■大勢(shì)觀察

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。 8月，匯豐PMI終值從7月份的49．3降至47．6，創(chuàng)41個(gè)月新低，已連續(xù)10個(gè)月位于榮枯分界線下方。新出口訂單、就業(yè)指數(shù)創(chuàng)新低，企業(yè)庫(kù)存攀升至2004年4月有PMI數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史高點(diǎn)。 PMI回落主要原因是外需疲軟，進(jìn)而又導(dǎo)致內(nèi)需不足。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)難有驚喜，四季度或成為政策出臺(tái)的窗口期。

隨著部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的超預(yù)期下滑，短期保持經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍需從需求管理方面尋找突破。縱觀當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，投資和外需兩架馬車(chē)的動(dòng)力已不足，而且其對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展和調(diào)結(jié)構(gòu)不利。如此以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需是防止經(jīng)濟(jì)硬著陸的唯一出路。在此緊要關(guān)頭，我們不能再走回老路，而是要抓緊契機(jī)尋找擴(kuò)大內(nèi)需新路徑。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演者“資金黑洞”的角色，吸收了大量的貨幣流動(dòng)性。這不僅鎖定了中等收入者的消費(fèi)需求，還易導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金鏈斷裂，引發(fā)民間信貸和地方債務(wù)危機(jī)。有如此一個(gè) “流動(dòng)性陷阱”，央行貨幣政策效果難免大打折扣，而且還會(huì)埋下通脹隱患。所以，當(dāng)局應(yīng)該多觀察已出臺(tái)政策的效果，不能再在同一個(gè)地方跌倒。我們認(rèn)為，當(dāng)前的貨幣政策應(yīng)慎用降息手段 （特別是在美國(guó)QE3出臺(tái)的情況下），并要多給財(cái)政政策留有空間。

8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0．24％。這是住宅均價(jià)自6月止跌以來(lái)，連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、消費(fèi)需求低迷、企業(yè)庫(kù)存嚴(yán)重的情況下，政府面臨“穩(wěn)增長(zhǎng)”又“控房?jī)r(jià)”的兩難。但如果考慮到，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于釋放消費(fèi)潛力、破除流動(dòng)性陷阱的長(zhǎng)期作用，那么我們?nèi)孕枰�有足夠的信心，�?lái)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控措施不動(dòng)搖。

“一套房子吞沒(méi)一個(gè)中產(chǎn)家庭”，也吞沒(méi)了中國(guó)的消費(fèi)能力。以北京為例，按照最新平均工資6000元的水平來(lái)看，想要在五環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套一居室房子，即使不吃不喝也需要25年，而且前提是房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲。別忘了，在我國(guó)這僅僅是購(gòu)買(mǎi)到了這套房子的70年產(chǎn)權(quán)�？吹贸觯�城市住宅已變成某些利益集團(tuán)掠奪工薪階級(jí)財(cái)富的工具。年輕人收入不高，每月工資近一半用于交房租，更難積累財(cái)富來(lái)買(mǎi)房。在這種狀況下，無(wú)論是租房還是貸款買(mǎi)房，無(wú)數(shù)中產(chǎn)階層的消費(fèi)能力都已被高房?jī)r(jià)凍結(jié)。

“房?jī)r(jià)飛漲”、“住房難”的問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事。它不僅影響老百姓生活的幸福程度，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定等方面都構(gòu)成了威脅。解決這一難題的過(guò)程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府規(guī)制的介入。自1998年房改以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲和政府調(diào)控就從未停止過(guò)博弈。到 2010年，房?jī)r(jià)依然如脫韁之馬，再次引發(fā)多次嚴(yán)厲調(diào)控。從“限貸”到“限購(gòu)”，“史上最嚴(yán)”的這一輪樓市調(diào)控，終于讓房?jī)r(jià)堅(jiān)冰動(dòng)搖起來(lái)，下行跡象日漸明顯，房地產(chǎn)調(diào)控正朝預(yù)期方向發(fā)展。但如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng) GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到刺激作用，長(zhǎng)期看則無(wú)異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整無(wú)法推進(jìn)等問(wèn)題，還會(huì)鎖定國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動(dòng)。

由于住房具有商品和投資品的雙重屬性，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的飆升，民間資本大肆涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)。由此也導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化，是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展急需填補(bǔ)的黑洞。例如，近年來(lái)溫州民企高價(jià)購(gòu)地卻悉數(shù)被套，最終導(dǎo)致溫州企業(yè)不想純粹做實(shí)業(yè)的悲慘現(xiàn)實(shí)。很多企業(yè)，做了20年實(shí)業(yè)后，把資本全部放到了房地產(chǎn)業(yè)。如今隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的退去，其資產(chǎn)深度被套，資本貶值嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了巨額投資，抽空了實(shí)業(yè)生產(chǎn)的資本，經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，失業(yè)現(xiàn)象嚴(yán)重，最終導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)的萎縮。

分析房?jī)r(jià)的構(gòu)成我們發(fā)現(xiàn)，土地出讓金和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)五成以上，打壓房?jī)r(jià)需要從這兩方面入手。從2008年開(kāi)始，全國(guó)土地出讓金增勢(shì)強(qiáng)勁，并在 2011年達(dá)到31500億元的歷史高點(diǎn)。 2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31．8％，而土地成本占房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)的比值也在不斷上漲�？梢钥闯�，土地的價(jià)格以及土地價(jià)格的快速上漲，是住房?jī)r(jià)格上漲的最大推力。另外，房地產(chǎn)商繳納的相關(guān)稅費(fèi)總體占其銷(xiāo)售收入的15％左右，而房屋建設(shè)成本占房?jī)r(jià)的30％以上，地產(chǎn)商凈利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的10％左右。

為解決土地出讓金過(guò)高的問(wèn)題，需要從土地征收制度改革做起。土地征收要遵從不損害公共利益的大前提。但在實(shí)際拆遷和土地征收過(guò)程中，80％以上的情況是以商業(yè)盈利為目標(biāo)的，并非出于為擴(kuò)大公共利益而進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)。對(duì)于這些種情況，征收土地應(yīng)采取市場(chǎng)交易的方式來(lái)進(jìn)行。否則，政府和開(kāi)發(fā)商一起以公共利益為名義，強(qiáng)制征收農(nóng)民土地的問(wèn)題就無(wú)法解決。另外，還有積極推行土地產(chǎn)權(quán)制度改革。土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)改變后，可通過(guò)土地入股、改變稅收政策等方式，合理分配土地增值收益。最終，既能實(shí)現(xiàn)提高資源配置效率的目的，又能有效控制土地價(jià)格。

此外，隨著房產(chǎn)稅開(kāi)征技術(shù)日漸成熟，未來(lái)房產(chǎn)稅將成為地方重要財(cái)源。這無(wú)疑將緩解地方政府“土地財(cái)政”對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，在一定程度上能夠緩解土地價(jià)格的高漲趨勢(shì)。我們認(rèn)為，如果僅靠開(kāi)征房產(chǎn)稅、完善住房保障體系等措施，還不足以改變高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。只有在政府財(cái)稅體制改革配合的基礎(chǔ)上，將集體土地征收補(bǔ)償盡量向弱勢(shì)群體 （特別是農(nóng)民和城市中低收入者）傾斜，才是解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本途徑。