4.后期預(yù)測

4.1政策法規(guī)

本月是成都公積金2013新政的第一個月，顯著的變化是7月10日起，購房者已持有的房產(chǎn)套數(shù)及貸款額度有了變化，體現(xiàn)出一“嚴(yán)”一“松”。

借款人房屋套數(shù)的認(rèn)定，參考范圍將從以前的購房地（比如主城區(qū)、雙流、大邑等）擴(kuò)展至成都全域，這將影響購房者在申請公積金貸款時的利率和首付成數(shù)。還貸收入比將由50%調(diào)整為70%，因此對借款人家庭月平均收入的要求相應(yīng)降低。換句話說，借款人家庭在收入一定的情況下，可申請的公積金貸款總額得到提升，但不超過40萬元的上限，不過政策執(zhí)行的當(dāng)月，因公積金放款時間的延長，公積金貸款額度提升并未促進(jìn)當(dāng)月房地產(chǎn)市場交易數(shù)量的上升。

4.2大邑土地交易市場開始發(fā)力

2013年，大邑縣將推出9宗商業(yè)及住宅地產(chǎn)項目用地，區(qū)域優(yōu)勢都比較明顯。據(jù)公開資料顯示，其中主城區(qū)桃源新城及南二環(huán)內(nèi)區(qū)域?qū)⒂?宗黃金土地上市交易，面積約409.8298畝。一宗位于桃源新城核心區(qū)，兩宗位于南二環(huán)內(nèi)側(cè)，兩宗位于桃源西區(qū)。本月初安仁鎮(zhèn)以底價成交一宗100畝的商業(yè)居住混合用地，而在月底，另一宗位于桃源新城中心核心地塊以41%的溢價率被成都建寧置業(yè)有限公司購得，該宗土地面積約73.2518畝，成交價282萬/畝，相較于本宗土地周邊的幾大在建項目，該宗土地拿地價均高出許多，若項目立即投入開發(fā)，如何盈利將是企業(yè)最需要考慮的問題。隨著該地塊的出售，內(nèi)蒙古大道沿線均無土地再出售，而隨著時間來到下半年，大邑縣城的黃金土地正有序地進(jìn)入市場掛牌或拍賣出售，沉寂多時的大邑土地交易市場將在2013再度迎來成交高峰期。

4.3政府加大樓市項目質(zhì)量安全監(jiān)察

7月的一場持續(xù)特大暴雨使四川多個地方受到不同程度的水澇與泥石流滑坡地質(zhì)災(zāi)害。面對持續(xù)的暴雨，大邑縣城鄉(xiāng)建設(shè)局于7月10日召集全縣施工、監(jiān)理、建設(shè)等單位召開緊急會議，就建筑工地基坑積水、現(xiàn)場打圍、實(shí)體防護(hù)等情況進(jìn)行研討，要求施工單位對發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行整改，全面啟動防洪應(yīng)急方案。對46個城區(qū)建筑工地進(jìn)行安全隱患排查，并要求所有工地全部停工。

經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)局排查發(fā)現(xiàn)，大邑建筑工地采取應(yīng)急措施情況較好，無人員傷亡。大部分施工單位已自覺處于停工整頓狀態(tài)，施工現(xiàn)場生活區(qū)域內(nèi)民工情緒穩(wěn)定、場地衛(wèi)生良好、無生活垃圾堆放。但由于強(qiáng)降雨影響，我縣大部分工地出現(xiàn)基坑積水，部分項目出現(xiàn)工地出現(xiàn)護(hù)坡不穩(wěn)、基坑坍塌情況。各涉及項目均在第一時間采取了防護(hù)措施，減少持續(xù)暴雨給地基帶來的不利影響。

4.4大邑樓市后期成交預(yù)測

最近幾個月全國大部分地方房價均出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢，同樣大邑為數(shù)不少的項目均佳也在節(jié)節(jié)攀升，備案銷售均價超過4000元/平的項目數(shù)量正在逐步增加。造成漲價的因素主要有以下方面：

一）開發(fā)成本的上升

隨著持續(xù)不斷上漲的各類生產(chǎn)資料及用工成本以及各類營銷費(fèi)用。雖然，目前大邑市面上再受的項目均為幾年前拿地，地價不算高，實(shí)際上，在大邑從事房地產(chǎn)開發(fā)，其后續(xù)涉及的開發(fā)費(fèi)用多，因此綜合攤分下來的開發(fā)運(yùn)營成本往往不低。加上近兩年建筑市場行情價格的快速攀升，這致使房價基本上會一年比一年有所上漲。

二）剛需及改善型需求進(jìn)一步增加

大邑地處于成都三圈層，商品房房地產(chǎn)市場起步較晚，隨著人們生活水平的逐步改善，對居住環(huán)境提出了新的要求。對于品質(zhì)佳，地域好的房產(chǎn)項目需求逐步加大，這進(jìn)一步刺激了改善性房產(chǎn)市場的價格提升。另一方面，如今許多大邑鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的外出務(wù)工人士，因考慮到生活便捷性，子女入學(xué)問題，開始將第一置業(yè)地選擇在大邑，隨著需求的旺盛，大邑的剛需樓盤也在逐步提高市場價格。總的來說，這兩則符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

三）項目營銷策略

對于同一個樓盤，房價為什么越來越貴？這其中較大的因素還有項目方的市場策略。一般來說，開發(fā)商在首期開盤，為注重人氣及成交量，鳴響市場“第一槍”，先行推出來的戶型一般不是最優(yōu)，因此價格相對比較低，隨著后期項目開發(fā)的跟進(jìn)，摸清了大家的需求，優(yōu)質(zhì)戶型逐步推出，房價與開盤相比就會出現(xiàn)逐步上漲的趨勢。