在穩(wěn)定市場(chǎng)和夯實(shí)樓市的基礎(chǔ)上，新一輪樓市政策的重點(diǎn)，是更有針對(duì)性和時(shí)效性地糾偏執(zhí)行中的政策。比如，“棚改安置”選擇貨幣化，是針對(duì)中西部棚改集中區(qū)域樓市庫(kù)存量大的現(xiàn)實(shí)。京滬穗深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調(diào)整，意在糾偏去年“9·30”新政以來，樓市政策“一刀切”的負(fù)面效應(yīng)。

樓市“托底”政策近期接二連三。首先是8月26日貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金“雙降”，力度上超過了過去交替進(jìn)行的“降準(zhǔn)”或“降息”。在股市“去杠桿”接近尾聲，而經(jīng)濟(jì)略顯疲態(tài)，特別全球市場(chǎng)動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)疲軟的情況下，此時(shí)“雙降”在“托底”樓市上的考慮更多；其次是商務(wù)部等六部委8月27日發(fā)文，松綁樓市外資準(zhǔn)入和管理政策，執(zhí)行了近10年的樓市“限外令”全面退出。然后是住建部等三部委8月31日聯(lián)合發(fā)文，公積金貸款購(gòu)買第二套住房（首套公積金貸款還清的）首付比例從原來的三成降至兩成。至此，公積金扶持政策在力度上已比肩應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的2008年至2009年間，而公積金利率也降至歷史最低水平。最后，“棚改貨幣化安置”近期在各地全面鋪開，而房企在資本市場(chǎng)多渠道融資獲得證監(jiān)會(huì)許可后全面“開閘”，房企資金來源止跌回升。

樓市政策不斷“吹暖風(fēng)”，意味者“3·30”新政以來的政策“空窗期”結(jié)束，新一輪樓市扶持政策或接踵而至。從去年“9·30”新政到今年“3·30”新政的9個(gè)月，可謂我國(guó)樓市政策發(fā)布最密集的時(shí)期，不論是房貸政策（房貸利率和首付成數(shù)），還是稅收政策，均達(dá)到了2008年至2009年期間的“寬松”水平。公積金政策松綁尤其頻繁，從去年10月9日三部委發(fā)布148號(hào)文至今，中央政府層面三度發(fā)文，松綁公積金貸款政策。同時(shí)，在近一年時(shí)間內(nèi)，有超過100個(gè)城市發(fā)布了各類公積金新政策。

自“3·30”新政起，政策層面進(jìn)入了前期政策“觀察期”和“消化期”。在市場(chǎng)層面，政策密集發(fā)布最直接的效果，就是各地樓市持續(xù)回暖。首先，全國(guó)商品房銷售面積從年初下跌16.3%，迅速逆轉(zhuǎn)為1至7月增長(zhǎng)6.1%，回暖之快速為歷史上少有；其次，重點(diǎn)城市成交量累計(jì)同比增幅超過50%，房?jī)r(jià)水平創(chuàng)歷史新高；再次，百城房?jī)r(jià)和70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)均顯示，房?jī)r(jià)連續(xù)回升趨勢(shì)明顯。

但同時(shí)，頻繁的樓市激勵(lì)政策接連發(fā)布和實(shí)施，也出現(xiàn)了一些負(fù)面問題。一方面表現(xiàn)在重點(diǎn)城市樓市投資投機(jī)需求泛起。在樓市“風(fēng)向標(biāo)”和“領(lǐng)頭羊”的深圳，部分熱點(diǎn)片區(qū)投資需求比例達(dá)到20%以上；另一方面，在財(cái)富效應(yīng)上樓市與股市對(duì)接，寬松政策下“脫實(shí)入虛”問題凸顯，股市大起大落或沖擊樓市；此外，房貸和房地產(chǎn)稅收政策“一刀切”，分類指導(dǎo)和因城施策不到位，也使各地樓市冷熱不均、供求錯(cuò)配、房熱地冷、銷售回升和庫(kù)存攀升并存等問題嚴(yán)重。

從“3·30”新政到8月底之前，全國(guó)性的政策并未再出臺(tái)，取而代之的是地方基于“消化庫(kù)存”、“分類指導(dǎo)”的政策措施密集發(fā)布（主要以公積金政策為主）。但是，進(jìn)入下半年后，樓市回暖的勢(shì)頭在明顯減弱。首先是重點(diǎn)城市樓市成交回落。7、8月，CREIS監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積環(huán)比分別下降2.21%和6%。其中，一線城市分別下降1.91%和15%，重點(diǎn)城市供應(yīng)也在8月下滑了7%；其次，庫(kù)存在今年5月首次下降（比4月減少15萬平方米）后，連續(xù)兩個(gè)月回升，7月更增加了521萬平方米；最后，資金面有趨緊預(yù)期。進(jìn)入下半年，銀行房貸額度開始緊張，首套房貸利率優(yōu)惠也開始減少。再加上近期人民幣貶值疊加資本外流預(yù)期，資金面緊張對(duì)樓市的影響開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)“金九銀十”的預(yù)期也變得謹(jǐn)慎起來。

同時(shí)，7月以來，“穩(wěn)增長(zhǎng)”局面也出現(xiàn)了一些細(xì)微的波折。因人民幣貶值和資本外流形成相互強(qiáng)化的預(yù)期，國(guó)外市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否企穩(wěn)存疑，8月PMI初值創(chuàng)2009年以來新低；包括油價(jià)在內(nèi)的國(guó)際大宗商品價(jià)格再次暴跌，油價(jià)更刷新了2014年以來的新低，而國(guó)內(nèi)豬肉價(jià)格在8月中下旬“觸高回落”，“豬周期”撬動(dòng)新一輪通脹機(jī)制并未形成，而PPI連續(xù)40個(gè)月下行，所有這些都將抑制通脹率，致使物價(jià)水平下行，通縮魅影如影隨形。

因此，不管從糾偏樓市既有政策，還是從更好地支持經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，都需要告別地方主導(dǎo)的樓市，新一輪全國(guó)性的樓市政策呼之欲出。從穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、夯實(shí)樓市回升局面的角度看，繼續(xù)激勵(lì)樓市需求釋放均為題中之意。從這個(gè)角度看，不管是近期全面鋪開的“棚改安置貨幣化”，還是松綁“限外令”，或降低公積金二套房貸首付比例，均指向于釋放更多的市場(chǎng)需求。

更重要的是，在穩(wěn)定市場(chǎng)和夯實(shí)樓市回暖的基礎(chǔ)上，糾偏執(zhí)行中的政策，更有針對(duì)性和時(shí)效性，也是新一輪樓市政策的重點(diǎn)。比如，“棚改安置”選擇貨幣化，事實(shí)上是針對(duì)中西部棚改集中區(qū)域樓市庫(kù)存量大的現(xiàn)實(shí)而做出的。再如，松綁“限外令”，事實(shí)上是為了解決非住宅物業(yè)待售庫(kù)存太大的問題。1至7月的數(shù)據(jù)顯示，住宅開發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1至6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來首次回升。

鑒于住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過三分之二，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻繼續(xù)回落，這意味著非住宅物業(yè)在“拖后腿”，而松綁“限外令”則有利于有針對(duì)性地消化這部分庫(kù)存。而8月31日發(fā)布的公積金“新政”更具有糾偏既有政策、因城施策的意義。這次公積金新政提出，京滬穗深可自主決定二套房公積金貸款首付比例是否調(diào)整，如此差別化公積金政策還是第一次，而如此規(guī)定，也意在糾偏去年“9·30”新政以來，樓市政策“一刀切”的負(fù)面效應(yīng)。