預售許可審批權(quán)下放是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？專家認為——

商品房預售制，該取消了

今后，縣一級的房地產(chǎn)管理部門也有權(quán)審批商品房預售證了。10月10日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定，在調(diào)整的143項行政審批項目中，商品房預售許可審批位列其中。

按照此次的調(diào)整，商品房預售許可的審批權(quán)被下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。

盡管該調(diào)整并未言及審批標準變換，但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興，認為能夠更方便地取得商品房預售證。

“這個調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府，讓行政效率更高。”中國消費者協(xié)會副會長、人民大學商法研究所所長劉俊海告訴記者，但從消費者的角度來看，還不如直接取消商品房預售制。

權(quán)力下放意味著什么

盡管只是143項行政審批項目調(diào)整中的一項，但商品房預售審批調(diào)整卻引發(fā)了最多的關(guān)注。

有網(wǎng)友擔心，這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。

還有人疑惑，這樣做是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松？

我國的商品房預售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項制度被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基礎(chǔ)。

對很多開發(fā)商來說，原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們增加了辦證的時間和成本。

如今，執(zhí)行了17年的商品房預售許可審批權(quán)限被下放至縣級政府的房地產(chǎn)管理部門，意圖是什么？

在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，這樣調(diào)整的目的是加快商品房預售審批速度，加快商品房供應速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應力度，平抑房價。

“下放審批權(quán)，也會讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場，調(diào)節(jié)房價和供需關(guān)系，避免在整體房價上搞統(tǒng)計數(shù)字游戲，弱化調(diào)控效果。”胡景暉說，近一段時間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預售周期。結(jié)合這些變化來看，政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應。

這就意味著，今后開發(fā)商取得預售許可證可能更容易。

不過，在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，這樣的影響非常有限。

“權(quán)限下放后，開發(fā)商辦理預售證應該會容易一些，但作用非常有限。”張大偉說，現(xiàn)在預售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的，政府往往限制了預售證的辦理。一線大城市預售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方?jīng)]有預售證都敢賣房。

在他看來，下放審批權(quán)限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項目的預售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動情況。

“客觀地說，縣級城市也有商品房市場，剝奪縣級城市的審批權(quán)是不對的。” 中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪利娜認為，上一級政府對下一級的城市的市場狀況可能并不太了解，此次調(diào)整是對地方事權(quán)的回歸。

但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難說這樣的調(diào)整會帶來怎樣的結(jié)果。

汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長很快，已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。

“地方政府都想靠土地生財，一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復制這樣的成功，但消費者對房地產(chǎn)的投資卻很少會考慮三線及以下的城市。”汪利娜說，在三線及以下城市，政府推動的投資已經(jīng)上去了，但消費卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預售許可審批權(quán)限，縣級城市也很難通過這一點來刺激市場。

有專家表示，行政許可權(quán)本身就有尋租空間，各級政府、各個部門都想握在手中，商品房預售許可審批權(quán)更是如此�？h一級政府獲得這項權(quán)力，就意味從此多了一個尋租空間。

商品房預售條件過于寬松

從目前的調(diào)整來看，盡管審批權(quán)限下放了，但審批標準卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說，商品房預售許可審批權(quán)限的下放會帶來怎樣的直接效應，還很難做出判斷。

但是，這正是部分專家擔心的地方。

中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，審批權(quán)限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標準也隨之模糊了。如果審批標準放松了，將會帶來巨大的風險。

從我國行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗看，當一項行政審批權(quán)限上收的時候往往意味著標準的從嚴，反之則往往意味著標準的放松。

從目前執(zhí)行的商品房預售標準來看，并不復雜。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，取得預售許可證只需要滿足三個條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

這三個條件具備了之后，就可以到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

不過，即使是這樣并不嚴格的條件，在我國有些地方，執(zhí)行得也并不如意。

這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后，這個底線就能被打破。

幾年前，也曾有學者調(diào)查研究稱，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達不到25%的標準。

自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來，房地產(chǎn)建設(shè)的風險大大增加。在我國房地產(chǎn)市場上，由此造成的項目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。