“以往上市房企利平均潤率在18%以上，現(xiàn)在已經(jīng)很難保持了”，一位知名房企的高層向本報(bào)記者表示，“增收不增利的現(xiàn)象還將持續(xù) ”。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月23日，招商地產(chǎn)等29家上市房企發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)表，從利潤率來看，前三季這29家房企加權(quán)凈利潤率為12.45%，與去年同期相比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，記者從多位房企高層處獲悉，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率在持續(xù)下降，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在這種背景下，房企為保持利潤增速不下滑，多數(shù)選擇加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，而且不少房企正在向這一方向轉(zhuǎn)型。

更值得注意的是，上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，這29家房企可售庫存首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。

首三季利潤同比下滑

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，上述納入統(tǒng)計(jì)的29家上市房企中，8家為上市房企排名前100的大型房企，21家為排名在100以外的小房企。其前三季度實(shí)現(xiàn)營收合計(jì)551.83億元，同比上漲5.7%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤68.71億元，同比下降4.92%。此外，在29家房企中，營業(yè)收入同比增長的房企有12家，凈利潤出現(xiàn)同比增長且為正的僅有8家。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮向記者表示，房企凈利潤與并入報(bào)表結(jié)算的具體項(xiàng)目有關(guān)。從結(jié)算周期來看，目前進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目大多是在2011年降價(jià)期間進(jìn)行銷售的。

實(shí)際上，合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷在今年年初時(shí)曾對媒體表示，只要項(xiàng)目銷售能維持利潤率15%或18%以上，會(huì)多做促銷，以盡快完成目標(biāo)。而受調(diào)控影響，不少房企早已執(zhí)行以價(jià)換量的銷售策略，甚至有多個(gè)項(xiàng)目是成本價(jià)甩賣。

除此之外，有分析人士也向記者表示，2011年入市項(xiàng)目多是2009年或者2010年企業(yè)拿地的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目中有不少是高價(jià)地，但受調(diào)控影響，這些入市后銷售價(jià)一直在低位徘徊。因此營業(yè)成本提高的同時(shí)，房企毛利卻在下降，最終導(dǎo)致凈利潤下滑。

不過，當(dāng)下市場預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，不禁有市場人士質(zhì)疑，房企會(huì)不會(huì)大幅提價(jià)保利？

對此，上述房企高層向記者表示，若大幅提價(jià)確實(shí)可以保利，但可能直接導(dǎo)致市場的不買賬。因此，張絮向記者強(qiáng)調(diào)，隨著更多的降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，房企利潤還有可能出現(xiàn)更大幅度的同比下滑。由此可見，房企盈利能力正在持續(xù)下降，增收不增利的現(xiàn)象也將難以回轉(zhuǎn)。

對此，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉也表示，調(diào)控的重壓依然存在，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率預(yù)計(jì)將繼續(xù)走低。

可售庫存首現(xiàn)環(huán)比下滑

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述29家房企存貨合計(jì)2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。但值得注意的是，這些房企的預(yù)收賬款大增，從年初的454.65億元增長到三季度末的763.15，增幅高達(dá)67.85%。

對此，張絮認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)來看，雖然存貨出現(xiàn)明顯增長，但是由于已經(jīng)售出且尚未交付的物業(yè)也記在存貨內(nèi)，所以目前房企的真實(shí)可售庫存經(jīng)過計(jì)算實(shí)際為1522.05億元，與二季度末相比微降2.72%，為該指標(biāo)4年以來首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。

張絮進(jìn)一步表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的因素很多。一方面，二三季度以來房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)暖，購房者入市增加。部分房企抓住了這一銷售窗口期，在這段時(shí)間積極推貨，銷售情況普遍好于去年，庫存消化相對過快。

除此之外，在調(diào)控政策變動(dòng)搖的背景下，房企的投資熱情尚未完全恢復(fù)。以土地市場為例，雖然年內(nèi)至今土地市場回暖，優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交案例增多，但是整體土地市場依然沒有達(dá)到去年的水平。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年前三季度全國土地購置面積為26033萬平米，同比下降16.5%，土地成交價(jià)款為5390億元，同比下降11%。

對此，張大偉表示，雖然近期房企開始積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場，降價(jià)壓力消失，但大部分企業(yè)都處于去庫存狀態(tài)。

張絮也表示，房企的庫存雖然出現(xiàn)微降，但是依然在高位運(yùn)行。目前從整體市場來看，房價(jià)缺乏大漲的基礎(chǔ)，房企仍需要積極出貨。

值得注意的是，張絮表示，從上述角度來看，短期內(nèi)房企項(xiàng)目的利潤率難以出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，整體利潤率將保持在10%-15%之間。