果園項(xiàng)目圖片展

1.2萬平方米的售樓大廳，擠滿了熙熙攘攘的購房者，猶如春運(yùn)時(shí)的火車站候車大廳，多家銀行在售樓大廳內(nèi)設(shè)立了營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，辦理住房貸款的購房者排起了長長的隊(duì)伍……這是10月13日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在貴陽花果園售樓大廳看到的情景。

“超級大盤林立”是記者在調(diào)查過程中對貴陽樓市最深刻的印象。在這些超級大盤中，提及“花果園”和“未來方舟”，在貴陽可以說是無人不知。

記者了解到，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個(gè)，單是花果園項(xiàng)目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規(guī)劃的35萬常住人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。

此外，中天·未來方舟的規(guī)劃建筑面積也高達(dá)720萬平方米。這兩大項(xiàng)目的供應(yīng)量占據(jù)了貴陽樓盤整體供應(yīng)量的主體地位。據(jù)重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在2012年上半年，花果園項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá)452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應(yīng)量的75.4%。

“超級大盤”井噴式發(fā)展，需要多少市場容量來承接？這種情況的出現(xiàn)是否會(huì)導(dǎo)致貴陽樓市的嚴(yán)重過剩？

近日，有專家和媒體就貴陽房地產(chǎn)的庫存量和貴陽市常住人口進(jìn)行測算，得出了貴陽樓市嚴(yán)重過剩，或?qū)⒅氐付鯛柖嗨垢厕H的結(jié)論。事實(shí)果真如此嗎？

“我們貴陽被鄂爾多斯了。”這是貴陽中鐵置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理王成平10月13日見到記者時(shí)開門見山的話，從供需關(guān)系來看，目前貴陽樓市并沒有泡沫。王成平已在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年，在成都、廣州等多地從事過房地產(chǎn)相關(guān)工作。

花果園來襲

1830萬平方米的體量，200萬平方米的商業(yè)，200萬平方米的寫字樓，35萬常住人口，170萬的人流量……花果園可視為貴陽樓市的標(biāo)桿。

10月13日，周六，貴陽飄起了蒙蒙細(xì)雨，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴花果園進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

在花果園立交與通往花果園項(xiàng)目樓盤的單行道丁字路口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，上百棟高層住宅和商業(yè)綜合體正在緊張地施工，低洼處六層樓高的貴陽醫(yī)學(xué)院附屬南華醫(yī)院，原本在彭家灣棚戶區(qū)居民眼里屬于地標(biāo)性的建筑，如今顯得非常渺小。

沿道路斜坡向上，諸如“我們只享受市中心的生活——大貴陽戰(zhàn)略下的絕對中心”等宣傳花果園項(xiàng)目的廣告語尤為奪目。

“這不是在建一個(gè)樓盤，而是在造城呀。”一個(gè)外地購房者感嘆道。

花果園項(xiàng)目一置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該項(xiàng)目一共226棟，目前在建的有100多棟，年底時(shí)可交付20多棟。

花果園項(xiàng)目營銷總監(jiān)張寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“住宅項(xiàng)目2014年完成，整個(gè)花果園項(xiàng)目2015年完成。”

“我們最多的時(shí)候一天賣1000多套房子。”花果園的上述置業(yè)顧問稱，該項(xiàng)目自從2010年開盤以來，已經(jīng)連續(xù)22周成為貴陽樓市的銷售冠軍。

花果園項(xiàng)目的開發(fā)商宏立城集團(tuán)成立于1998年，至今也僅在貴陽開發(fā)了包括花果園在內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目。雖然在全國房地產(chǎn)行業(yè)里，宏立城名不見經(jīng)傳，但是在貴陽，卻因開發(fā)了山水黔城而一舉成名。

“2010年宏立城集團(tuán)啟動(dòng)了總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項(xiàng)目。2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個(gè)總建筑面積1612萬平方米的貴陽國際中心。”宏立城官網(wǎng)如此說明花果園項(xiàng)目。

公開資料顯示，五里沖片區(qū)今年年初正式啟動(dòng)，投入資金達(dá)600億元。這樣算來，宏立城在花果園的投入達(dá)到900億元。

“開發(fā)如此體量的樓盤，開發(fā)商肯定面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。不過，富貴險(xiǎn)中求嘛。”貴陽當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士表示。

超級大盤“井噴”

“目前在貴陽如果不足100萬平方米，沒人好意思說自己是大盤。”貴陽房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種超級大盤的開發(fā)模式是貴陽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的一大特色。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個(gè)，潛在的超級大盤還有9個(gè)。

伴隨著超級大盤的“井噴”，今年以來，貴陽樓市的總供應(yīng)量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應(yīng)572萬平方米，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應(yīng)水平看，2012年全年市場供應(yīng)量有望超越2011年全年市場供應(yīng)量793萬平方米。

事實(shí)上，這些超級大盤的井噴勢頭，僅從土地市場的拿地上就能看得出端倪來。

繼2009年宏立城拿下彭家灣棚戶區(qū)大幅地塊，進(jìn)而如火如荼地展開貴州最大的“城中村”改造項(xiàng)目之后，2011年4月份再次出手拿下五里沖片區(qū)的11宗地塊，并與彭家灣片區(qū)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。不過，五里沖片區(qū)地塊總面積竟是彭家灣片區(qū)地塊面積的2.3倍之多。

除了宏立城敢于冒險(xiǎn)大幅拿地之外，貴州唯一的本土上市房企中天城投(000540，SZ)在拿地上也毫不示弱，甚至一度還有業(yè)內(nèi)人士將之稱為“地皇”。

中天城投從2008年介入土地一級市場以來，到2010年時(shí)就已拿下7000畝綜合地塊，但耗資僅3.5億元，中天城投直接或間接土地儲(chǔ)備一舉超過萬畝，并成為當(dāng)時(shí)西部地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)類上市公司。

時(shí)至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。據(jù)悉，今年8月24日，中天城投競得8宗地塊，建筑面積總計(jì)達(dá)331.96萬平方米，規(guī)劃所建項(xiàng)目為 “假日方舟”，也將是中天城投2013年新開工的重點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士的權(quán)威說法，中天城投的超規(guī)模拿地得益于其獨(dú)特的置換拿地模式，即通過把其他公司的非國有建設(shè)用地置換成國有建設(shè)用地，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的低價(jià)拿地。

此外，在由政府主導(dǎo)新城規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想之下，其他品牌房企也相繼出現(xiàn)大片拿地的情況。據(jù)記者了解，利海中環(huán)廣場項(xiàng)目占地達(dá)1509畝，保利生態(tài)體育公園占地2635.669畝，優(yōu)品城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，而西南國際商貿(mào)城甚至占地14580畝，這些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目均將在未來一段時(shí)間內(nèi)開工建設(shè)。

“西南國際商貿(mào)城當(dāng)時(shí)在落地動(dòng)工時(shí)，貴州省某高層領(lǐng)導(dǎo)曾親自到場，凝聚人氣。”廣州中地行房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)貴陽分公司項(xiàng)目助理劉永坤表示，其實(shí)這些大項(xiàng)目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早點(diǎn)將貴陽建成一個(gè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市。