總現(xiàn)價(jià)低于貸款本息？

以上述報(bào)道中的黃某某等為例，按2010年銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款30年總額323萬元計(jì)算，貸款人需要?dú)w還的貸款本息總額為754.5萬元，其中利息431.5萬元。

本報(bào)記者以購房者身份詢問時(shí)，杭州鏈家地產(chǎn)的一名員工表示，根據(jù)不同戶型和樓層，上述公館目前的價(jià)格約39000/㎡，一套175平米的房子，總價(jià)格約在688萬元。也就是說，目前一套175平米的房子，市場(chǎng)價(jià)要低于4年前銀行貸款的本息總額754.5萬元。

而當(dāng)記者以業(yè)主身份準(zhǔn)備賣房時(shí)，鏈家地產(chǎn)另一門店員工表示，該公館“今年以來最低成交價(jià)33000萬元/㎡，均價(jià)36000-37000元/㎡，放開限購后漲了一點(diǎn)，掛牌價(jià)也可以是42000元/㎡”。

另一家中介機(jī)構(gòu)人士表示，該房產(chǎn)是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積都有170多平米，大的還有300多平米。目前價(jià)格約在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，價(jià)格都在5萬元/㎡以上。

記者以購房者身份致電開發(fā)商昆侖之都時(shí)，該公司員工表示房價(jià)并沒有大幅下跌，目前價(jià)格在37000元/㎡左右，相比2010年也并沒有下跌。

還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，杭州的二手房價(jià)下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅約1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房成交均價(jià)同比下降0.8%，較1-5月份加大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.5%。即使是在全國橫向比較，杭州也是房價(jià)下跌幅度較大的城市。今年2季度成交均價(jià)為15389元，與去年同期相比下降了12.2%。

專家認(rèn)為“棄房不可取”

至于上述樓盤業(yè)主違約“棄房”的原因，開發(fā)商昆侖之都法務(wù)部人士表示，“我們不清楚，那要問業(yè)主自己。”

前述中介也表示，“這些豪宅購買時(shí)價(jià)格多在600萬以上，1000多萬的也很多，很多人購房也是為了投資�，F(xiàn)在房價(jià)跌了那么多，每個(gè)月要還的貸款都是幾萬元，未來還要還幾百萬。所以不少人覺得，長痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經(jīng)支付的利息，也還是扔給銀行算了。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了房價(jià)下跌，持有住房價(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要交納按揭貸款的價(jià)格，導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資產(chǎn)”出現(xiàn)主動(dòng)棄房外，更有可能是購房者自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按揭貸款違約現(xiàn)象增加，有幾個(gè)原因。一是部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了房屋價(jià)格下跌幅度大于按揭貸款的額度，進(jìn)而使得此類住宅業(yè)主的還貸積極性下滑。

二是此前商業(yè)銀行對(duì)購房者的信貸資格審核不嚴(yán)。從實(shí)際情況看，很多銀行給購房者的評(píng)估過程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價(jià)下跌，確實(shí)會(huì)給客戶的違約提供了理由。“從契約訂立的角度看，買賣雙方都是本著公開公平的原則簽訂協(xié)議的。既然允許房價(jià)上漲帶來的利好存在，也就允許房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)存在。只有這樣才是一個(gè)公平的交易機(jī)制。所以從這個(gè)角度看，法律和道德的約束下，棄房潮并不會(huì)馬上出現(xiàn)。但確實(shí)要警惕這樣一種壓力。”

不過從法律的角度，因?yàn)榉績r(jià)下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。

北京市立圣律師事務(wù)所劉偉律師也表示，住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒有其他資產(chǎn)可以償還貸款，法院通常會(huì)拍賣房產(chǎn)。拍賣所得的資金銀行作為抵押權(quán)人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會(huì)返還給房主。如果拍賣得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會(huì)追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來償還。