自2014年下半年開(kāi)始的房地產(chǎn)松綁政策在當(dāng)年歲末見(jiàn)到了微弱的效果，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年12月份住房?jī)r(jià)格環(huán)比的總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)了近9％，創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡似乎逐漸得到遏制，能否迎來(lái)拐點(diǎn)成為行業(yè)人士關(guān)注的重點(diǎn)。樂(lè)觀者的理由在于，2015年寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境還將得以延續(xù)。在產(chǎn)業(yè)政策方面，全面解凍限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)等房市利好措施將促進(jìn)購(gòu)房者消費(fèi)欲望的增強(qiáng)。在貨幣政策方面，降息周期開(kāi)啟，房貸利率下降將是2015年房市趨穩(wěn)甚至向好的有力支撐，同時(shí)，降準(zhǔn)預(yù)期也能為這一市場(chǎng)帶來(lái)充裕的資金。

對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，1月16日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。不難理解，“穩(wěn)定”的住房消費(fèi)，或許是2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持的最好局面。

不過(guò)，在筆者看來(lái)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將很難有好的表現(xiàn)，甚至還會(huì)迎來(lái)最困難的時(shí)期。其原因在于，第一，2015年將是宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻困難的一年。從外部環(huán)境看，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)至今，雖然世界各主要經(jīng)濟(jì)體都采取了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，但到目前為止卻仍是陰云不散，前景難料。各種不確定性在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局深刻變化的同時(shí)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)許多不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。從內(nèi)部環(huán)境看，老齡化加劇、創(chuàng)新不足、環(huán)境壓力增大、社會(huì)矛盾突出等因素，在“三期疊加”的關(guān)鍵時(shí)刻，為發(fā)展增加了困難。世界銀行近日發(fā)布簡(jiǎn)報(bào)將2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)至7．4％，并預(yù)計(jì)2015—2016年中國(guó)GDP平均增速將繼續(xù)下降。這些都表明2015這個(gè)轉(zhuǎn)折之年面臨的困難和挑戰(zhàn)將是前所未有的。

第二，如大多數(shù)研究者的判斷，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。正是基于這樣的變化，才使得住房市場(chǎng)的調(diào)整成為一種必然趨勢(shì)。最明顯的證據(jù)則是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體供需的根本性變化。在市場(chǎng)供求基本平衡的情況下，去庫(kù)存化將是2015年房市的主旋律。然而，很明顯，這仍然是一項(xiàng)困難重重的任務(wù)。從“十二五”開(kāi)始的3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)、1200萬(wàn)套棚戶區(qū)改造建設(shè)，僅此兩項(xiàng)就使每年房市增量超過(guò)了商建總數(shù)，這意味著保障性住房等建設(shè)項(xiàng)目使每年的市場(chǎng)供應(yīng)量增加一倍。住房消費(fèi)需求的稀釋和分流無(wú)疑會(huì)延緩商品房銷售速度，增加住房庫(kù)存，自2013年以來(lái)的數(shù)量積累和壓力或在2015年集中表現(xiàn)出來(lái)，庫(kù)存積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升等問(wèn)題將考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)在2015年的生存能力。

第三，2015年是中國(guó)改革的全面啟動(dòng)年，許多新的改革措施及產(chǎn)生的效果，需要市場(chǎng)去消化，這為房地產(chǎn)帶來(lái)新的不確定性。例如已經(jīng)推動(dòng)的土地改革，其嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地、耕地保護(hù)優(yōu)先等政策，使2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多懸念。土地供應(yīng)、成本變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)生什么樣的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察，但這種不確定性無(wú)疑增加了2015年房市向上的難度。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可以成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)引擎，但政府也絕不會(huì)通過(guò)盲目擴(kuò)張而導(dǎo)致不負(fù)責(zé)任地增大房市泡沫，這早已是市場(chǎng)各方的共識(shí)。因此，盡管預(yù)期2015年會(huì)有一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策舉措，但總體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)整在這一年還將繼續(xù)走向深入，短期的起伏也難以改變總體全面下行的格局。