國(guó)土資源部的一紙批文，或?qū)⑾破鸩糠殖鞘行乱惠喖�體土地建設(shè)熱潮。
 
1月7日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，由省級(jí)人民政府審核同意并報(bào)國(guó)土部批準(zhǔn)后，可以開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

一直對(duì)集體土地建設(shè)租賃房持謹(jǐn)慎態(tài)度的國(guó)土部，首次批準(zhǔn)試點(diǎn)的城市，僅僅包括北京和上海。

試點(diǎn)探索

作為被獲批集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)之一的上海，昨日房管局的一位人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，與此相關(guān)的具體政策還在研究當(dāng)中，因此目前尚不方便透露細(xì)節(jié)。

上海一位在國(guó)企專門(mén)負(fù)責(zé)大規(guī)模保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商代表同樣表示，他也是剛剛聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息。對(duì)于目前在上海參與保障房建設(shè)的國(guó)企未來(lái)是否會(huì)參與這類住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，他表示并不知情。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，具體政策的出臺(tái)可能還要過(guò)一段時(shí)間。因?yàn)閷?duì)于標(biāo)準(zhǔn)如何界定，參與建設(shè)的主體和資金來(lái)源、未來(lái)經(jīng)營(yíng)方和利潤(rùn)支配等問(wèn)題，這些都是決策者需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。“盡管對(duì)于政府財(cái)政來(lái)說(shuō)，集體建設(shè)用地投入可能相對(duì)較少，但這些公租房今后有沒(méi)有實(shí)際入住，其運(yùn)營(yíng)情況如何，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)還是未知數(shù)。”

相比上海，北京的實(shí)踐顯然更進(jìn)一步。

在一年多以前的2010年11月，北京副市長(zhǎng)陳剛代表市政府向市十三屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議作報(bào)告時(shí)就曾指出：“本市編制在集體土地上建設(shè)租賃房的試點(diǎn)方案，已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。目前市政府已正式向國(guó)土資源部申報(bào)試點(diǎn)。”

2010年12月16日位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村的集體土地租賃房項(xiàng)目宣告開(kāi)工，成為政府許可下的首個(gè)在集體土地上建設(shè)的租賃房。

項(xiàng)目開(kāi)工之前的一次北京市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)席會(huì)議上，相關(guān)主管部門(mén)對(duì)于海鶄落村集體租賃房提出的要求是，由村集體組織自建、自管，土地為集體性質(zhì)不變，建成后不分割辦理產(chǎn)權(quán)，“只租不賣(mài)”。

按照海鶄落村的模式，該項(xiàng)目完全由村集體出資建設(shè)，主要配租對(duì)象是緊鄰村東的中關(guān)村科技園內(nèi)企業(yè)。租金將參照市場(chǎng)價(jià)格，由科技園企業(yè)和村委會(huì)協(xié)商后簽訂。為了保證村民能獲得永久收入，村建租賃房“只租不賣(mài)”，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)房租，所得收益歸村民集體所有。

據(jù)該村黨委書(shū)記茹盈對(duì)媒體表示，今后，項(xiàng)目所獲租金，除了30%用于集體再發(fā)展，其他按照股份分紅給農(nóng)民。

包括海鶄落村在內(nèi)，截至2010年年底，北京已經(jīng)有唐家?guī)X村、北塢村等5個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，租賃房建設(shè)規(guī)模總共1萬(wàn)多套。

為了多渠道籌集公租房，北京市還曾經(jīng)探索過(guò)利用農(nóng)民富余的定向安置房補(bǔ)充公租房的模式。其操作流程為政府建立平臺(tái)，將農(nóng)民手中富余的定向安置房或者回遷房統(tǒng)一收集，再以公租房的形式統(tǒng)一出租給有需求的家庭。顯然，在集體土地上直接建設(shè)租賃房，比這種方式要更加直接和簡(jiǎn)便。

管理難度

實(shí)際上，早在去年12月23日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示：“商品房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行公租房建設(shè)試點(diǎn)的，由省級(jí)人民政府審批同意試點(diǎn)方案并報(bào)國(guó)土部審批后，可展開(kāi)試點(diǎn)工作。”

一個(gè)微妙的變化是，此次國(guó)土部的表態(tài)并沒(méi)有將集體土地上建設(shè)的用于出租的房屋冠以“公租房”的概念，而是僅僅將其稱為“租賃房”。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)初海鶄落村最初方案設(shè)計(jì)、審批使用的名稱均為“公租房”，但在2010年10月正式更名為“集體土地租賃房”，有人將其稱為“集租房”。

在國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云看來(lái)，這一名詞的區(qū)別，意味著土地所有權(quán)的不同。“在國(guó)有土地上建保障房，政府作為產(chǎn)權(quán)人可以嚴(yán)格管理，但集體土地的產(chǎn)權(quán)人是集體。”鄒曉云認(rèn)為，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致管理上的更大難度。

不論是公租房還是集租房，“既然已經(jīng)出現(xiàn)了集體、大型企業(yè)這種多樣化的產(chǎn)權(quán)，就應(yīng)該肯定這種多樣化產(chǎn)權(quán)的介入，在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中也要允許多樣化，并且使利益分配市場(chǎng)化”。但令鄒曉云擔(dān)心的是，目前集體土地上的確存在租賃需求，但這種需求畢竟是有時(shí)效限制的。“將來(lái)租金收入無(wú)法保障了怎么辦?是否會(huì)出現(xiàn)將這類房子出售的沖動(dòng)?”

為了避免此類“集租房”向被國(guó)土部明令禁止的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)向的可能，鄒曉云建議，最為重要的是，在建設(shè)和管理上一定要按照與公租房統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和原則去進(jìn)行。“這種標(biāo)準(zhǔn)和原則，應(yīng)該在落地試點(diǎn)的時(shí)候就已經(jīng)成型。”

不過(guò)，截至目前，官方對(duì)于集體土地上建設(shè)租賃房并沒(méi)有相關(guān)的具體政策出臺(tái)。

此前曾有消息稱，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委正在牽頭研究，就農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用建設(shè)用地，依據(jù)規(guī)劃建設(shè)租賃住房問(wèn)題，起草《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村租賃住房建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》。

北京市城鄉(xiāng)接合部建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室有關(guān)工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)起草的意見(jiàn)內(nèi)容，集體土地上建設(shè)的租賃房將由村集體采取市場(chǎng)化運(yùn)作，價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)，收益歸村集體所有，量化到農(nóng)民的股份收益，租賃房將面向包括流動(dòng)人口在內(nèi)的所有人群。但時(shí)至今日，該政策的頒布和實(shí)施仍無(wú)音信。