房貸新政和公積金新政相繼亮相，一方面政策利好，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)“觸底企穩(wěn)”。當(dāng)前，到底是不是一個(gè)購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？就市民關(guān)心的話題，華西都市報(bào)記者采訪了成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、成都金房集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉白。

市場(chǎng)走勢(shì)

從“量?jī)r(jià)雙降”轉(zhuǎn)為“價(jià)穩(wěn)量增”

談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，王曉白告訴華西都市報(bào)記者，從9月成都的交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)來(lái)看，今年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先是從“量?jī)r(jià)雙降”到“轉(zhuǎn)入見(jiàn)底”的趨勢(shì)，而現(xiàn)在出現(xiàn)了“價(jià)穩(wěn)量增”到“穩(wěn)增長(zhǎng)”的軌跡。

價(jià)穩(wěn)量增，也是基于城市化發(fā)展和市場(chǎng)逐漸理性的結(jié)果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公積金新政出臺(tái)，甚囂塵上的“崩盤(pán)論”和“泡沫論”可以說(shuō)不攻自破。

成本攀升

房企已經(jīng)步入“微利”時(shí)代

“房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代。”王曉白說(shuō)，撇開(kāi)年初以來(lái)的量?jī)r(jià)“雙降”不說(shuō)，房子修建的各項(xiàng)成本增加。

首先資金緊張，導(dǎo)致企業(yè)的融資成本急劇上升，過(guò)去在10%，現(xiàn)在高達(dá)30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上漲。再次，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，建筑成本隨之上漲10%-15%。例如在2015年將全面推開(kāi)的綠色建筑，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看必然會(huì)降低生活成本，但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，卻必將導(dǎo)致建筑成本有5%-20%的增加。此外，住建部采取史上最嚴(yán)舉措整治建筑市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)掛靠和低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的施工等，也會(huì)帶來(lái)成本的增大。

“綜合考慮今年土地成本有所下降的因素，所謂的‘微利’是指利潤(rùn)在5%左右徘徊，甚至有保本和虧本的。”王曉白以大源板塊的一個(gè)樓盤(pán)舉例說(shuō)，分?jǐn)偟矫科椒矫椎目墒鄯课萁ㄖ�面積上，土地成本約7000元；包括景觀綠化及水電氣配套的建造成本約2500元；前期費(fèi)用和預(yù)征稅金及管理費(fèi)用約1500元；三類成本加起來(lái)已達(dá)1.1萬(wàn)元/平方米。假如售價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米，則項(xiàng)目利潤(rùn)可達(dá)8%，若售價(jià)等于或低于1.1萬(wàn)元/平方米，則項(xiàng)目就有持平或虧損的可能。而這些數(shù)據(jù)都是可以公開(kāi)查詢的。

上下都有“擋板”供需都不要奢望“暴漲暴跌”

賣房的和買房的都不要再做“夢(mèng)”。王曉白說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不要再做房市迅速回暖，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的美夢(mèng)，購(gòu)房者也不要有房?jī)r(jià)還要下跌，甚至暴跌的幻想。

因?yàn)�，房�(jī)r(jià)上有“天花板”壓著，都不可能永遠(yuǎn)超越居住者的可支配收入；下有“地板”抵著，修建房子的剛性成本是客觀存在的，不可能天天低價(jià)或虧本。

王曉白認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“觸底企穩(wěn)”的狀態(tài)。盡管房貸新政和公積金新政先后出臺(tái)，但轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力還需時(shí)日。而在時(shí)間點(diǎn)上，還有兩個(gè)多月就到年底，各企業(yè)都需要錢。因此，當(dāng)前低價(jià)狀態(tài)還可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但不會(huì)很長(zhǎng)，個(gè)人預(yù)計(jì)有可能延續(xù)到春節(jié)前后。成本劇增下也不要奢望房?jī)r(jià)下跌。況且，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)會(huì)萎縮。

“買房現(xiàn)在下不下手？”王曉白就此說(shuō)，電視劇《水滸》插曲中有句歌詞是“該出手時(shí)就出手”，這句話究竟是否適應(yīng)于當(dāng)前的購(gòu)房者，相信大家在理性地算賬之后會(huì)有一個(gè)答案。

談暴利

實(shí)質(zhì)是土地的增值

王曉白說(shuō)，“許多人都說(shuō)房地產(chǎn)是‘暴利’行業(yè)，作為行業(yè)的‘老兵’”和協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人，我絕不回避這個(gè)問(wèn)題，但也想借此機(jī)會(huì)談一談關(guān)于‘暴利’的真相”。

第一，所謂“暴利”早已是前些年的“歷史劇”了，目前只能算比各行業(yè)的平均利潤(rùn)稍高一點(diǎn)而已。第二，所謂“暴利”，實(shí)質(zhì)上只是土地的增值，主要表現(xiàn)在兩類土地上，一是非市場(chǎng)公開(kāi)拍賣競(jìng)得的土地（尤其是大片土地），二是拍地后長(zhǎng)期囤積而未開(kāi)發(fā)的地塊，隨區(qū)域的成熟而價(jià)值猛增。

也就是說(shuō)即使在前些年，凡是公開(kāi)競(jìng)拍的地塊或按要求及時(shí)開(kāi)工銷售的項(xiàng)目，只能算是“中利”；若土地拍得過(guò)高，則可能是“微利”；若遭遇“寒流”，項(xiàng)目的“利潤(rùn)”則成了“負(fù)數(shù)”。