房貸新政和公積金新政相繼亮相，一方面政策利好，另一方面房地產市場“觸底企穩(wěn)”。當前，到底是不是一個購房時機呢？就市民關心的話題，華西都市報記者采訪了成都市房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長、成都金房集團董事長王曉白。

市場走勢

從“量價雙降”轉為“價穩(wěn)量增”

談到房地產市場的走勢，王曉白告訴華西都市報記者，從9月成都的交易數據和市場來看，今年來的房地產市場先是從“量價雙降”到“轉入見底”的趨勢，而現(xiàn)在出現(xiàn)了“價穩(wěn)量增”到“穩(wěn)增長”的軌跡。

價穩(wěn)量增，也是基于城市化發(fā)展和市場逐漸理性的結果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公積金新政出臺，甚囂塵上的“崩盤論”和“泡沫論”可以說不攻自破。

成本攀升

房企已經步入“微利”時代

“房地產企業(yè)現(xiàn)在已經進入了微利時代。”王曉白說，撇開年初以來的量價“雙降”不說，房子修建的各項成本增加。

首先資金緊張，導致企業(yè)的融資成本急劇上升，過去在10%，現(xiàn)在高達30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上漲。再次，質量標準不斷提升，建筑成本隨之上漲10%-15%。例如在2015年將全面推開的綠色建筑，從長遠來看必然會降低生活成本，但對開發(fā)商而言，卻必將導致建筑成本有5%-20%的增加。此外，住建部采取史上最嚴舉措整治建筑市場，扭轉掛靠和低價競爭的施工等，也會帶來成本的增大。

“綜合考慮今年土地成本有所下降的因素，所謂的‘微利’是指利潤在5%左右徘徊，甚至有保本和虧本的。”王曉白以大源板塊的一個樓盤舉例說，分攤到每平方米的可售房屋建筑面積上，土地成本約7000元；包括景觀綠化及水電氣配套的建造成本約2500元；前期費用和預征稅金及管理費用約1500元；三類成本加起來已達1.1萬元/平方米。假如售價達到1.2萬元/平方米，則項目利潤可達8%，若售價等于或低于1.1萬元/平方米，則項目就有持平或虧損的可能。而這些數據都是可以公開查詢的。

上下都有“擋板”供需都不要奢望“暴漲暴跌”

賣房的和買房的都不要再做“夢”。王曉白說，房地產開發(fā)企業(yè)不要再做房市迅速回暖，房價報復性上漲的美夢，購房者也不要有房價還要下跌，甚至暴跌的幻想。

因為，房價上有“天花板”壓著，都不可能永遠超越居住者的可支配收入；下有“地板”抵著，修建房子的剛性成本是客觀存在的，不可能天天低價或虧本。

王曉白認為，實際上現(xiàn)在的房地產市場處于“觸底企穩(wěn)”的狀態(tài)。盡管房貸新政和公積金新政先后出臺，但轉化為有效購買力還需時日。而在時間點上，還有兩個多月就到年底，各企業(yè)都需要錢。因此，當前低價狀態(tài)還可能會持續(xù)一段時間，但不會很長，個人預計有可能延續(xù)到春節(jié)前后。成本劇增下也不要奢望房價下跌。況且，預計明年的供應會萎縮。

“買房現(xiàn)在下不下手？”王曉白就此說，電視劇《水滸》插曲中有句歌詞是“該出手時就出手”，這句話究竟是否適應于當前的購房者，相信大家在理性地算賬之后會有一個答案。

談暴利

實質是土地的增值

王曉白說，“許多人都說房地產是‘暴利’行業(yè)，作為行業(yè)的‘老兵’”和協(xié)會負責人，我絕不回避這個問題，但也想借此機會談一談關于‘暴利’的真相”。

第一，所謂“暴利”早已是前些年的“歷史劇”了，目前只能算比各行業(yè)的平均利潤稍高一點而已。第二，所謂“暴利”，實質上只是土地的增值，主要表現(xiàn)在兩類土地上，一是非市場公開拍賣競得的土地（尤其是大片土地），二是拍地后長期囤積而未開發(fā)的地塊，隨區(qū)域的成熟而價值猛增。

也就是說即使在前些年，凡是公開競拍的地塊或按要求及時開工銷售的項目，只能算是“中利”；若土地拍得過高，則可能是“微利”；若遭遇“寒流”，項目的“利潤”則成了“負數”。