近日，蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政公布并執(zhí)行、SOHO中國拋售上海兩廣場項(xiàng)目引發(fā)廣泛關(guān)注。在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露，如城市間市場分化明顯、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等問題，一些房企已經(jīng)開始逐步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。為此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不同區(qū)域應(yīng)該出臺商業(yè)布局規(guī)劃，避免惡性競爭，同時(shí)全面評估市場風(fēng)險(xiǎn)，更加務(wù)實(shí)地預(yù)測市場需求。

2月27日，蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政開始執(zhí)行；當(dāng)晚金融街控股發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達(dá)成意向收購協(xié)議，將以52.32億元收購其在上海的兩個(gè)項(xiàng)目，隨后SOHO中國發(fā)布出手上海兩項(xiàng)目的消息。據(jù)了解，以上兩個(gè)項(xiàng)目分別為SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，均位于上海核心區(qū)域，且處于樁基及維護(hù)施工階段。

以上兩件事情引發(fā)市場關(guān)注，在杭州等城市房價(jià)出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進(jìn)一步收緊的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林昨日在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)坦言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。

整理歷年來的樓市調(diào)控政策會發(fā)現(xiàn)，從中央到地方，從“限價(jià)”到“限購”，無不緊盯住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個(gè)人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設(shè)熱潮的推動，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產(chǎn)投資。據(jù)了解，一向只開發(fā)住宅的萬科，近幾年不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)力度，從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場的建設(shè)，可謂動作頻頻。2013年底，萬科在成立商用地產(chǎn)管理部之后的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金隅萬科廣場已正式開業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠(yuǎn)洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。

然而，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在局部市場出現(xiàn)飽和。據(jù)世邦魏理仕2013年《購物中心發(fā)展趨勢—全球最活躍城市》報(bào)告顯示，截至2012年底全球各大城市共有高達(dá)3200萬平方米的購物中心在建，當(dāng)中有超過一半的面積來自中國。而在全球零售物業(yè)在建面積最多的20個(gè)城市當(dāng)中，有14個(gè)來自中國。在此背景下，國內(nèi)一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的危機(jī)日益凸顯。

商業(yè)地產(chǎn)呈分化之勢 房企開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

另據(jù)世邦魏理仕提供給本網(wǎng)的資料顯示，以目前二三線市場的居住人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭激烈，新項(xiàng)目的招商困難，經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢必會對后期運(yùn)營帶來困難。

以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)之后，出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業(yè)金融地塊仍然搶手，寫字樓供應(yīng)不足，租金居高不下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的分化不僅表現(xiàn)在城市之間的分化，企業(yè)因?yàn)槠滟Y金實(shí)力和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的不同，也開始表現(xiàn)出分化趨勢。

為此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于擁有比較充�，F(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，會“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而對于僅僅依靠銷售或經(jīng)營不善的企業(yè)，則有可能會因?yàn)樨泿耪�策轉(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型，或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)市場由此逐漸開始分化。同時(shí)，一些公司開始調(diào)整公司布局戰(zhàn)略，果斷退出風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，優(yōu)化現(xiàn)有公司項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。

此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業(yè)，或許正是出于對優(yōu)化公司產(chǎn)品結(jié)果的調(diào)整。SOHO中國董事長潘石屹在談到上海兩項(xiàng)目時(shí)表示，在經(jīng)營中適時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段物業(yè)，以及在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候買進(jìn)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的均衡發(fā)展和資產(chǎn)的最優(yōu)配置。

對于未來商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，王健林建議以各省和市為單位出臺“商業(yè)布局規(guī)劃”，避免惡性競爭，比出臺調(diào)控政策更具可行性。

同時(shí)，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，此次蘇州率先出臺新政進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，將對國內(nèi)其他面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。