住房是關(guān)系億萬(wàn)民眾切身利益的重大民生問(wèn)題，而房地產(chǎn)的發(fā)展方向則不僅決定了住房的建設(shè)與供應(yīng)，更決定了民眾住房需求能否得到滿足。
中國(guó)住房市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展方向經(jīng)歷了三個(gè)階段：一是房改之初的以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)階段，這一階段以解決民眾基本住房需求為主；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全市場(chǎng)化供應(yīng)階段，這一階段滿足了高收入民眾的投資需求、自主需求及改善需求；三是以商品房為主導(dǎo)保障房為補(bǔ)充的非完全市場(chǎng)化供應(yīng)階段，這一階段不僅滿足了高收入民眾的需求，也滿足了部分中低收入群體的基本住房需求。

縱觀上述發(fā)展階段，商品房發(fā)展迅速，住房保障建設(shè)也初顯成效�？蓮姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品來(lái)看，絕大多數(shù)產(chǎn)品定位高端，其目標(biāo)客戶鎖定的是投資客、高收入群體。即便是開發(fā)商所推出的面向廣大消費(fèi)者的商品房，其實(shí)質(zhì)也是奢侈品，房產(chǎn)市場(chǎng)充斥著動(dòng)輒成百、上千萬(wàn)，甚至過(guò)億的住宅即為明證。而由于保障房起步較晚及運(yùn)作管理的不完善，低收入群體還不能得到有效且足夠的保障。截止目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品仍然存在斷層，還不能滿足民眾的普遍住房需求。

而在這些得到滿足的住房需求中，有很多也是迫于無(wú)奈，苦不堪言。近年來(lái)，很多人用自己、家人一生的積蓄，甚至還要通過(guò)借貸來(lái)消費(fèi)一套房子。當(dāng)這些在犧牲自己多項(xiàng)消費(fèi)行為并通過(guò)借貸實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的人們得意于自己終于成為有房一族時(shí)，卻沒(méi)有想到自己是花了“寶馬”的錢而買來(lái)的卻是“寶來(lái)”。

民眾的住房需求，一直受到黨和政府的高度重視。胡錦濤在黨的十八大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，“在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”，并提出了“住房保障體系基本形成”的新要求。

這充分表明，中央對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展方向，已經(jīng)有了非常清晰的認(rèn)知。并且，十八大還做出了明確的部署：建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。

由此，我們可以看出，十八大所定調(diào)的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展方向是通過(guò)采用住房雙軌制來(lái)滿足民眾普遍住房需求。接下來(lái)，我國(guó)將迎來(lái)全新的發(fā)展階段，即以保障房為主，普通商品房為次，高端商品房為輔的供應(yīng)階段。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，完全市場(chǎng)化的高端商品房滿足高端需求，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足中低端需求，公租房、廉租房滿足困難家庭基本需求。（作者系財(cái)經(jīng)評(píng)論員）