限利令挑動(dòng)房產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng) 樓市調(diào)控更需注重長效
作者:未知 來源:華西都市報(bào) 更新時(shí)間:2012年10月27日 【字體:大 中 小】
陜西省有關(guān)部門日前下發(fā)通知,以“加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤測算”,要求對各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間“確定合理利潤率并控制在10%左右”。如此明確的限利,在近年來房地產(chǎn)調(diào)控中并不多見。
問題在于,房價(jià)中成本及利潤如何構(gòu)成?限利令如何執(zhí)行到位?限利能否有助實(shí)現(xiàn)調(diào)控長遠(yuǎn)目標(biāo)?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,限利之舉傳遞出地方政府堅(jiān)定樓市調(diào)控的信號(hào),但在實(shí)施行政手段的同時(shí),應(yīng)更加注重利用市場及法制等長效手段。
限利令挑動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng)
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知,要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通知指出,按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目,根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本,確定合理利潤率并控制在10%左右,同時(shí)在廣泛征求開發(fā)建設(shè)單位和群眾意見的基礎(chǔ)上,通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間,引導(dǎo)商品住房價(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。
限利令再次觸動(dòng)了市場對于房地產(chǎn)成本及利潤問題的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,前幾年、甚至在2004年招拍掛實(shí)施之前拿到的地塊,地價(jià)較低甚至十分廉價(jià),房企僅靠囤地便能實(shí)現(xiàn)利潤翻番;加上在相對寬松貨幣環(huán)境下,拿地、開發(fā)等環(huán)節(jié)均可利用資金杠桿,開發(fā)住宅獲利豐厚。
記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示,該樓盤每平方米開發(fā)總成本為31084元,其中:樓板價(jià)、土地使用費(fèi)、土地契稅等土地費(fèi)用為12182元,占39.25%;前期費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、配套建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)等開發(fā)及財(cái)務(wù)成本累計(jì)15464元,占49.21%;營業(yè)稅、附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅等累計(jì)3585元,占11.53%。該項(xiàng)目每平方米售價(jià)為3.6萬元左右。這樣的成本及利潤情況,在目前在售樓盤中有一定代表性。
新城控股副總裁譚為民說,目前房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤情況千差萬別,暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言,市場正呈現(xiàn)出越來越理性的狀態(tài)。“拿過高價(jià)地的房企,很多都出現(xiàn)過經(jīng)營困難的情況。目前,順應(yīng)形勢、隨行就市已成為很多開發(fā)商的共識(shí)。”
利潤率控制關(guān)鍵是如何執(zhí)行
利潤率控制在10%左右——如此明確界定房企利潤的指導(dǎo)區(qū)間,在近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控措施中并不多見,一時(shí)引發(fā)多方關(guān)注。
目前,房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然不穩(wěn)定,不少城市房價(jià)仍現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有24個(gè),持平的城市有15個(gè),上漲的城市有31個(gè)。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,在目前形勢下,限利令的提出,可以看出一些地方政府對樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度,這將有助于控房價(jià)。
但業(yè)內(nèi)人士對如此限利如何執(zhí)行也抱有疑慮。陳晟認(rèn)為,房價(jià)構(gòu)成因素復(fù)雜,成本和利潤測算不夠透明,對“毛利潤”“凈利潤”的測算差別很大,而且市場也是變動(dòng)不居,如何限制利潤難度很大。
應(yīng)更注重市場和法制手段
限購、限價(jià)、限利……行政手段的充分干預(yù),是這一輪調(diào)控組合拳中的鮮明特征。事實(shí)證明,這些手段對遏制房價(jià)過快上漲起到了明顯甚至立竿見影的作用,并為后續(xù)調(diào)控贏得了時(shí)間。
不過,對長期運(yùn)用行政手段調(diào)控樓市可能造成的影響應(yīng)作周全考量。譬如,長期限購會(huì)使一些合理的改善性需求逐漸積壓,為未來的供求形勢和房價(jià)走勢增加了變數(shù);再如,假使果真能有效限利,會(huì)不會(huì)又進(jìn)一步增加其他方面的監(jiān)管成本?一些購房者呼吁,在出臺(tái)新措施的同時(shí),相關(guān)部門必須完善相應(yīng)的監(jiān)管,防止摁下葫蘆浮起瓢。
國務(wù)院總理溫家寶日前強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)調(diào)控初見成效,但依然不穩(wěn)定,必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控,包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價(jià)格合理回歸,都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段,從長期講還需要逐步完善,更加注重市場和法制手段。 據(jù)新華社
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