，合理分配土地增值收益。最終，既能實現(xiàn)提高資源配置效率的目的，又能有效控制土地價格。

此外，隨著房產(chǎn)稅開征技術日漸成熟，未來房產(chǎn)稅將成為地方重要財源。這無疑將緩解地方政府“土地財政”對土地出讓金的依賴，在一定程度上能夠緩解土地價格的高漲趨勢。我們認為，如果僅靠開征房產(chǎn)稅、完善住房保障體系等措施，還不足以改變高房價的現(xiàn)實。只有在政府財稅體制改革配合的基礎上，將集體土地征收補償盡量向弱勢群體 （特別是農(nóng)民和城市中低收入者）傾斜，才是解決高房價問題的根本途徑。