剛落幕的成都市2012年春季房交會(huì)上，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人向外界釋放了一個(gè)積極信號(hào)：今年前4個(gè)月，成都市共開工各類保障性住房2.15萬套，已完成全年任務(wù)的近50%。

按此前簽訂的目標(biāo)責(zé)任書，2012年，成都全市保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是50642套（其中棚戶區(qū)改造6000戶），而整個(gè)“十二五”該市制定的各類保障性住房開工指標(biāo)高達(dá)38萬套，2200多萬平方米，將是“十一五”的7倍。

如此龐大的保障房建設(shè)規(guī)模，資金從哪里來？

以2011年為例，成都開工建設(shè)400萬平方米、6.7萬套（其中棚戶區(qū)改造8000戶）保障房投入的資金總額是140億元，考慮到2012年新開工的5.1萬套和在建項(xiàng)目，2012年資金需求會(huì)比140億元更多。

不過，成都不差錢。“這主要與地方政府財(cái)力有關(guān)，市政府的財(cái)力和銀行信貸支持，足夠完成保障房任務(wù)。”4月底，成都市保障性住房管理部門一位負(fù)責(zé)人說。

2011年房地產(chǎn)調(diào)控重壓之下，地方“錢荒”一片，曾有北京的幾家房地產(chǎn)基金登門問這個(gè)部門需不需要錢。“他們給出的成本是9%，比銀行貸款利率高多了。”這位負(fù)責(zé)人說，未來也不會(huì)考慮使用信托或房地產(chǎn)基金融資模式。

除了中央、省、市三級(jí)財(cái)政撥款外，成都保障房融資的主要渠道是銀行貸款，“誰給我基準(zhǔn)利率我就貸誰的。”他說。

“去年以來信貸規(guī)�？涨熬o張，銀行對收益的要求也很高，定位基準(zhǔn)利率，盡管比開發(fā)貸利率低很多，但從資金安全和綜合收益角度來看，也不錯(cuò)。”建行四川分行一位人士說。

建行“基準(zhǔn)利率”模式：授信+理財(cái)

“勝天雅居”是2011年成都市中心城區(qū)開工建設(shè)的18個(gè)保障性住房項(xiàng)目之一，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房3200余套，可代表成都“十二五”38萬套保障房建設(shè)的主要模式。即幾乎均由地方政府主導(dǎo)，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局下屬的市住房保障中心（下稱“住保中心”）便是專職保障房建設(shè)的最重要的平臺(tái)，專門負(fù)責(zé)區(qū)域保障房建設(shè)、管理、投融資。此外，同一項(xiàng)目中經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房、公租房等多品種配套。

建行四川分行一位人士介紹，去年成都市已開工的6萬多套保障房，主要由成都市政府的職能部門和平臺(tái)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商參與代建的項(xiàng)目很少；開發(fā)商商品房配建保障房的比例也很少。

這是成都模式與眾不同之處——5年38萬套的保障房建設(shè)計(jì)劃，無論是財(cái)政撥款還是銀行信貸，其資金來源都是地方政府自己張羅。

以“勝天雅居”為例，項(xiàng)目總投資7.8億元，其中通過建行融資4億，占比51.3%；剩余3.8億則為項(xiàng)目自有資金及少部分銷售款轉(zhuǎn)投。項(xiàng)目建設(shè)周期為25個(gè)月，銀行提供的保障房開發(fā)貸期限一般為5年，為基準(zhǔn)利率。

信貸資金對保障房投資的貢獻(xiàn)力度過半，這在成都的另一項(xiàng)目——“大面橋”保障性住房項(xiàng)目上也較典型，該項(xiàng)目總投資9.1億元，建行提供融資額5億，占比近55%。

上述兩個(gè)項(xiàng)目，建行第一筆貸款從2010年12月開始發(fā)放。貸款期限之所以設(shè)定為5年，主要考慮到保障性項(xiàng)目計(jì)劃性較強(qiáng)，盡管工期一般為25個(gè)月，但整個(gè)申購、確權(quán)、認(rèn)購的時(shí)間較長。

“貸款規(guī)模十分緊張，項(xiàng)目需求卻非常旺盛。”建行四川分行人士說，為此，2010年以來，該行曾推出多款“資產(chǎn)池”和委托貸款型理財(cái)產(chǎn)品，為成都市保障性住房項(xiàng)目籌集采購和項(xiàng)目建設(shè)資金5億元。

“之所以選擇‘資產(chǎn)池’類產(chǎn)品是因?yàn)檎麄�(gè)投資成本相對低，對保障房特別合適。”該人士認(rèn)為，理財(cái)產(chǎn)品收益也不會(huì)超過貸款價(jià)格。

“其實(shí)銀行更看重綜合收益，不僅是對公貸款，還包括資金結(jié)算、公租房租金的代發(fā)代扣、政府的廉租補(bǔ)貼這些業(yè)務(wù)。”他補(bǔ)充道。

2011年，建行四川分行保障房開發(fā)貸新增6億元，同期，其對公房地產(chǎn)貸款（包括土地儲(chǔ)備貸款和開發(fā)貸款）余額只增加了4億。

200億保障房投資拼盤

四川省相關(guān)部門曾算過一筆賬，該省2012年保障房建設(shè)總投入將達(dá)360億元，其中新開工保障性住房19萬套、改造棚戶區(qū)9萬戶，投入180億元；2011年開工續(xù)建項(xiàng)目將投入180億元。由此，2011年開工續(xù)建項(xiàng)目投入占總投入一半以上。

去年成都6.7萬套保障房建設(shè)總投資140億，以此類推，一位當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士認(rèn)為，保守估計(jì)2012年成都市保障房資金需求量不會(huì)少于200億元。

200億資金從哪里來？

前述成都市住保中心負(fù)責(zé)人列出了兩種主要渠道：一是保障房以公租房為主，公租房建設(shè)以地方政府財(cái)力支持為主，即按中央規(guī)定地方政府土地出讓凈收入的10%和公積金的增值收益作為建設(shè)資金；此外，剩余資金主要來源于銀行貸款。

他認(rèn)為，成都的地方財(cái)力加上適量的銀行信貸支持，足以支撐五年38萬套保障房建設(shè)目標(biāo)。僅成都中心城區(qū)，2011年，中央、省、市三級(jí)財(cái)政撥款就有20億元左右；成都市2011年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況也顯示，該市這一年安排政府住房基金支出預(yù)算3.37億元，同時(shí)，按土地出讓收益的10%計(jì)提保障性住房資金7.5億元，主要用于廉租住房、公共租賃、租賃住房購建及廉租房租金補(bǔ)貼等；此外，四川省政府還轉(zhuǎn)貸成都50億元地方政府債券資金，重點(diǎn)用于保障性安居工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

銀行貸款方面，國家開發(fā)銀行是最主要的信貸支持者。以成都中心城區(qū)為例，2011年保障房貸款新增的70多億中，國開行授信50億元，實(shí)際放款約26億元，全部用于公租房建設(shè)。

“今年棚戶區(qū)改造國開行再次授信50多億。”前述成都住保中心負(fù)責(zé)人說。

2011年2月，國開行與成都市政府簽署備忘錄，雙方將以公租房、廉租房為合作重點(diǎn)，國開行給予200億元貸款額度。

成都保障房的信貸支持者還有建行、工行、農(nóng)行。建行四川分行是成都同業(yè)中最早介入保障性住房的金融機(jī)構(gòu)，2009年迄今，該行共向成都發(fā)放保障性開發(fā)貸和經(jīng)濟(jì)適用房采購貸款近14億元。

在成都今年5萬套保障房任務(wù)中，市住保中心的任務(wù)是負(fù)責(zé)中心城區(qū)7個(gè)保障性項(xiàng)目、2萬套保障房開工建設(shè)。其中，資金需求量最大的是公租房項(xiàng)目，共1.3萬套，約51萬平方米，套數(shù)占比65%以上。

當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士介紹，目前商業(yè)銀行介入公租房領(lǐng)域剛開始。去年建行四川分行曾跟蹤過三個(gè)公租房項(xiàng)目，且已進(jìn)入貸款項(xiàng)目評(píng)估程序。但就在流程快走完時(shí)，成都財(cái)政專項(xiàng)撥款15億元，將上述項(xiàng)目所有建設(shè)資金全部覆蓋，貸款遂中止。