2011、2012各單價(jià)區(qū)間住宅占比變化情況

2012年成都樓市呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：剛需和改善型成為住宅回暖的利器；商業(yè)和辦公出現(xiàn)明顯滯銷(xiāo)，存量房源達(dá)近五年新高；受“北改”刺激，城北區(qū)域住宅成交量爆發(fā)了強(qiáng)勢(shì)的上漲力量。

盤(pán)點(diǎn)2012年，成都主城區(qū)的住宅成交曲線呈現(xiàn)了明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。截至去年10月，成都主城區(qū)住宅成交量就已經(jīng)趕超2011年全年，而去年1-12月主城區(qū)住宅共成交85390套，成交面積820.59萬(wàn)㎡，與2011年相比，成交量增幅約32%。

縱觀2012年各月主城區(qū)住宅、商業(yè)、辦公三類物業(yè)的成交情況，剛需和改善型成為住宅回暖的利器；商業(yè)和辦公卻出現(xiàn)了明顯滯銷(xiāo)，存量房源達(dá)到了近五年來(lái)的新高，如何更好更快地推出適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品已經(jīng)成為目前不少開(kāi)發(fā)商共同研究的課題。在《2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額百億專題》中就指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，截至2013年1月4日的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，萬(wàn)科、保利、綠地、中國(guó)海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷(xiāo)售額突破百億。

【區(qū)域】

高新區(qū)住宅成交量 穩(wěn)坐頭把交椅

回顧2011年成都樓市年報(bào)，高新區(qū)在全年的表現(xiàn)非常搶眼，該區(qū)域住宅成交量占主城區(qū)總量的28.6%，高于2010年的占比。而在2012年，高新區(qū)共成交住宅約2.6萬(wàn)套，同比增加28.73%，高新區(qū)住宅市場(chǎng)份額新增3個(gè)百分點(diǎn)，占主城區(qū)總量達(dá)三成以上。與其他各區(qū)，住宅成交量普遍占比兩成以下的情況相比，高新區(qū)目前在成都住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位仍十分穩(wěn)定。

在“北改”政策的刺激下，去年的城北區(qū)域也成了主城區(qū)樓市的焦點(diǎn)。其中成華區(qū)住宅成交從增量來(lái)看，2012年住宅成交量增幅達(dá)到87.52%，全年140.69萬(wàn)㎡的成交量使該區(qū)從2011年各區(qū)成交第五名一躍來(lái)到2012年各區(qū)第二，成交量占比為18%，僅落后于成交量榜首高新區(qū)。但是在整體成交量環(huán)比增三成的大趨勢(shì)中，錦江區(qū)是唯一住宅成交套數(shù)環(huán)比減少的區(qū)域，該區(qū)2012年成交量7547套，環(huán)比減少3.71%，成交量69.45萬(wàn)㎡，基本與2011年持平。

城北片區(qū)交易量 受“北改”刺激漲幅明顯

受“北改”規(guī)劃的刺激下，城北區(qū)域的住宅成交量上漲幅度也非常明顯，在去年中爆發(fā)了強(qiáng)勢(shì)的上漲力量。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，城北五塊石、沙灣、李家沱、沙河源、荷花池、駟馬橋等七個(gè)板塊中，和2012年成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)了150%，其成交量比同期住宅房源供應(yīng)總量高出了上千套，顯著的去存量趨勢(shì)彰顯了購(gòu)房者對(duì)區(qū)域未來(lái)居住價(jià)值的認(rèn)同。“該區(qū)域內(nèi)在去年有不少新入市的項(xiàng)目，在激活區(qū)域住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也為區(qū)域居住環(huán)境的提升起到了重要貢獻(xiàn)。”從這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得知，城北區(qū)域中表現(xiàn)活躍的板塊包括沙灣、駟馬橋、九里堤三個(gè)板塊。

【房?jī)r(jià)】

兩頭減 中間增6000-8000元/㎡住宅近半

2011年，主城區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格界限分明，以6000-8000元/㎡的中等價(jià)位房源為主，占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)交易量的41%；8000-10000元/㎡的中高價(jià)位房源占28%。2012年，中等及中高價(jià)位住宅的成交量占比穩(wěn)步增加，低等及高等價(jià)位的住宅成交量占比則出現(xiàn)了較為明顯的下降，呈現(xiàn)出“兩頭減、中間增”的格局。可見(jiàn)，自住為主的剛需已經(jīng)成為了支撐主城區(qū)住宅市場(chǎng)最為穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力量。

2012年，價(jià)格在6000-8000元/㎡的住宅最為暢銷(xiāo)，在兩次降息、兩次降準(zhǔn)的貨幣政策刺激下，剛需與改善性購(gòu)房需求開(kāi)始逐步釋放，促進(jìn)了房地產(chǎn)成交量的快速回升，全年共計(jì)成交43784套，較2011年環(huán)比增加66%，市場(chǎng)占比達(dá)51%。而價(jià)格在萬(wàn)元以上的住宅成交量為9954套，2012全年該價(jià)格區(qū)間的住宅僅僅占總量的一成，6000元/㎡以下住宅受供應(yīng)量控制，成交量占比降幅非常厲害，下降了近五成。

【商業(yè)】

商辦物業(yè)驚天轉(zhuǎn)折開(kāi)發(fā)商“一半歡喜一半憂”

一方面是住宅的逐步回暖，另一方面，商業(yè)辦公類物業(yè)卻出現(xiàn)明顯滯銷(xiāo)。從透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2012年住宅回暖明顯，但商業(yè)的存量卻達(dá)到了近五年來(lái)的最新高度，住宅的暢銷(xiāo)和商業(yè)的滯銷(xiāo)，讓不少開(kāi)發(fā)商在2012年的表情變成一半歡喜一半憂。

從2008年到2012年，商業(yè)市場(chǎng)僅在2009年出現(xiàn)“供不應(yīng)求”局面。在2008年、2010年、2011年，供應(yīng)量較成交量的差額基本維持在30萬(wàn)㎡左右，今年主城區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)量較同期成交量多出108萬(wàn)㎡，成為近五年以來(lái)的新高。

辦公物業(yè)方面，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量已達(dá)328萬(wàn)㎡，已經(jīng)超過(guò)了2011年全年水平的25.8%。在供應(yīng)量增加的情況下，同期成交量卻僅為137.2萬(wàn)㎡，所累積的寫(xiě)字樓存量已經(jīng)達(dá)到 191.6 萬(wàn)㎡，也成為2008年以來(lái)的最高點(diǎn)。