成都，一個(gè)剛富起來(lái)的市場(chǎng)，談高端，很容易犯那種“家里裝兩個(gè)馬桶”的錯(cuò)誤，人家老外家里就這么裝的，于是我們把人家一個(gè)自動(dòng)沖洗器當(dāng)成馬桶安衛(wèi)生間了。我們從公共廁所，倒尿盆，到現(xiàn)在家家裝沖水馬桶，這才多少年的事情？

我們處于一個(gè)天天破舊立新的時(shí)代，所有的東西都面臨著隨時(shí)會(huì)過(guò)時(shí)的命運(yùn)，高端物業(yè)也是如此，新的需求、新的技術(shù)，讓高端物業(yè)從圖紙畫(huà)出來(lái)的那一刻開(kāi)始，就要與落伍和過(guò)時(shí)賽跑。所以，高端物業(yè)要想成為經(jīng)典，必須足夠超前，超前一百年，等在那里才不會(huì)過(guò)時(shí)。所以，高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)商必須是一個(gè)激進(jìn)的瘋子，才能做出好的產(chǎn)品。

目前，成都的高端，并不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇的市場(chǎng)。你愿意做一個(gè)一年賣(mài)5個(gè)億，五年賣(mài)完的高端項(xiàng)目；還是愿意做一個(gè)一年賣(mài)完，收入10個(gè)億的剛需盤(pán)，那一定是后者。很多高端開(kāi)發(fā)商都是身不由己。

現(xiàn)在的成都市場(chǎng)，剛需的單價(jià)和高端的單價(jià)根本沒(méi)有拉開(kāi)差距，高端和剛需竟然沒(méi)有嚴(yán)格的等級(jí)和界限，很多自詡為高端的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)常尷尬地看到剛需和首置群體來(lái)買(mǎi)房的現(xiàn)實(shí)，也因?yàn)楦叨撕椭髁魇袌?chǎng)沒(méi)有差距，高端市場(chǎng)甚至出現(xiàn)很多價(jià)值的混亂。

說(shuō)到高端的標(biāo)準(zhǔn)，我們可以看一下故宮，從皇上的標(biāo)準(zhǔn)討論下去，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，和現(xiàn)在的普通人比起來(lái)，皇上的居住條件實(shí)在太差，沒(méi)有暖氣，沒(méi)有洗浴，沒(méi)有地暖，沒(méi)有空調(diào)。所以，高端一定不是與未來(lái)比，而一定是和周?chē)�的人比�?/p>

談到成都高端市場(chǎng)目前價(jià)格賣(mài)不高，銷(xiāo)量上不去的困境，我想做一個(gè)假設(shè)，你愿意投資一個(gè)產(chǎn)量有三千件的藝術(shù)品嗎？肯定不會(huì)。所以，那些賣(mài)不掉的高端，面對(duì)自己要賣(mài)5000套房子的事實(shí)，就明白問(wèn)題所在了。“有5000戶(hù)業(yè)主，和我住一樣的房子”，那一定是真正高端群體不能接受的。像某藝術(shù)家流水線(xiàn)一樣批量生產(chǎn)房子，很難成為真正的高端。

關(guān)于高端的亂象，核心還是那句俗套話(huà)：物以稀為貴。這有兩個(gè)規(guī)律，一個(gè)是供需決定價(jià)格，量大必然賣(mài)不起價(jià)；還有一個(gè)就是高端物業(yè)的價(jià)值，一定是主觀的，我愿意出這么多錢(qián)只是因?yàn)槲以敢狻?/p>

高端之困

豪宅不等于奢侈品

實(shí)效機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事 吳昊

在美國(guó)超市見(jiàn)到“哈根達(dá)斯”冰柜之前，星巴克還是小資的身份證。如果我是上世紀(jì)80年代的香港商人，在亞洲騰飛之時(shí)，做了“手表、汽車(chē)、紅酒等”的亞太區(qū)總代理。要以幾萬(wàn)歐的商品，撬開(kāi)幾十元月薪的內(nèi)地市場(chǎng)�？峙乱驳冒l(fā)行“奢侈品”三個(gè)字，以大多數(shù)人的羨慕，來(lái)說(shuō)服少數(shù)人充血擁有。

誠(chéng)然，香港人代理的奢侈品中，品質(zhì)本身過(guò)硬，但僅靠高品質(zhì)三個(gè)字，只值半個(gè)月薪水；唯獨(dú)上升到“身份的證明”，方可值得屌絲拿出三個(gè)月薪水擁有一個(gè)LV包。多年推行后，寶馬在德國(guó)，僅是一部好車(chē)；在中國(guó)，已變成大聲說(shuō)話(huà)的底氣。

可見(jiàn)，豪宅營(yíng)銷(xiāo)的拔高調(diào)性手法，是對(duì)“奢侈品”的繼承。我樂(lè)于在豪宅營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域中，孤立無(wú)援。因?yàn)槲覐牟晃乃�，也不談文化。在�?shí)效營(yíng)銷(xiāo)的軍規(guī)中，第一條就是把客戶(hù)當(dāng)作普通人，且適用于任何樓盤(pán)。

我相信，所有的成功人士，都會(huì)諒解我將他們低俗生活化。據(jù)說(shuō)很多人是在高爾夫球場(chǎng)上，猜想集團(tuán)董事長(zhǎng)那運(yùn)籌帷幄百戰(zhàn)百勝的家國(guó)心；而我通常在痔瘡發(fā)作血淋淋的馬桶上，思考身家30億的人，此時(shí)他是通知管家，聯(lián)系私人醫(yī)院VIP通道馬上做無(wú)痛手術(shù)，還是用心相印擦得血肉模糊，提起褲子，就立馬去上班呢？

我對(duì)成功心態(tài)的揣摩，何止是長(zhǎng)了痔瘡或感冒流不流鼻涕。也包括朋友背叛、兒女不孝、開(kāi)車(chē)碰瓷、慈母病亡。這不是我的惡作劇，因?yàn)槌錾�于上世紀(jì)60年代的富豪，今天是53歲，一個(gè)半百的人，盡管心里活得還是那個(gè)年輕人，但也不得不接受舊相識(shí)，患病、去世的壞消息。

我很想以“人生一百，也可能半百”來(lái)說(shuō)服他們改掉節(jié)省的習(xí)慣，享受錦天府。但最終因?yàn)榭蛻?hù)定位于70后的成功者，道出：“成功太晚，動(dòng)輒凈身出戶(hù)”，這是他們的小心思和無(wú)奈。

最后一個(gè)問(wèn)題：不談文化，如何支持300萬(wàn)起豪宅價(jià)格呢？原因有兩個(gè)：

1、我沒(méi)見(jiàn)一個(gè)成功人士，是文藝青年。中國(guó)校友會(huì)網(wǎng)大學(xué)評(píng)價(jià)課題組專(zhuān)業(yè)專(zhuān)家、中南大學(xué)蔡言厚教授指出，擁有經(jīng)管專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)學(xué)歷的富豪多數(shù)是通過(guò)自考、函授、成人教育等形式獲取。

2、豪宅并非奢侈品。前者有真實(shí)價(jià)值，而后者因?yàn)閰R率制度，不計(jì)關(guān)稅暴利，LV在法國(guó)和國(guó)內(nèi)的定價(jià)，收入比天然高8.3倍。豪宅不需要包裝虛擬價(jià)值。二環(huán)路肯定比三環(huán)路好，200多平米精裝大宅，肯定也比90平米清水舒適。從土地、建安、精裝、配置、服務(wù)等成本來(lái)算，300多萬(wàn)真實(shí)不虛。

在我眼中，手掛佛珠、座駕奔馳、痛飲拉菲、打高爾夫的未必是成功人士。而是出國(guó)7000多的經(jīng)濟(jì)艙也能擠，非要掏3萬(wàn)坐頭等艙的，才是豪宅的客戶(hù)———有能力，就不虧待自己。