成都，一個剛富起來的市場，談高端，很容易犯那種“家里裝兩個馬桶”的錯誤，人家老外家里就這么裝的，于是我們把人家一個自動沖洗器當(dāng)成馬桶安衛(wèi)生間了。我們從公共廁所，倒尿盆，到現(xiàn)在家家裝沖水馬桶，這才多少年的事情？

我們處于一個天天破舊立新的時代，所有的東西都面臨著隨時會過時的命運(yùn)，高端物業(yè)也是如此，新的需求、新的技術(shù)，讓高端物業(yè)從圖紙畫出來的那一刻開始，就要與落伍和過時賽跑。所以，高端物業(yè)要想成為經(jīng)典，必須足夠超前，超前一百年，等在那里才不會過時。所以，高端物業(yè)的開發(fā)商必須是一個激進(jìn)的瘋子，才能做出好的產(chǎn)品。

目前，成都的高端，并不是一個開發(fā)商主動選擇的市場。你愿意做一個一年賣5個億，五年賣完的高端項目；還是愿意做一個一年賣完，收入10個億的剛需盤，那一定是后者。很多高端開發(fā)商都是身不由己。

現(xiàn)在的成都市場，剛需的單價和高端的單價根本沒有拉開差距，高端和剛需竟然沒有嚴(yán)格的等級和界限，很多自詡為高端的開發(fā)商，經(jīng)常尷尬地看到剛需和首置群體來買房的現(xiàn)實，也因為高端和主流市場沒有差距，高端市場甚至出現(xiàn)很多價值的混亂。

說到高端的標(biāo)準(zhǔn)，我們可以看一下故宮，從皇上的標(biāo)準(zhǔn)討論下去，我們會發(fā)現(xiàn)，和現(xiàn)在的普通人比起來，皇上的居住條件實在太差，沒有暖氣，沒有洗浴，沒有地暖，沒有空調(diào)。所以，高端一定不是與未來比，而一定是和周圍的人比。

談到成都高端市場目前價格賣不高，銷量上不去的困境，我想做一個假設(shè)，你愿意投資一個產(chǎn)量有三千件的藝術(shù)品嗎？肯定不會。所以，那些賣不掉的高端，面對自己要賣5000套房子的事實，就明白問題所在了。“有5000戶業(yè)主，和我住一樣的房子”，那一定是真正高端群體不能接受的。像某藝術(shù)家流水線一樣批量生產(chǎn)房子，很難成為真正的高端。

關(guān)于高端的亂象，核心還是那句俗套話：物以稀為貴。這有兩個規(guī)律，一個是供需決定價格，量大必然賣不起價；還有一個就是高端物業(yè)的價值，一定是主觀的，我愿意出這么多錢只是因為我愿意。

高端之困

豪宅不等于奢侈品

實效機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事 吳昊

在美國超市見到“哈根達(dá)斯”冰柜之前，星巴克還是小資的身份證。如果我是上世紀(jì)80年代的香港商人，在亞洲騰飛之時，做了“手表、汽車、紅酒等”的亞太區(qū)總代理。要以幾萬歐的商品，撬開幾十元月薪的內(nèi)地市場�？峙乱驳冒l(fā)行“奢侈品”三個字，以大多數(shù)人的羨慕，來說服少數(shù)人充血擁有。

誠然，香港人代理的奢侈品中，品質(zhì)本身過硬，但僅靠高品質(zhì)三個字，只值半個月薪水；唯獨(dú)上升到“身份的證明”，方可值得屌絲拿出三個月薪水擁有一個LV包。多年推行后，寶馬在德國，僅是一部好車；在中國，已變成大聲說話的底氣。

可見，豪宅營銷的拔高調(diào)性手法，是對“奢侈品”的繼承。我樂于在豪宅營銷領(lǐng)域中，孤立無援。因為我從不文藝，也不談文化。在實效營銷的軍規(guī)中，第一條就是把客戶當(dāng)作普通人，且適用于任何樓盤。

我相信，所有的成功人士，都會諒解我將他們低俗生活化。據(jù)說很多人是在高爾夫球場上，猜想集團(tuán)董事長那運(yùn)籌帷幄百戰(zhàn)百勝的家國心；而我通常在痔瘡發(fā)作血淋淋的馬桶上，思考身家30億的人，此時他是通知管家，聯(lián)系私人醫(yī)院VIP通道馬上做無痛手術(shù)，還是用心相印擦得血肉模糊，提起褲子，就立馬去上班呢？

我對成功心態(tài)的揣摩，何止是長了痔瘡或感冒流不流鼻涕。也包括朋友背叛、兒女不孝、開車碰瓷、慈母病亡。這不是我的惡作劇，因為出生于上世紀(jì)60年代的富豪，今天是53歲，一個半百的人，盡管心里活得還是那個年輕人，但也不得不接受舊相識，患病、去世的壞消息。

我很想以“人生一百，也可能半百”來說服他們改掉節(jié)省的習(xí)慣，享受錦天府。但最終因為客戶定位于70后的成功者，道出：“成功太晚，動輒凈身出戶”，這是他們的小心思和無奈。

最后一個問題：不談文化，如何支持300萬起豪宅價格呢？原因有兩個：

1、我沒見一個成功人士，是文藝青年。中國校友會網(wǎng)大學(xué)評價課題組專業(yè)專家、中南大學(xué)蔡言厚教授指出，擁有經(jīng)管專業(yè)大專學(xué)歷的富豪多數(shù)是通過自考、函授、成人教育等形式獲取。

2、豪宅并非奢侈品。前者有真實價值，而后者因為匯率制度，不計關(guān)稅暴利，LV在法國和國內(nèi)的定價，收入比天然高8.3倍。豪宅不需要包裝虛擬價值。二環(huán)路肯定比三環(huán)路好，200多平米精裝大宅，肯定也比90平米清水舒適。從土地、建安、精裝、配置、服務(wù)等成本來算，300多萬真實不虛。

在我眼中，手掛佛珠、座駕奔馳、痛飲拉菲、打高爾夫的未必是成功人士。而是出國7000多的經(jīng)濟(jì)艙也能擠，非要掏3萬坐頭等艙的，才是豪宅的客戶———有能力，就不虧待自己。