9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比全面止?jié)q，除廈門環(huán)比持平外，其余69個(gè)城市全部回落。數(shù)據(jù)顯示，從5月開始70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比回落個(gè)數(shù)開始大幅增加(由4月的8個(gè)劇增到35個(gè))，整體平均房價(jià)環(huán)比回落已持續(xù)5個(gè)月，并帶動(dòng)同比價(jià)格大范圍回落而且開始負(fù)增長(9月房價(jià)同比下降的城市劇增39個(gè)至58個(gè))。這表明房價(jià)已開始實(shí)質(zhì)上全面松動(dòng)。

本輪樓市調(diào)控自2010年4月至今已持續(xù)4年有余。在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過環(huán)比價(jià)格整體持續(xù)回落并導(dǎo)致同比價(jià)格負(fù)增長的情形。當(dāng)時(shí)廣大普通購房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，銷售面積兩位數(shù)已負(fù)增長。在稅收和土地出讓金收入大幅下降的壓力下，許多地方政府或明或暗放松調(diào)控，甚至有“政策松綁”的沖動(dòng)，但隨即被一一叫停，中央政府明確傳遞出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。

但這次各地放開限購限貸，中央政府采取了默許的態(tài)度。這被市場(chǎng)普遍解讀為刺激樓市“保增長”。尤其進(jìn)入三季度以來，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，樓市調(diào)控放松呼聲越來越高。但我們認(rèn)為，在房價(jià)調(diào)整相對(duì)充分的城市放松限購限貸，與經(jīng)濟(jì)“刺激”無關(guān)，樓市行政性調(diào)控適時(shí)退出本身就是調(diào)控框架的一部分。

2010年4月頒布的“新國十條”明確指出，在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。”限購限貸的“期限”特征是行政性調(diào)控手段的一個(gè)基本內(nèi)涵。目前已執(zhí)行4年多的樓市調(diào)控政策漸漸改變了人們預(yù)期，尤其大量保障性住房建設(shè)極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，政府逐漸夯實(shí)了住房市場(chǎng)政策托底功能。這一輪房價(jià)絕對(duì)回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場(chǎng)基礎(chǔ)，局部行政性調(diào)控手段逐漸讓位于市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的條件逐漸成熟。

當(dāng)前“穩(wěn)增長”的抓手很多，不需要也不會(huì)通過刺激房地產(chǎn)來穩(wěn)增長。近幾個(gè)月來，政府加強(qiáng)了中西部鐵路、棚戶區(qū)改造、污染防治等制約長期平衡發(fā)展的“瓶頸”工程建設(shè)，積極增加公共產(chǎn)品供給，同時(shí)也有力對(duì)沖了房地產(chǎn)業(yè)的下行壓力。三季度已提前完成全年就業(yè)目標(biāo)，短期穩(wěn)增長目標(biāo)壓力減弱，同時(shí)為維護(hù)就業(yè)新常態(tài)的積極態(tài)勢(shì)，四季度相關(guān)改革將進(jìn)一步加強(qiáng)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促改革”空間進(jìn)一步提升。政府因此更有能力關(guān)注結(jié)構(gòu)調(diào)整等長期問題，即使必要的投資項(xiàng)目也盡量與“還欠賬”、“補(bǔ)短板”、“惠民生”相結(jié)合，通過刺激樓市穩(wěn)增長的可能性基本排除。若真刺激樓市來穩(wěn)增長，將是開中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的倒車，這顯然與新一屆政府執(zhí)政理念明顯背離。

房價(jià)回落是理性回歸，中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”決定了房價(jià)很難再像過去過快上漲。 “新常態(tài)”下，過去支撐高房價(jià)和房價(jià)過快上漲的基礎(chǔ)已然發(fā)生改變。本質(zhì)上說，房價(jià)過快上漲需要相應(yīng)上漲的購買力支撐。“三期疊加”將使經(jīng)濟(jì)面臨長期下行壓力，經(jīng)濟(jì)潛在產(chǎn)出(購買力)將無法承受高房價(jià)及房價(jià)過快上漲壓力，將導(dǎo)致房價(jià)失去盤踞高位和快速攀升的動(dòng)能，同時(shí)泡沫危險(xiǎn)也將顯著改變?nèi)藗兊姆績r(jià)預(yù)期。政府在中低收入群體住房保障方面的作為將顯著改善樓市投資投機(jī)氛圍，因?yàn)樽夥空叽蠖嗍侵械褪杖胝呷后w，當(dāng)熱點(diǎn)城市保障性公租房能覆蓋外來人口時(shí)，房價(jià)的合理回歸就指日可待。

支持樓市刺激觀點(diǎn)的一個(gè)重要論據(jù)是，房價(jià)過度調(diào)整將影響中國金融系統(tǒng)性穩(wěn)定。但筆者看法正好相反。一方面，中國房價(jià)也難以“過度”調(diào)整，畢竟中國還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的加速進(jìn)程中，長期看，房地產(chǎn)業(yè)還是很有發(fā)展前景的行業(yè)(這與能否暴利不同);另一方面，房價(jià)調(diào)整也不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。作為中國樓市風(fēng)險(xiǎn)的指向標(biāo)，溫州是最好的例證。9月份溫州商品住宅價(jià)格同比回落僅4.8%，而比調(diào)控當(dāng)年的2010年也只回落21.2%。溫州不僅沒有發(fā)生局部系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，且一定風(fēng)險(xiǎn)暴露還有助于釋放系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并警醒樓市投資投機(jī)，畢竟風(fēng)險(xiǎn)是最好的投資者教育方式。

樓市合理回歸是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之需。在舊房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，投資投機(jī)盛行導(dǎo)致房價(jià)遠(yuǎn)超普通居民購買力，地方政府、開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方在利益誘使下，不斷增加投資和推高房價(jià)。一方面造成投資過度，效率低下，經(jīng)濟(jì)畸形繁榮;另一方面，房地產(chǎn)吸走大量財(cái)富，大量擠占消費(fèi)資金，擠出效應(yīng)特別顯著，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)。這種“表象繁榮”增長的最終現(xiàn)實(shí)是：一面是老樓林立，繁花似錦;一面是人們被住房市場(chǎng)所拋棄。這種經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展的后果已日益成為中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的不可承受之重。

中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，是解決中國現(xiàn)行以房地產(chǎn)為中心的增長模式的倒逼機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性回歸是中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，這不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺，同時(shí)也是中國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的必須跨越之痛。