2011、2012各單價區(qū)間住宅占比變化情況

2012年成都樓市呈現(xiàn)以下特點：剛需和改善型成為住宅回暖的利器；商業(yè)和辦公出現(xiàn)明顯滯銷，存量房源達近五年新高；受“北改”刺激，城北區(qū)域住宅成交量爆發(fā)了強勢的上漲力量。

盤點2012年，成都主城區(qū)的住宅成交曲線呈現(xiàn)了明顯的上揚趨勢。截至去年10月，成都主城區(qū)住宅成交量就已經(jīng)趕超2011年全年，而去年1-12月主城區(qū)住宅共成交85390套，成交面積820.59萬㎡，與2011年相比，成交量增幅約32%。

縱觀2012年各月主城區(qū)住宅、商業(yè)、辦公三類物業(yè)的成交情況，剛需和改善型成為住宅回暖的利器；商業(yè)和辦公卻出現(xiàn)了明顯滯銷，存量房源達到了近五年來的新高，如何更好更快地推出適應市場的產(chǎn)品已經(jīng)成為目前不少開發(fā)商共同研究的課題。在《2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額百億專題》中就指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進一步提升，強者恒強的態(tài)勢已經(jīng)成為行業(yè)共識，截至2013年1月4日的監(jiān)測結果顯示，萬科、保利、綠地、中國海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億。

【區(qū)域】

高新區(qū)住宅成交量 穩(wěn)坐頭把交椅

回顧2011年成都樓市年報，高新區(qū)在全年的表現(xiàn)非常搶眼，該區(qū)域住宅成交量占主城區(qū)總量的28.6%，高于2010年的占比。而在2012年，高新區(qū)共成交住宅約2.6萬套，同比增加28.73%，高新區(qū)住宅市場份額新增3個百分點，占主城區(qū)總量達三成以上。與其他各區(qū)，住宅成交量普遍占比兩成以下的情況相比，高新區(qū)目前在成都住宅市場的優(yōu)勢地位仍十分穩(wěn)定。

在“北改”政策的刺激下，去年的城北區(qū)域也成了主城區(qū)樓市的焦點。其中成華區(qū)住宅成交從增量來看，2012年住宅成交量增幅達到87.52%，全年140.69萬㎡的成交量使該區(qū)從2011年各區(qū)成交第五名一躍來到2012年各區(qū)第二，成交量占比為18%，僅落后于成交量榜首高新區(qū)。但是在整體成交量環(huán)比增三成的大趨勢中，錦江區(qū)是唯一住宅成交套數(shù)環(huán)比減少的區(qū)域，該區(qū)2012年成交量7547套，環(huán)比減少3.71%，成交量69.45萬㎡，基本與2011年持平。

城北片區(qū)交易量 受“北改”刺激漲幅明顯

受“北改”規(guī)劃的刺激下，城北區(qū)域的住宅成交量上漲幅度也非常明顯，在去年中爆發(fā)了強勢的上漲力量。

根據(jù)統(tǒng)計表明，城北五塊石、沙灣、李家沱、沙河源、荷花池、駟馬橋等七個板塊中，和2012年成交量同比增長超過了150%，其成交量比同期住宅房源供應總量高出了上千套，顯著的去存量趨勢彰顯了購房者對區(qū)域未來居住價值的認同。“該區(qū)域內(nèi)在去年有不少新入市的項目，在激活區(qū)域住宅市場的同時，也為區(qū)域居住環(huán)境的提升起到了重要貢獻。”從這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)中得知，城北區(qū)域中表現(xiàn)活躍的板塊包括沙灣、駟馬橋、九里堤三個板塊。

【房價】

兩頭減 中間增6000-8000元/㎡住宅近半

2011年，主城區(qū)住宅市場價格界限分明，以6000-8000元/㎡的中等價位房源為主，占據(jù)了整個市場交易量的41%；8000-10000元/㎡的中高價位房源占28%。2012年，中等及中高價位住宅的成交量占比穩(wěn)步增加，低等及高等價位的住宅成交量占比則出現(xiàn)了較為明顯的下降，呈現(xiàn)出“兩頭減、中間增”的格局�？梢姡�自住為主的剛需已經(jīng)成為了支撐主城區(qū)住宅市場最為穩(wěn)定的購買力量。

2012年，價格在6000-8000元/㎡的住宅最為暢銷，在兩次降息、兩次降準的貨幣政策刺激下，剛需與改善性購房需求開始逐步釋放，促進了房地產(chǎn)成交量的快速回升，全年共計成交43784套，較2011年環(huán)比增加66%，市場占比達51%。而價格在萬元以上的住宅成交量為9954套，2012全年該價格區(qū)間的住宅僅僅占總量的一成，6000元/㎡以下住宅受供應量控制，成交量占比降幅非常厲害，下降了近五成。

【商業(yè)】

商辦物業(yè)驚天轉(zhuǎn)折開發(fā)商“一半歡喜一半憂”

一方面是住宅的逐步回暖，另一方面，商業(yè)辦公類物業(yè)卻出現(xiàn)明顯滯銷。從透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2012年住宅回暖明顯，但商業(yè)的存量卻達到了近五年來的最新高度，住宅的暢銷和商業(yè)的滯銷，讓不少開發(fā)商在2012年的表情變成一半歡喜一半憂。

從2008年到2012年，商業(yè)市場僅在2009年出現(xiàn)“供不應求”局面。在2008年、2010年、2011年，供應量較成交量的差額基本維持在30萬㎡左右，今年主城區(qū)商業(yè)用房供應量較同期成交量多出108萬㎡，成為近五年以來的新高。

辦公物業(yè)方面，成都寫字樓市場供應量已達328萬㎡，已經(jīng)超過了2011年全年水平的25.8%。在供應量增加的情況下，同期成交量卻僅為137.2萬㎡，所累積的寫字樓存量已經(jīng)達到 191.6 萬㎡，也成為2008年以來的最高點。