2013年一線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)小幅上漲，但三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度有限，如果要在這樣的市場(chǎng)里挖財(cái)，還是悠著點(diǎn)。而對(duì)于剛性購房者來說，還是應(yīng)及早入市。

2013房產(chǎn)投資食之無味棄之可惜的雞肋

狄更斯的《雙城記》中有句話：“這是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最壞的時(shí)代；這是明智的時(shí)代，這是愚昧的時(shí)代。”在作者誕辰200周年之際，它也成為中國(guó)媒體引用最多的一句話。

這句話用在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯得尤為合適。對(duì)于早就有房在手的人來說，幾年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲好幾倍，讓他們覺得“這是一個(gè)最好的時(shí)代”；而對(duì)于不得不買房的剛需人們來說，房?jī)r(jià)的不斷上漲，讓他們覺得“這是一個(gè)最壞的時(shí)代”。

2013年3月“房?jī)r(jià)暴漲”引發(fā)的故事

被稱為“任大炮”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，恐怕是去年地產(chǎn)報(bào)道中出現(xiàn)最多的名字。從他2012年4月初拋出“明年3月份房?jī)r(jià)將暴漲”開始，媒體就“看熱鬧不嫌事多”，關(guān)于任志強(qiáng)的報(bào)道從未消停過。

2012年年末，英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波更是在微博上公開約賭任志強(qiáng)。最為吸引眼球的是“賭資”——“如果明年3月樓市出現(xiàn)上漲，我將在長(zhǎng)安街裸奔10公里”，看來地產(chǎn)界娛樂氣氛也越來越濃。這不，任志強(qiáng)2012年已經(jīng)參與拍攝了好幾部人氣大片“拆彈部隊(duì)”了。

如果說以上只是圍觀者茶余飯后的笑料，那么最近一則北京“二手房一天提價(jià)70萬元”的消息則攪翻了不少意圖買房者的心理防線，而房地產(chǎn)市場(chǎng)年末的“翹尾”行情也隨之愈演愈烈。

大城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

那么，2013年房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？是否具備挖財(cái)?shù)臐撡|(zhì)呢？

2012年CCTV年度經(jīng)濟(jì)人物萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的一番話或許值得大家思考。他說：“我覺得房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理的水平，所以我預(yù)測(cè)未來3年，繼續(xù)向著合理的水平回歸。中國(guó)城市化率在達(dá)到70%以前，房地產(chǎn)發(fā)展的步伐是不會(huì)停下來的，這個(gè)話可能有些人不愿意聽，但這就是事實(shí)。”

雖然王健林沒有對(duì)合理水平做具體的說明，但在隨后參加央視節(jié)目時(shí)表示，決定房?jī)r(jià)有3個(gè)因素：土地價(jià)格沒有降低，稅收成本也沒有降低，原材料和人工成本也沒有降低，房?jī)r(jià)當(dāng)然很難降下來。到這里，應(yīng)該是不言自明了。

或許，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2012～2013）》，給了大家一個(gè)較為明確的答案，而近期住房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢(shì)也值得警惕。對(duì)于多數(shù)城市，如果在房?jī)r(jià)溫和上漲的趨勢(shì)下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，2013年房?jī)r(jià)有再度大幅上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

看來， 2013年一二線城市房屋成交量和成交價(jià)格走高是大概率事件。

三四線城市上漲空間有限

2012年曝出的“鄂爾多斯(600295,股吧)房地產(chǎn)崩盤”、“ 溫州房?jī)r(jià)跳水”已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，這讓占城市比例最大的三四線城市房?jī)r(jià)處在了風(fēng)口浪尖。與之相反的是，關(guān)于城鎮(zhèn)化可能推高三四線城市房?jī)r(jià)的聲音，在2012年年末愈發(fā)多了起來。

對(duì)此，海通證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，人們高估了城鎮(zhèn)化對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)的影響，三四線城市的房?jī)r(jià)未來漲幅不會(huì)太明顯。

從數(shù)據(jù)上看，三四線城市這方面的結(jié)構(gòu)性問題已十分突出。如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%�；葜菖c廣州相比，經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，三四線城市房地產(chǎn)的過度開發(fā)，從很大程度上透支了未來的市場(chǎng)需求，受此影響，三四線城市的房?jī)r(jià)未來上漲空間有限。

2013挖財(cái)房產(chǎn)還是悠著點(diǎn)

啰嗦了這么多，對(duì)于那些想從房產(chǎn)市場(chǎng)中挖財(cái)?shù)耐顿Y者來說，是否靠譜？

鏈家地產(chǎn)分析師常青在接受《投資與理財(cái)》記者采訪時(shí)表示：“目前市場(chǎng)上回報(bào)率較高的投資產(chǎn)品較多，再加上二手房成交中的交易費(fèi)用，投資房產(chǎn)短期套利空間有限。而且一線城市均實(shí)行限購政策，社保和個(gè)稅等投資門檻對(duì)一般投資者來說不易達(dá)到。如果綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的收益性和流動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期投資價(jià)值有限，市場(chǎng)難以出現(xiàn)2009年的暴漲行情。”

記者以購買一套200萬元的房產(chǎn)為例，算了一筆賬：這200萬元如果購買固定收益類信托產(chǎn)品，每年約有20萬元的收益，而且這些錢一兩年后就可以取出。如果購買房產(chǎn)，在國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控之下，誰能保證每年房?jī)r(jià)有10%的漲幅？

2013年在房地產(chǎn)市場(chǎng)挖財(cái)，還是悠著點(diǎn)。

對(duì)于自住性的剛需購房者來說，2013年是否是出手的機(jī)會(huì)？

對(duì)此，常青說：“沒有必要去一味尋找價(jià)格低點(diǎn)。從長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)才發(fā)展20多年，價(jià)格長(zhǎng)期還有上升空間。另外，從房貸資產(chǎn)安全、家庭財(cái)富保值增值的角度看，僅僅為降低房?jī)r(jià)而出臺(tái)政策的可能性較低， 2011年四季度房?jī)r(jià)下滑的行情也將難以出現(xiàn)。所以對(duì)于剛需者來說，及早入市，分享資產(chǎn)增值獲得的收益，遠(yuǎn)比等待房?jī)r(jià)低點(diǎn)得到的收益要高。”