國土資源部的一紙批文，或?qū)⑾破鸩糠殖鞘行乱惠喖�體土地建設(shè)熱潮。
 
1月7日，國土資源部部長徐紹史表示，對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級人民政府審核同意并報國土部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

一直對集體土地建設(shè)租賃房持謹慎態(tài)度的國土部，首次批準(zhǔn)試點的城市，僅僅包括北京和上海。

試點探索

作為被獲批集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點之一的上海，昨日房管局的一位人士對《第一財經(jīng)日報》表示，與此相關(guān)的具體政策還在研究當(dāng)中，因此目前尚不方便透露細節(jié)。

上海一位在國企專門負責(zé)大規(guī)模保障房建設(shè)的開發(fā)商代表同樣表示，他也是剛剛聽說這個消息。對于目前在上海參與保障房建設(shè)的國企未來是否會參與這類住房的開發(fā)建設(shè)，他表示并不知情。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，具體政策的出臺可能還要過一段時間。因為對于標(biāo)準(zhǔn)如何界定，參與建設(shè)的主體和資金來源、未來經(jīng)營方和利潤支配等問題，這些都是決策者需要認真考慮的問題。“盡管對于政府財政來說，集體建設(shè)用地投入可能相對較少，但這些公租房今后有沒有實際入住，其運營情況如何，現(xiàn)在來說還是未知數(shù)。”

相比上海，北京的實踐顯然更進一步。

在一年多以前的2010年11月，北京副市長陳剛代表市政府向市十三屆人大常委會第二十一次會議作報告時就曾指出：“本市編制在集體土地上建設(shè)租賃房的試點方案，已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。目前市政府已正式向國土資源部申報試點。”

2010年12月16日位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村的集體土地租賃房項目宣告開工，成為政府許可下的首個在集體土地上建設(shè)的租賃房。

項目開工之前的一次北京市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)席會議上，相關(guān)主管部門對于海鶄落村集體租賃房提出的要求是，由村集體組織自建、自管，土地為集體性質(zhì)不變，建成后不分割辦理產(chǎn)權(quán)，“只租不賣”。

按照海鶄落村的模式，該項目完全由村集體出資建設(shè)，主要配租對象是緊鄰村東的中關(guān)村科技園內(nèi)企業(yè)。租金將參照市場價格，由科技園企業(yè)和村委會協(xié)商后簽訂。為了保證村民能獲得永久收入，村建租賃房“只租不賣”，由市場調(diào)節(jié)房租，所得收益歸村民集體所有。

據(jù)該村黨委書記茹盈對媒體表示，今后，項目所獲租金，除了30%用于集體再發(fā)展，其他按照股份分紅給農(nóng)民。

包括海鶄落村在內(nèi)，截至2010年年底，北京已經(jīng)有唐家?guī)X村、北塢村等5個集體經(jīng)濟組織申請建設(shè)租賃住房試點，租賃房建設(shè)規(guī)模總共1萬多套。

為了多渠道籌集公租房，北京市還曾經(jīng)探索過利用農(nóng)民富余的定向安置房補充公租房的模式。其操作流程為政府建立平臺，將農(nóng)民手中富余的定向安置房或者回遷房統(tǒng)一收集，再以公租房的形式統(tǒng)一出租給有需求的家庭。顯然，在集體土地上直接建設(shè)租賃房，比這種方式要更加直接和簡便。

管理難度

實際上，早在去年12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示：“商品房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進行公租房建設(shè)試點的，由省級人民政府審批同意試點方案并報國土部審批后，可展開試點工作。”

一個微妙的變化是，此次國土部的表態(tài)并沒有將集體土地上建設(shè)的用于出租的房屋冠以“公租房”的概念，而是僅僅將其稱為“租賃房”。

據(jù)媒體報道，當(dāng)初海鶄落村最初方案設(shè)計、審批使用的名稱均為“公租房”，但在2010年10月正式更名為“集體土地租賃房”，有人將其稱為“集租房”。

在國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云看來，這一名詞的區(qū)別，意味著土地所有權(quán)的不同。“在國有土地上建保障房，政府作為產(chǎn)權(quán)人可以嚴格管理，但集體土地的產(chǎn)權(quán)人是集體。”鄒曉云認為，這無疑會導(dǎo)致管理上的更大難度。

不論是公租房還是集租房，“既然已經(jīng)出現(xiàn)了集體、大型企業(yè)這種多樣化的產(chǎn)權(quán)，就應(yīng)該肯定這種多樣化產(chǎn)權(quán)的介入，在投資開發(fā)過程中也要允許多樣化，并且使利益分配市場化”。但令鄒曉云擔(dān)心的是，目前集體土地上的確存在租賃需求，但這種需求畢竟是有時效限制的。“將來租金收入無法保障了怎么辦?是否會出現(xiàn)將這類房子出售的沖動?”

為了避免此類“集租房”向被國土部明令禁止的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)向的可能，鄒曉云建議，最為重要的是，在建設(shè)和管理上一定要按照與公租房統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和原則去進行。“這種標(biāo)準(zhǔn)和原則，應(yīng)該在落地試點的時候就已經(jīng)成型。”

不過，截至目前，官方對于集體土地上建設(shè)租賃房并沒有相關(guān)的具體政策出臺。

此前曾有消息稱，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委正在牽頭研究，就農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用建設(shè)用地，依據(jù)規(guī)劃建設(shè)租賃住房問題，起草《關(guān)于加強農(nóng)村租賃住房建設(shè)管理的若干意見》。

北京市城鄉(xiāng)接合部建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室有關(guān)工作人員在接受媒體采訪時表示，根據(jù)起草的意見內(nèi)容，集體土地上建設(shè)的租賃房將由村集體采取市場化運作，價格與市場價相當(dāng)，收益歸村集體所有，量化到農(nóng)民的股份收益，租賃房將面向包括流動人口在內(nèi)的所有人群。但時至今日，該政策的頒布和實施仍無音信。