自2014年下半年開始的房地產(chǎn)松綁政策在當年歲末見到了微弱的效果，根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月份住房價格環(huán)比的總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量環(huán)比增長了近9％，創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

房地產(chǎn)市場的萎靡似乎逐漸得到遏制，能否迎來拐點成為行業(yè)人士關注的重點。樂觀者的理由在于，2015年寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境還將得以延續(xù)。在產(chǎn)業(yè)政策方面，全面解凍限購政策；進一步放寬二套及以上住房按揭貸款條件；進一步降低住房交易稅費等房市利好措施將促進購房者消費欲望的增強。在貨幣政策方面，降息周期開啟，房貸利率下降將是2015年房市趨穩(wěn)甚至向好的有力支撐，同時，降準預期也能為這一市場帶來充裕的資金。

對2015年房地產(chǎn)市場的預期，1月16日舉行的國務院政策例行吹風會上，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。不難理解，“穩(wěn)定”的住房消費，或許是2015年房地產(chǎn)市場能夠保持的最好局面。

不過，在筆者看來，2015年房地產(chǎn)市場將很難有好的表現(xiàn)，甚至還會迎來最困難的時期。其原因在于，第一，2015年將是宏觀經(jīng)濟面臨嚴峻困難的一年。從外部環(huán)境看，國際金融危機爆發(fā)至今，雖然世界各主要經(jīng)濟體都采取了促進經(jīng)濟增長的措施，但到目前為止卻仍是陰云不散，前景難料。各種不確定性在全球經(jīng)濟增長格局深刻變化的同時，為經(jīng)濟發(fā)展帶來許多不可預期的風險。從內(nèi)部環(huán)境看，老齡化加劇、創(chuàng)新不足、環(huán)境壓力增大、社會矛盾突出等因素，在“三期疊加”的關鍵時刻，為發(fā)展增加了困難。世界銀行近日發(fā)布簡報將2014年中國經(jīng)濟增長預測下調(diào)至7．4％，并預計2015—2016年中國GDP平均增速將繼續(xù)下降。這些都表明2015這個轉折之年面臨的困難和挑戰(zhàn)將是前所未有的。

第二，如大多數(shù)研究者的判斷，當前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。正是基于這樣的變化，才使得住房市場的調(diào)整成為一種必然趨勢。最明顯的證據(jù)則是當前房地產(chǎn)行業(yè)整體供需的根本性變化。在市場供求基本平衡的情況下，去庫存化將是2015年房市的主旋律。然而，很明顯，這仍然是一項困難重重的任務。從“十二五”開始的3600萬套保障性住房建設、1200萬套棚戶區(qū)改造建設，僅此兩項就使每年房市增量超過了商建總數(shù)，這意味著保障性住房等建設項目使每年的市場供應量增加一倍。住房消費需求的稀釋和分流無疑會延緩商品房銷售速度，增加住房庫存，自2013年以來的數(shù)量積累和壓力或在2015年集中表現(xiàn)出來，庫存積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升等問題將考驗房地產(chǎn)企業(yè)在2015年的生存能力。

第三，2015年是中國改革的全面啟動年，許多新的改革措施及產(chǎn)生的效果，需要市場去消化，這為房地產(chǎn)帶來新的不確定性。例如已經(jīng)推動的土地改革，其嚴控特大型城市新增建設用地、耕地保護優(yōu)先等政策，使2015年房地產(chǎn)市場存在許多懸念。土地供應、成本變化會導致市場發(fā)生什么樣的反應還需進一步觀察，但這種不確定性無疑增加了2015年房市向上的難度。

總之，房地產(chǎn)市場雖然可以成為穩(wěn)定經(jīng)濟增長的一個引擎，但政府也絕不會通過盲目擴張而導致不負責任地增大房市泡沫，這早已是市場各方的共識。因此，盡管預期2015年會有一些有利于房地產(chǎn)市場的政策舉措，但總體來看，房地產(chǎn)調(diào)整在這一年還將繼續(xù)走向深入，短期的起伏也難以改變總體全面下行的格局。