贊成派

有利于促進(jìn)同區(qū)域房?jī)r(jià)下降有利于打破房地產(chǎn)壟斷消費(fèi)者選擇自由度加大有利于拉動(dòng)內(nèi)需有利于減輕政府壓力

反對(duì)派

很多項(xiàng)目運(yùn)作不善會(huì)虧本房地產(chǎn)建設(shè)管理過程復(fù)雜集資資金監(jiān)管應(yīng)用有待規(guī)范可能面臨土地貶值、業(yè)主退出等現(xiàn)實(shí)問題

前不久，江蘇邳州一家賓館舉辦了“網(wǎng)友”新聞會(huì)。近三個(gè)小時(shí)發(fā)布會(huì)上爆出“猛料”：全國縣級(jí)市首家個(gè)人合作建房項(xiàng)目正式啟動(dòng)。而就在近期，另一位“合作建房”發(fā)起人趙智強(qiáng)籌建的溫州“理想家苑”，已完成了房子的分配任務(wù)，256戶人家就等著裝修好住新房了。這也是迄今為止，國內(nèi)首例成功的“合作建房”案例，據(jù)悉，其房?jī)r(jià)比周邊商品房的價(jià)格低了約四成。如果個(gè)人集資建房當(dāng)真能成為一種流行趨勢(shì)，那么房?jī)r(jià)下降是否就指日可待？隨后，記者連線專家、律師，探討個(gè)人集資建房的模式的可能性。

如何運(yùn)作？

“其實(shí)這種模式就相當(dāng)于幾個(gè)人合開一個(gè)房地產(chǎn)公司，然后建出來的房子不賣自己就分了，只不過這些股東有點(diǎn)多，他們可能設(shè)立一個(gè)地產(chǎn)公司或掛靠一個(gè)地產(chǎn)公司運(yùn)作。如果設(shè)立公司200多名網(wǎng)友不可能全部都成為股東，可能就50人以內(nèi)的人成為股東，其他的人通過內(nèi)部協(xié)議的方式明確權(quán)利義務(wù)。”四川致高守民律師事務(wù)所趙軻律師接受記者咨詢時(shí)認(rèn)為，200名網(wǎng)友的范圍不特定，人數(shù)也足夠多，如果沒有得到相關(guān)政府機(jī)關(guān)的認(rèn)可，很難界定是否有違反國家金融管理法律規(guī)定的行為。不過集資用于非盈利性活動(dòng)本身并沒有任何法律風(fēng)險(xiǎn)。

看上去很美？

整理網(wǎng)友集資建房的主要問題，華西都市報(bào)城市與房產(chǎn)研究院專業(yè)研究員溫利陽認(rèn)為并不十分靠譜。他聲稱，網(wǎng)友們不能只看到開發(fā)商吃肉，沒有看到他們挨打。很多項(xiàng)目運(yùn)作不善都是會(huì)虧本的，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)等各項(xiàng)成本都比較高，所以還不能說集資建房就一定比開發(fā)商出售的房產(chǎn)便宜很多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的過程，從獲取土地到建筑設(shè)計(jì)、工程施工、材料采購、工程監(jiān)理、內(nèi)裝、園林等哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)帶來很大的麻煩，嚴(yán)重的甚至觸犯法律，而找顧問公司進(jìn)行全程的EPC，又會(huì)提高項(xiàng)目的成本。

因此在上述環(huán)節(jié)的決策上、管理上，網(wǎng)友們既無經(jīng)驗(yàn)，又很難取得一致的意見，公司運(yùn)作起來也較難有一個(gè)有效的治理結(jié)構(gòu)，恐怕房子還沒蓋好，大家都會(huì)各執(zhí)己見，日后很難做好鄰居了。如果某項(xiàng)目已有固定的公司進(jìn)行開發(fā)，其余網(wǎng)友的集資行為僅僅是為了獲得更便宜的房子，或者是獲利，那這只能算是集資，或投資，如果該開發(fā)商手續(xù)不齊就采取這種集資行為，實(shí)際上還屬于違規(guī)銷售，即使他零利潤(rùn)銷售也是違規(guī)。立即評(píng)合作建房關(guān)鍵在于政策引導(dǎo)事實(shí)上，“合作建房”并不能完全稱作新生事物，在德國和日本這類房屋的建成比例占新建商品房比例最高能達(dá)到40%。它是解決社會(huì)夾心層住房難的一種十分便利的途徑。而中國民間自建房的“沖動(dòng)”已久，早在2004年，中國合作建房第一人于凌罡首次提出個(gè)人合作建房理念，這9年來，社會(huì)上的一些組織或個(gè)人積極致力將這種理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但長(zhǎng)久以來，卻很難有一個(gè)成功的典范呈現(xiàn)在民眾視野里，如今民間集資建房引發(fā)的強(qiáng)烈關(guān)注，焦點(diǎn)卻在于首次獲得官方支持。任志強(qiáng)曾經(jīng)飽受千夫所指的大炮言論：“商品房就是給富人蓋的，窮人的住房就應(yīng)該政府管。”放在這件事上，聽起來還蠻有道理的。

個(gè)人合作建房觸動(dòng)的是高房?jī)r(jià)背景下，普通市民安居夢(mèng)的敏感神經(jīng)。究竟是為中低收入者帶來福音，還是一場(chǎng)生死未卜的試驗(yàn)，關(guān)鍵還在于政府的態(tài)度以及政策的引導(dǎo)。名詞解釋合作建房以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。2004年聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計(jì)劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價(jià)、分享商鋪和公共設(shè)施收益，迅速得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。2006年溫州商人趙智強(qiáng)在國內(nèi)首創(chuàng)個(gè)人合作建房“溫州模式”，并嘗試“移植”北京。

網(wǎng)友聲音

@天道酬勤：土地財(cái)政和房地產(chǎn)商的暴利追逐，兩者結(jié)合并放大，怎么能讓個(gè)人集資建房呢，政府應(yīng)該很難解決該問題。

@花弄影WZ：實(shí)在不贊成個(gè)人集資建房，出了安全隱患誰來負(fù)責(zé)。

@強(qiáng)國老吳：不新鮮啊，北京早就有集資建房的了，但是好像沒成功。在強(qiáng)大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，個(gè)別人的聯(lián)合根本就是微波蕩漾，起不了啥作用。

@郭曙光：個(gè)人合作建房的本質(zhì)是什么？合伙人成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，股東們放棄利潤(rùn)、低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購。進(jìn)一步說，這樣的房子，受制于經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)等，成本控制和品質(zhì)通常要劣于普通房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目，這是一種社會(huì)化分工的倒退、社會(huì)資源的過度消耗。