一直占據(jù)中國(guó)銀行業(yè)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)主流的房貸業(yè)務(wù)(本文中特指“個(gè)人住房按揭貸款”)在銀行利潤(rùn)構(gòu)成中的角色正在弱化。

一些銀行已經(jīng)不再把這個(gè)業(yè)務(wù)當(dāng)成爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。民生銀行泉州石獅支行10多億的貸款余額中甚至已經(jīng)沒(méi)有純粹的個(gè)人住房按揭貸款。該支行行長(zhǎng)葉澤鋒告訴本報(bào)，即使有一些房產(chǎn)作為抵押物的貸款也是短期的小微企業(yè)貸款。要知道，這兩種產(chǎn)品的貸款利率差別至少是基準(zhǔn)利率的30%。

2009年，該支行的貸款占比中房貸最高達(dá)到過(guò)15%。葉澤鋒說(shuō)，有支行壓縮和置換貸款的原因，也有客戶提前還款的原因。但現(xiàn)在，這是一家沒(méi)有房貸的支行。葉澤鋒更愿意將時(shí)間和精力投入到個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款中，因?yàn)樗�的收益率比房貸高得多，而且符合民生銀行董事長(zhǎng)董文標(biāo)確立的“退房貸進(jìn)小微”的戰(zhàn)略。

事實(shí)上，隨著利率市場(chǎng)化時(shí)代的開(kāi)啟，銀行業(yè)正在審視和調(diào)整各自的業(yè)務(wù)構(gòu)成，追求拓展更高回報(bào)和更高收益的業(yè)務(wù)，進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整已是必然選擇，房貸地位隨之下降。而這兩年偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策，恰好成了這個(gè)變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市成交量低迷也讓房貸的下滑尤其明顯。從2010年底開(kāi)始，各家銀行貸款結(jié)構(gòu)中，房貸占比都在不同程度地下降，這一趨勢(shì)已延續(xù)至今。

廣東一家股份制銀行原董事長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示：“房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度發(fā)展泡沫嚴(yán)重，大調(diào)整進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的階段已是不可避免。”從房貸提供給銀行的利潤(rùn)回報(bào)以及它的業(yè)務(wù)未來(lái)成長(zhǎng)性來(lái)看，房貸正在走向黃昏。

銀行的選擇

民生銀行從2009年就開(kāi)始退房貸進(jìn)小微，他們下降的不僅僅是占比，而是整個(gè)余額的絕對(duì)值也一直在下降。到了2012年6月末，民生銀行的770億房貸占其整個(gè)貸款余額的比重僅為5.9%，這個(gè)比例最高的時(shí)候是在2007年，曾達(dá)到過(guò)16.1%。

“銀行的信貸資源有限，只有通過(guò)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)來(lái)做小微。房貸的收益率低，加上國(guó)家政策并不是很鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然成為了調(diào)貸款結(jié)構(gòu)的首選。”民生銀行零售業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示。

有類似貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整意愿和趨勢(shì)的還有招商銀行。招商銀行戰(zhàn)略部的一份內(nèi)部報(bào)告中這樣提到房貸：“在零售資產(chǎn)類業(yè)務(wù)中，住房按揭貸款占比通常超過(guò)70%，單一業(yè)務(wù)占比明顯偏高。零售收入過(guò)高依賴于住房按揭貸款，即便現(xiàn)階段不會(huì)出問(wèn)題，但未來(lái)的持續(xù)性和穩(wěn)定性總是要接受考驗(yàn)的。”

這份報(bào)告認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)多數(shù)銀行的零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠多元化，不夠均衡。從最新的數(shù)據(jù)上看，招行零售業(yè)務(wù)部已經(jīng)開(kāi)始著手調(diào)整其信貸結(jié)構(gòu)。截至2012年上半年，招行個(gè)人貸款中房貸比例為54.17%，較年初下降了2.49%。

招行副行長(zhǎng)丁偉9月末對(duì)本報(bào)記者透露，最近幾個(gè)月，招行個(gè)人住房貸款在個(gè)貸中的占比繼續(xù)下降，截至2012年8月，招行個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款比年初增長(zhǎng)475.3億元，增幅達(dá)56.11%，這一大幅度增長(zhǎng)正是來(lái)源于有限的零售信貸資源向個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的傾斜和個(gè)人住房按揭貸款所釋放的部分信貸資源。

央行的報(bào)告表明，上半年累計(jì)新增房地產(chǎn)貸款5653億元，同比少增2271億元。房地產(chǎn)貸款新增額占各項(xiàng)貸款新增額的12.3%，比第一季度高兩個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年水平低5.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2012年5月，個(gè)人住房貸款增速已經(jīng)連續(xù)25個(gè)月下滑。

幾乎所有的上市銀行個(gè)人住房貸款在個(gè)貸中的占比都較年初有不同程度的減少。今年上半年，股份制銀行中的平安銀行中信銀行、興業(yè)銀行，城商行中的南京銀行強(qiáng)勢(shì)壓縮房貸，房貸在個(gè)貸中的占比分別下降6.46%、5.08%、3.71%、3.28%。再把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、招行、中信銀行都從2010年底到2011年初開(kāi)始出現(xiàn)了下降；民生、興業(yè)、當(dāng)時(shí)的深發(fā)展房貸在總貸款的比例則從2007年開(kāi)始便出現(xiàn)了下降，分別從16.1%、27.5%、26.8%下降到2012年6月的5.9%、16%、10.3%。

一些銀行已經(jīng)從以前的對(duì)房貸客戶提前還款設(shè)置重重障礙，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藲g迎提前還款，甚至為提前還款設(shè)置綠色通道，幾乎所有接受本報(bào)采訪的銀行基層網(wǎng)點(diǎn)信貸員都認(rèn)為，這樣能騰出額度來(lái)做收益率更高的個(gè)人貸款。

而曾經(jīng)遍地開(kāi)花的個(gè)人住房按揭貸款中介正在萎縮。曾經(jīng)的個(gè)人住房貸款中介安家、厚澤、中宇慧通等如今改頭換面，以新的身份出現(xiàn)在了市場(chǎng)中，他們有的拿到了小額貸款牌照，做起了收益率更高的小額貸款，包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)信貸，有的仍然在做中介和擔(dān)保，所不同的是介紹的是中小企業(yè)貸款，而不是按揭貸款了。

深圳一家按揭貸款中介公司，員工最多的時(shí)候有一兩百名，每年也能掙個(gè)幾千萬(wàn)。但到了去年的時(shí)候，這家公司已經(jīng)只有一二十個(gè)人了，今年老板已經(jīng)改行了，他說(shuō)，“現(xiàn)在銀行都不太愿意做這個(gè)業(yè)務(wù)了，他們也不愿意花錢通過(guò)中介了。”

中宇慧通更是典型，它原來(lái)大規(guī)模做的信貸經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，后來(lái)在信貸經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中新增了中小企業(yè)貸款經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)這一項(xiàng)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的開(kāi)始，2009年中宇慧通在北京平谷參股農(nóng)投谷成小額貸款公司，涉足小額貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，后于2011年成立中宇慧通沈陽(yáng)小額貸款股份有限公司，它的野心還不止于此，而是成立一家中宇慧通(北京)投資控股有限公司，在全國(guó)各地都擁有小額貸款公司。