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      深圳探索“集體土地入市”路徑專(zhuān)家稱(chēng)具有樣本意義

      作者:未知 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2013年02月09日 【字體:

      近日關(guān)于“深圳農(nóng)村集體土地開(kāi)放入市”的消息引發(fā)熱議。日前,深圳市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)表示,深圳將實(shí)施差別化地價(jià)政策,原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)流通,這意味著多年前被統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有的深圳農(nóng)村建設(shè)用地可進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行合法交易。

      深圳市規(guī)劃國(guó)土委主任王幼鵬表示,深圳市于2004年前后實(shí)現(xiàn)城市化,土地實(shí)現(xiàn)國(guó)有化。此次政策創(chuàng)新,主要是針對(duì)農(nóng)村城市化過(guò)程中存在“部分土地權(quán)益有爭(zhēng)議,政府拿不回,集體用不了”的歷史遺留問(wèn)題,以及部分深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將土地用于低端廠(chǎng)房建設(shè)、廉價(jià)出租的現(xiàn)狀,以盤(pán)活土地資源,為深圳轉(zhuǎn)型升級(jí)騰出更大空間。

      據(jù)了解,按照現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有,任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)、需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。這使得集體土地不能直接入市,只有被國(guó)家征用后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。

      但是,自2004年起,深圳全面啟動(dòng)了原特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村城市化工作,把區(qū)內(nèi)27萬(wàn)農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民,并將956平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。

      “雖然寶安區(qū)等地方的農(nóng)村土地很早被劃到了深圳特區(qū)里,但這只是一句‘空話(huà)’,因?yàn)椴豢赡艹鞘幸?guī)劃圈里的土地就變成了國(guó)有土地。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,原來(lái)集體建設(shè)用地只能集體自己使用,深圳的主要?jiǎng)?chuàng)新是明確這些土地可以?huà)炫茖?duì)外招商,這種改革的方向是正確的,下一步則需要修改相關(guān)法律,突破法律障礙。

      中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示,深圳的情況有其特殊性,雖然不是真正的“集體土地入市”,但其與放開(kāi)集體土地入市的基本精神是一致的,具有趨向性。

      據(jù)介紹,此次新出臺(tái)的文件確定了原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地,在理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后,可申請(qǐng)以?huà)炫品绞焦_(kāi)出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán)。

      對(duì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言,有兩種收益分配方式可供選擇,一種是所得收益50%納入市國(guó)土基金,50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位;另一種是所得收益70%納入市國(guó)土基金,30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位,并可持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

      “深圳的創(chuàng)新做法,能有力推動(dòng)‘集體土地’入市,其的實(shí)際推動(dòng)對(duì)全國(guó)也有示范效應(yīng)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者指出,“新土改”過(guò)程中的最大難點(diǎn)就是集體土地產(chǎn)權(quán)所有人與政府之間的利益分配問(wèn)題。例如在這次對(duì)《土地管理法》的修改中爭(zhēng)議最大的就是對(duì)于農(nóng)民的補(bǔ)償方面。

      “因此,深圳的分配方案將具有樣本意義,是未來(lái)地方進(jìn)行土改的方向,甚至成為未來(lái)地方土改進(jìn)行分配的參照系。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

      事實(shí)上,早在改革開(kāi)放之初,深圳市就最先開(kāi)始探索土地管理制度改革,并作為試點(diǎn)城市首次公開(kāi)拍賣(mài)土地使用權(quán)。2012年5月,國(guó)土資源部和廣東省政府批準(zhǔn)了《深圳市土地管理制度改革總體方案》,以進(jìn)一步探索土地配置市場(chǎng)化、土地利用高效化和土地管理法制化。

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