在住宅市場持續(xù)調(diào)控下，各路資本加快商業(yè)土地購地步伐，扎堆涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越受到投資客的青睞。而“一鋪吃三代”的營銷噱頭，以及部分地產(chǎn)商以“類住宅”方式突破住宅限購等，更使得商業(yè)地產(chǎn)的一路升溫。然而城區(qū)商業(yè)板塊已趨飽和，新的商機唯有郊區(qū)商業(yè)，目前，大邑都具備發(fā)展郊區(qū)商業(yè)的條件。

受土地儲備限制

郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)悄然興起

“未來商業(yè)地產(chǎn)投資的機會，必將是郊區(qū)商業(yè)。”中國營銷協(xié)會聯(lián)盟副主席、四川大學工商管理學院教授李蔚認為，郊區(qū)商業(yè)需要的用地一般都要上千畝。土地是制約郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要因素�？v觀成都周邊，現(xiàn)在能有這么大體量土地儲備的地方，已經(jīng)不多。同時投資郊區(qū)商業(yè)就要看板塊，李蔚說，以春熙路、染房街為代表的中心商鋪時代已過去，以萬象城、萬達廣場為代表的區(qū)域商業(yè)板塊已趨飽和，新的商機唯有郊區(qū)商業(yè)。

選好郊區(qū)商業(yè)區(qū)域，就必須要研究口岸。李蔚經(jīng)過對國內(nèi)外以及成都現(xiàn)狀研究得出：成都郊區(qū)商業(yè)的黃金口岸必然在第一繞城高速、第二繞城高速與射線交叉口區(qū)域。根據(jù)國外經(jīng)驗，郊區(qū)商業(yè)最佳距離中心城區(qū)20到50公里。

成都郊區(qū)商業(yè)會最先在哪里形成呢？李蔚說，郊區(qū)商業(yè)最先在哪里形成，就要看哪里商氣旺，哪里產(chǎn)業(yè)最集中，哪里發(fā)展基礎最好。商氣、人氣、財氣，三氣具備，有商業(yè)最關鍵的“三氣”。目前，廣漢、簡陽、眉山、大邑等地，都具備發(fā)展郊區(qū)商業(yè)的條件。

辨良莠降風險

“一鋪養(yǎng)三代”絕不是玩笑

中國有句老話“一鋪養(yǎng)三代”，只要眼光獨到、投資得當，“一鋪養(yǎng)三代”絕不是一句玩笑。但是，成都周邊數(shù)百個專業(yè)市場，都高舉著“高起點、專業(yè)性強、輻射范圍廣、發(fā)展?jié)摿Υ?hellip;…”的旗號，看得老百姓眼花繚亂。東澤營銷副總經(jīng)理黃星琪在接受記者采訪中透露，商業(yè)地產(chǎn)市場良好發(fā)展的態(tài)勢中，必定有一些魚龍混雜、濫竽充數(shù)的劣質(zhì)項目充斥其中，這需要投資者眼光謹慎，只有經(jīng)過市場的大浪淘沙，成都商業(yè)地產(chǎn)才能持續(xù)、健康的進入黃金發(fā)展期。

商業(yè)作為相對好的投資產(chǎn)品，必將是很長一段時間的熱點和熱門。除市場影響外，更多的是取決于對商業(yè)項目的打造，有的商業(yè)項目是拍腦殼做出來的，如果市場有這樣的東西，即使春天來了，它還是不能帶給投資者春天，選擇很重要。從商業(yè)投資的角度來說，黃星琪認為值得關注的區(qū)域，首先必須是政策導向、城市發(fā)展方向等區(qū)域。其次，政策導向是好的，但對專業(yè)市場來說還需要看項目所在的區(qū)域有沒有產(chǎn)業(yè)支撐，是否具有不可復制的地理優(yōu)勢，物流條件是否發(fā)達。更重要的是開發(fā)商的實力、證照是否齊全、開發(fā)商對項目的戰(zhàn)略考慮，打造力度，以及定位，產(chǎn)品，業(yè)態(tài)配比規(guī)劃、招商、運營等，這些要素構成了其發(fā)展和支撐成功。

另外，開發(fā)商自持物業(yè)占比越高，投資風險相對越低，黃星琪表示，“簡單的說，開發(fā)商自持物業(yè)越多，銷售的物業(yè)就越少，開發(fā)商要賺錢，就要靠后期商業(yè)的運營。核心物業(yè)由開發(fā)商自持能保證整個商業(yè)綜合體的品質(zhì)以及后續(xù)管理的一致性，前期通過統(tǒng)一招商及整合資源，提前對商業(yè)中心進行整體規(guī)劃，使商業(yè)功能分布合理，更有利于帶動商業(yè)氛圍。除此之外，核心物業(yè)自持對于未來物業(yè)的增值也有積極作用，好的運營能帶動后期物業(yè)的大幅度升值。”