“紅五月”不紅 六月“開門冷”

樓市降價潮或蔓延

作為傳統(tǒng)銷售旺季，五、六月的樓市對于房企上半年成交業(yè)績至關(guān)重要。然而2014年的樓市“紅五月”卻并不紅火，六月更是迎來“開門冷”。業(yè)內(nèi)人士認為，由于市場供應增加、成交明顯回落，不少城市去庫存壓力重重，而成交低迷的局面在未來一段時期仍將持續(xù)。受此影響，樓市調(diào)價風正全線蔓延，房企上半年的銷售業(yè)績堪憂。

六月樓市開局慘淡

經(jīng)歷了3月小陽春落空、4月成交趨冷后，樓市傳統(tǒng)的“紅五月”爽約，而6月則迎來“開門冷”。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，端午小長假，全國54個城市合計住宅簽約7958套，較去年端午假期成交下滑27%，較今年五一假期成交環(huán)比下降了15%。

繼五一小長假成交創(chuàng)下歷史新低后，北京樓市在剛剛過去的端午假期再創(chuàng)七年來的成交新低。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月31日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面積3.03萬平方米，創(chuàng)下了自2008年端午開始放假以來七年間的最低值。

在一片觀望氣氛中，包括一線樓市在內(nèi)的成交量正出現(xiàn)明顯下滑。中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房銷售情況不容樂觀。

成交連續(xù)低迷后，去庫存已經(jīng)成為眾多城市所面臨的難題。6月初全國13個主要一二線城市合計住宅庫存面積達到8873萬平方米，相比5月初的8430萬平方米上漲了5.3%，較2013年同期上漲幅度達到26.6%。

僅以北京為例，5月北京市住宅庫存面積單月上漲接近100萬平方米。按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會披露的數(shù)據(jù)，截至6月2日，北京市期房住宅庫存為40605套，現(xiàn)房住宅庫存為34350套，合計庫存達到了74955套。這一住宅庫存量已經(jīng)處于2013年1月以來的高位水平，而今年年初時北京樓市庫存僅維持在5.5萬套。

“整體市場去庫存壓力明顯增加。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，樓市已開始進入周期性調(diào)整。

“三到五月份的供應量大但成交低迷，使樓市庫存量直線上升，房企庫存壓力正在不斷加大。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預計，未來樓市將步入調(diào)整階段，供需逆差將進一步加大。在自住型商品房形成實際成交之前，未來成交量低迷的現(xiàn)狀仍將存在。

樓盤調(diào)價快速蔓延

銷售低迷之際，樓市價格已明顯松動。這股調(diào)價之風不僅停留在三四線城市，甚至已向一二線城市蔓延。

百城價格指數(shù)顯示，5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后的首次環(huán)比下跌。

可以看到，5月新房房價環(huán)比下跌的城市達到62個，較上月增加了17個。跌幅位居前列的城市仍集中在三四線城市，其中汕頭、呼和浩特和寶雞的環(huán)比跌幅在3%以上；秦皇島、日照、蕪湖、張家港等城市的跌幅在2%-2.5%之間。

值得注意的是，價格調(diào)整已經(jīng)不僅僅局限在三四線樓市，重點城市的房價走勢也在5月“轉(zhuǎn)向”。統(tǒng)計顯示，5月北京、上海等十大城市住宅均價為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，這是連續(xù)環(huán)比上漲23個月后的首次下跌。其中僅北京、天津出現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.69%、0.08%。同時，5月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格也下跌了0.83%。除天津、南京環(huán)比上漲外，其他8個城市的二手房價均環(huán)比下跌。

分析師指出，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價策略，這些“以價換量”的措施有利于促進市場成交，但一定程度上也促使房價下降。

近期北京不少剛需盤便以低于預期的價格開盤入市。5月31日，房山某樓盤以18500元/平方米的價格推出了最后一期產(chǎn)品。“雖然與一年前的售價相比上漲了近兩成，但是這批房源的預售證取證價格是每平方米25000元，實際開盤價格仍低了不少。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

“從春節(jié)之后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。購房者觀望情緒增多，而房企讓利跑量心理漸占上風。”張大偉預計，未來房企迫于銷售業(yè)績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項目主動加入降價行列。

上半年銷售難言樂觀

進入6月，房企即將面臨上半年銷售業(yè)績“期中考”。然而在樓市觀望日益濃重的氛圍下，房企上半年銷售難言樂觀。

為了完成年度任務，很多房企都選擇在6月增加開盤量。據(jù)統(tǒng)計，北京樓市預計在6月上市的項目達到35個，依然維持高位。張大偉表示，保利·春天派、中海楓丹公館、京洲世家、中國鐵建·青秀尚城、潤澤公館等項目都將在6月份入市，供應量將再次明顯上漲。

不僅如此，北京兩大自住房項目也有望在6月上市。業(yè)內(nèi)人士稱，當前北京已有11個自住商品房項目啟動了網(wǎng)上申購，供應房源數(shù)量1.8萬套。在未來7個月的時間內(nèi)，還將有4-5萬套自住房上市。

“在信貸未見放松、自住型商品房提速供應的雙重壓力下，一向以剛需為主的北京商品住宅市場的買方特征日益明顯，這將倒逼現(xiàn)有商品住宅項目加速進入下滑通道，尤其是供應同質(zhì)化的郊區(qū)，或?qū)⑦M入實質(zhì)性的以價換量階段。”任啟鑫坦言。

在市場低迷的情況下，房企銷售壓力重重。統(tǒng)計顯示，截至5月中旬，20大標桿房企合計年內(nèi)銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額的28.3%。房企在2014年面臨銷售下滑的挑戰(zhàn)。

“標桿房企的銷售都已經(jīng)放緩，小企業(yè)難度將更大。”張大偉表示，我國房價在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后將進入調(diào)整階段。由于房企半年度考核即將到來，6月眾多房企都將面臨“最后一搏”，預計房企6月調(diào)整價格的數(shù)量將明顯增加