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      房價為何在馬年下跌 喝下你早已藏好的“毒”

      作者:袁元 來源:證券日報 更新時間:2014年04月14日 【字體:

      4月11日,國家財政部發(fā)行的280億元國債遭遇市場冷遇,僅僅發(fā)行了208億元。這對于號稱“金邊債券”的國債來說,簡直是一件無法想象的事情。市場分析人士認為,這種現(xiàn)象的出現(xiàn),一方面說明市場錢緊,另一方面說明國債的投資回報率較低,與目前市場上銀行理財產品以及各種“理財寶”相形見絀,導致投資者購買需求不足。

      因為上述兩種原因遭遇市場冷遇的何止是國債,就連房改以來一直扶搖直上的房價也在今年首次遭遇了“倒春寒”。隨著今年2月份杭州市德興花園率先打出每平方米直降3000元的橫幅之后,包括無錫市、常州市在內的長三角地區(qū)城市已經打響了國內房價下跌的第一槍。緊隨其后,從南到北,各地房價下跌的破冰之聲不絕于耳,就連一直被視為房價中流砥柱的一線城市房價也出現(xiàn)了松動。

      房價下跌的破冰之聲立刻引發(fā)了人們的高度關注,房價這是要去哪兒,房價拐點到了嗎?種種猜測之聲隨處可聞,地產業(yè)各位大佬為此也是唇槍舌戰(zhàn),爭辯得不亦樂乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際,數(shù)據(jù)顯示,包括一線城市在內的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮,有的城市一季度新房銷售數(shù)量同比下滑了五成以上。這個極為殘酷的數(shù)據(jù)告訴我們,房價撐不住了。

      房價何以在馬年之春下跌,這是因為藏在房價之中的毒藥開始發(fā)作了。

      房價下跌毒藥之一

      資金分流

      4月10日,國務院總理李克強在博鰲論壇上表示政府不會推出大規(guī)模刺激經濟增長的政策,這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動經濟的國內外人士很失望。其中,最失望的當屬地產大佬,他們當中的很多人寄望于政府推動新一輪城鎮(zhèn)化建設,但是目前這種想法肯定是落空了。

      今年以來國內資金面正在發(fā)生的迅猛變化,先來看看國人在投資理財方面想法的變化,記得今年2月份,央視證券資訊頻道總編輯鈕文新發(fā)微博指責“余額寶是趴在銀行身上的吸血鬼”,此文發(fā)表之后引發(fā)國內財經界熱議。我們不一定認同鈕文新的觀點,但是一個不可否認的事實是,隨著以余額寶為代表的各種理財寶的出現(xiàn),以80后為代表的職場主力軍把投資理財?shù)闹攸c轉向了投資門檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計的理財寶,而投資門檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之,余額寶不光是趴在銀行身上吸血,還變相搶走了流向地產業(yè)的資金奶酪。

      再來看看股市,雖然滬港通的具體實施日期可能還要等上6個月時間,但是考慮到港股的低價格以及高分紅,對于偏愛穩(wěn)健型投資的國人來說,港股無疑是一個追求穩(wěn)健投資回報的好去處,這就意味著,一大批偏愛穩(wěn)健型投資的國人資金開始準備向港股轉移,這對最需要穩(wěn)健型資金支持的地產業(yè)來說,絕對是一個晴天霹靂。

      想想看,沒有了這些主力資金的支持,房價能不跌嗎?

      房價下跌毒藥之二

      成本回落

      對于建房的成本,地產商們總是遮遮掩掩,生怕國人知道了砸他們的家。不過,通常說來,建房的成本不外乎拿地成本、融資成本、建筑成本這三大項,那么我們來分析分析,今年建房的成本到底有哪些?

      先說拿地成本,在前些年地產業(yè)火爆的日子里,各地不斷爆出地產商爭搶“地王”的消息,土地價格也是一路走高。為此,各地政府加強了土地供給,大量土地通過招拍掛的形式進入市場,這不但滿足了地產市場對土地的需求,也壓抑了土地價格的上漲。從去年下半年以來,除了北京市等一線城市之外,各地地產商爭搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡,這意味著地產商拿地的價格漸趨穩(wěn)定。

      再來看看融資成本,很長一段時間,由于銀行對地產商開發(fā)項目的貸款審批趨嚴,很多地產商為了滿足地產項目對資金的旺盛渴求,不得不四處從民間舉借高利貸,融資成本年利息高達30%以上。不過,隨著包括保險資金、信托資金、券商資管資金在內的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產市場,向地產商提供資金的渠道日漸增多,到達地產商手中的融資成本也就逐漸降低,目前,一線城市地產開發(fā)項目的融資成本已經低于15%,其它大多數(shù)城市地產項目的成本也回落到20%左右。

      最后就是建筑成本了,這里又包括兩大項,一是人工成本,一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下,但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出,周期性產能過剩導致的工業(yè)產品價格下跌依然是主趨勢。今年1月份以來,受中國市場需求不足影響,國際市場鐵礦石價格暴跌,銅價格暴跌,大宗商品市場熊氣彌漫,致使國內鋼材、玻璃、水泥等建材價格一日不如一日,建材成本呈現(xiàn)出大幅回落之勢。

      總體來看,今年以來國內建房成本明顯回落,這就使得地產商有了敢于降價的勇氣,因為降價不會影響地產商的既得利益,又能加速資金周轉,何樂而不為?

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內蒙古大道
      力揚·時代 3900 桃源新城
      鑫河國際花園 3800 桃源新城
      保利中央峰景 4000 桃源新城
      優(yōu)品美地 3650 甲子路
      天邑•春江花苑 3500 溫泉大道
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